马耳他印花税计算器
精确计算在马耳他购买住宅房产时应缴的印花税,包括首次购房者免税额以及戈佐和 UCA 的优惠税率。
印花税总额
€7,500
按购买价格计算的实际税率为 2.14%
- 基准税率
- 5%
- 减免前税额
- €17,500
- 首次购房者免税额
- -€10,000
付款安排
仅为估算。最终印花税由公证人在签署契约时计算，如适用额外减免、农业用地、企业转让或特殊计划豁免，金额可能有所不同。
在马耳他购房的总成本（印花税之外）
印花税是马耳他购房通常涉及的七项费用之一。对于在 SDA 之外购房的欧盟买家，全部交割成本通常为成交价的 4% 至 6%；对于需要 AIP 许可证且可能使用外币按揭的非欧盟买家，则为 5% 至 7%。制定预算时，请将下表作为核对清单。
| 费用项目 | 典型范围 | 备注 |
|---|---|---|
| 印花税 | 0% 至 5% | 使用上方计算器。Gozo（2%）和 UCA（2.5%）适用优惠税率；首次购房者首 200,000 欧元免税。 |
| 公证费 | 1% 至 2% | 按公证人公会收费标准确定。包括产权调查、起草文件和登记。公证人相当于您的产权转让律师。 |
| 土地登记处调查 | 300 至 600 欧元 | 由公证人委托进行的产权和建筑调查。按成本收取，与公证费分开计算。 |
| AIP 许可证 | 0 或 233 欧元 | 仅在需要 AIP 时适用。请使用上方链接的 AIP 资格计算器。 |
| 银行手续费和估值费 | 0.5% 至 1.5% | 仅在申请贷款时适用。包括银行手续费和估值费。马耳他银行会不定期在促销活动中免除估值费。 |
| 房产中介佣金 | 0%（买方） | 在马耳他，中介佣金由卖方支付（通常为 5% + 增值税）。买方无需向中介支付任何费用。 |
| 建筑师或测量师 | 300 至 1,500 欧元 | 可选，但对于较旧房产或特色房屋强烈建议聘请。独立于公证人的结构调查。 |
以一套位于马耳他中部、价格 350,000 欧元、按 5% 标准印花税计税的公寓为例，现金购买的总成本通常约为 372,000 欧元，使用 90% 按揭则约为 376,000 欧元，均不含 AIP 费用。
实例演算：真实马耳他场景下的印花税
三个真实场景及各自实际应缴的印花税，由与计算器相同的计算引擎得出。
示例 1：首次购房者，Sliema 公寓，350,000 欧元
一位欧盟公民购买其在马耳他的第一套房产，首 200,000 欧元按 0% 计税（首次购房者免税），其余 150,000 欧元按 5% 计税。印花税总额：7,500 欧元（实际税率 2.1%）。签署 konvenju 时缴纳 1,500 欧元，签署契约时缴纳 6,000 欧元。
示例 2：二次购房者，Mosta 联排别墅，280,000 欧元
一个马耳他家庭从第一套住房置换升级，需就全部 280,000 欧元按标准 5% 缴税（14,000 欧元），随后可就出售房产已缴税款申请 3,000 欧元的二次购房者退税。净印花税：11,000 欧元（实际税率 3.9%）。退税在签署契约后通过税务专员申请。
示例 3：非欧盟买家，Pendergardens SDA，600,000 欧元
一位美国或英国买家在特别指定区域内购房，无需缴纳 AIP 许可费，也不受最低价格限制，但印花税照常适用：600,000 欧元按 5% 标准税率计税，共计 30,000 欧元（由于买家在其他地方拥有房产，不享受首次购房者免税）。签署 konvenju 时缴纳 6,000 欧元，签署契约时缴纳 24,000 欧元。
马耳他印花税如何运作
印花税（文件税）由买方在马耳他每一笔不动产转让中缴纳。税率取决于房产所在区域、您的买家身份，以及该房产是否符合任何现行减免计划的条件。
- 确定基准税率. 标准税率为 5%。城市保护区内的房产按 2.5% 计税。根据现行 Gozo 激励计划，在 Gozo 购买的住宅房产按 2% 计税。
- 应用您的买家身份. 首次购房者首 200,000 欧元免税。置换主要住所的二次购房者可就原住房已缴税款获得最高 3,000 欧元的退税。
- konvenju 时缴 20%，契约时缴 80%. 印花税分两次缴纳：签署买卖承诺协议（konvenju，与公证人共同签署）时预缴 20%，其余 80% 在签署公开销售契约时缴纳。
各情形下的印花税税率
| 情形 | 税率 | 备注 |
|---|---|---|
| 标准购买 | 5% | 适用于大多数公平交易的住宅买卖。 |
| 首次购房者 | 0% / 5% | 首 200,000 欧元税率为 0%，超出部分按现行税率计税。仅限唯一主要住所。 |
| 二次购房者 | 5% | 按标准税率计税，可就原主要住所已缴税款退还最高 3,000 欧元。 |
| Gozo 房产 | 2% | Gozo 房产计划下现行的优惠税率（仅限住宅）。 |
| UCA 房产 | 2.5% | 城市保护区内房产的优惠税率，涵盖大多数 Valletta 和 Mdina 的地址。 |
印花税常见问题
马耳他的标准印花税税率是多少？
住宅房产为购买价格的 5%。Gozo（2%）和城市保护区（2.5%）适用优惠税率，首次购房者首 200,000 欧元的价值免税。
首次购房者免税如何运作？
如果该房产是您在马耳他购买的第一套住宅房产，购买价格的首 200,000 欧元免征印花税。超出部分按现行税率缴纳。该免税仅可使用一次。
二次购房者退税如何运作？
如果您正在置换主要住所（出售旧房并购买新房），可申请退还此前就出售房产缴纳的税款，上限为 3,000 欧元。退税由税务专员处理，并须符合最新预算案公布的时间要求。
为什么 Gozo 的印花税更便宜？
马耳他政府对在 Gozo 购买的住宅房产实行 2% 的优惠税率，作为支持 Gozo 经济的现行激励计划的一部分。该计划随每年预算更新；请查看税务专员网站了解当前有效期。
什么是城市保护区（UCA）？
UCA 是规划局指定用于保护马耳他历史城市风貌的区域。Valletta、Mdina、三姐妹城的大部分区域，以及 Birgu 和 Naxxar 等城镇的历史核心区均属于 UCA。UCA 内的房产按 2.5% 而非标准的 5% 缴纳印花税。
印花税何时缴纳？
签署买卖承诺协议（konvenju，与公证人共同签署，通常同时支付 10% 定金）时预缴 20%。其余 80% 在签署公开销售契约、产权正式转移时缴纳，同时支付公证费及任何 AIP 许可费。