马耳他按揭计算器
估算在马耳他购房时的按揭月供,并查看完整的逐年摊销表。
利率和银行政策最后核对日期为 2026-04-30
预计月供
€1,050
假设利率保持不变，整个 25 年期限内的固定月供。
- 贷款本金
- €315,000
- 期限内利息总额
- €0
- 还款总额
- €315,000
逐年摊还计划
| 年份 | 已付利息 | 已付本金 | 期末余额 |
|---|---|---|---|
| 1 | €0 | €12,600 | €302,400 |
| 2 | €0 | €12,600 | €289,800 |
| 3 | €0 | €12,600 | €277,200 |
| 4 | €0 | €12,600 | €264,600 |
| 5 | €0 | €12,600 | €252,000 |
| 6 | €0 | €12,600 | €239,400 |
| 7 | €0 | €12,600 | €226,800 |
| 8 | €0 | €12,600 | €214,200 |
| 9 | €0 | €12,600 | €201,600 |
| 10 | €0 | €12,600 | €189,000 |
| 11 | €0 | €12,600 | €176,400 |
| 12 | €0 | €12,600 | €163,800 |
| 13 | €0 | €12,600 | €151,200 |
| 14 | €0 | €12,600 | €138,600 |
| 15 | €0 | €12,600 | €126,000 |
| 16 | €0 | €12,600 | €113,400 |
| 17 | €0 | €12,600 | €100,800 |
| 18 | €0 | €12,600 | €88,200 |
| 19 | €0 | €12,600 | €75,600 |
| 20 | €0 | €12,600 | €63,000 |
| 21 | €0 | €12,600 | €50,400 |
| 22 | €0 | €12,600 | €37,800 |
| 23 | €0 | €12,600 | €25,200 |
| 24 | €0 | €12,600 | €12,600 |
| 25 | €0 | €12,600 | €0 |
估算假设整个期限内利率固定。实际的马耳他按揭通常为浮动利率（与 BOV 或 HSBC 基准利率挂钩），月供会随利率变动而变化。本计算器适用于方案比较，不构成有约束力的还款数字。
各方案的参考月供
按示例利率预先计算的三个马耳他按揭方案，涵盖最常见的买家类型，供您在调整计算器前参考。
| 方案 | 房产价格 | 首付 | 贷款本金 | 参考月供 |
|---|---|---|---|---|
| 入门型（25 万欧元，10% 首付，30 年） | €250,000 | 10% | €225,000 | €1,140/ 月 |
| 家庭型（45 万欧元，20% 首付，25 年） | €450,000 | 20% | €360,000 | €2,001/ 月 |
| 豪华型（90 万欧元，30% 首付，20 年） | €900,000 | 30% | €630,000 | €3,986/ 月 |
所有行均假设相同的 4.50% 年利率，以确保比较基础一致。各银行会公布自己的当前利率。
提供住宅按揭的马耳他银行
五家马耳他银行主导住宅按揭市场。公布利率和政策每季度都在变化；本表仅供导航参考，不构成利率报价。做决定前请务必从各银行获取关键信息文件（KID）。
Bank of Valletta（BOV）
核实当前利率以分行网络计马耳他最大的银行。主要住宅的自住按揭最高可达 90% 贷款价值比 / 25 年期限，标准产品利率具有竞争力。BOV 经常推出免除手续费或估值费的促销活动。在首次购房者扶持计划方面实力雄厚。
- 最长期限
- 40 年
- 最高贷款价值比
- 90%
HSBC Malta
核实当前利率在马耳他设有业务的国际银行；对于迁居的英国 / 国际买家是自然之选，因为现有客户关系可以轻松转移。自住按揭同样上限为 90% 贷款价值比；购房出租方面比 BOV 更严格。某些情况下允许以收入货币放贷。
- 最长期限
- 40 年
- 最高贷款价值比
- 90%
APS Bank
核实当前利率规模较小的本土银行，在特殊案例（老式特色房屋、混合用途房产）上往往更灵活。在第二套住房贷款和购房出租方面具有竞争力。审批速度往往快于 BOV/HSBC。
- 最长期限
- 40 年
- 最高贷款价值比
- 90%
MeDirect Bank
核实当前利率数字优先的马耳他银行，自 2022 年起在住宅按揭领域日益活跃。标准案例的利率具有竞争力。全程在线申请；估值和 KYC 远程办理。最适合无需分行服务、熟悉科技工具的买家。
- 最长期限
- 30 年
- 最高贷款价值比
- 85%
BNF Bank
核实当前利率专注于马耳他居民借款人的小型本土银行。按揭规模较小，但审批有选择性，一旦通过则条件具有竞争力。当大银行拒绝复杂案例（自雇、非典型收入、部分产权问题）时，常是备选方案。
- 最长期限
- 40 年
- 最高贷款价值比
- 90%
非居民可以在马耳他申请按揭吗？
可以，但马耳他银行对非居民的审批比对马耳他居民借款人更保守。贷款价值比上限、期限限制和货币规则均有不同。
- 非居民的最高贷款价值比通常为 60% 至 70%（居民购买主要住宅为 90%）。
- 部分银行要求贷款货币与买家收入货币一致；其他银行则不论情况均提供欧元贷款。HSBC Malta 在跨货币方面最为灵活。
- 非居民的最长期限通常上限为 20 年（居民为 25 年）。
- 非欧盟非居民的资金来源文件要求更严格；从申请到放款请预留 6 至 12 周。
如何使用本计算器
大多数马耳他银行为自住主要住宅提供最长 25 年的住宅按揭，对购房出租和第二套住房则条件更严格（更低的贷款价值比、更短的期限、更高的利率）。
- 典型的自住按揭上限为 90% 贷款价值比（至少 10% 首付）。购房出租通常上限为 75%。
- 马耳他的利率大多为浮动利率，以银行基准利率加上利差为准。可固定利率来做敏感性分析。
- 银行的审批以净收入 30% 的偿债上限为准；超出该上限的还款额会被压缩至合规范围，无论您账面上能否负担。
- 在购买价格之外，还需预留 4% 至 5% 用于印花税、公证费以及（如适用）AIP 费用。
按揭常见问题
月供如何计算？
标准等额本息公式：月供 = 本金 * (r * (1 + r)^n) / ((1 + r)^n - 1)，其中 r 为月利率（年利率 / 12），n 为月供总期数（年数 * 12）。每个月，还款中的一部分支付未偿余额的利息，其余部分偿还本金。
在马耳他申请按揭需要多少首付？
马耳他银行通常要求主要住宅的自住按揭至少支付 10% 首付（贷款价值比上限 90%）。购房出租和第二套住房通常要求 25%（贷款价值比 75%）。首付须在签署销售契约前支付，通常在签署 konvenju 时支付（10%）。
我可以预期怎样的利率？
马耳他的按揭利率大多为浮动利率，与 BOV 或 HSBC 基准利率加上利差挂钩。近年来公布的利率大致在 3% 至 5% 之间；请查看银行公布的利率表了解当前数字。可在本计算器中固定利率来做敏感性建模。
马耳他按揭最长可以贷多少年？
部分贷款机构技术上可提供最长 40 年的期限，但贷款须在借款人 65 岁生日前（有时为 70 岁）全部还清。25 年是最常见的自住期限；购房出租一般为 15 至 20 年。
按揭之外还有哪些费用？
在贷款还款之外，您还需支付印花税（标准 5%，首次购房者 / Gozo / UCA 更低）、公证费（通常 1% 至 2%）、AIP 许可费（如适用，233 欧元），以及银行费用（手续费、估值费、登记费）。这些交割成本请预算购买价格的 4% 至 5% 左右。