在马耳他出售房产：费用、八个步骤，以及免费自行发布
大多数业主只听说过一种方式：与中介签约，支付 5% 佣金。其实有三种方式，彼此的差额可达五位数，而无论选哪种，税款都一样。签署任何文件之前，先看完整情况：从首次估值到最终契约。
- 多家委托佣金
- 5% + 增值税
- 独家委托佣金
- 3.5% + 增值税
- 出售时的最终税
- 8%
- 在 Darscover 自行发布
- 免费
出售的三种方式
马耳他房产通常通过三种方式之一出售：同时委托多家中介（多家委托）、只委托一家中介（独家委托），或由您这位业主直接出售。马耳他的挂牌默认不具排他性，所以同一套公寓常常同时出现在四家中介那里。
方式决定您的费用。大多数马耳他中介报出的标准费率是：多家委托按售价的 5%，独家委托按 3.5%，两种情况下佣金都另加 18% 增值税。直接出售则完全不需要佣金：在 Darscover 上，业主免费发布，买家直接联系业主。
您完全可以先后组合不同方式。常见的做法是先尝试直接发布或独家委托，如果房产迟迟卖不出去，再改为多家委托。
| 方式 | 佣金 | 按 300,000 欧元售价计 | 由谁负责 |
|---|---|---|---|
| 多家委托 | 5% + 18% 增值税 | 17,700 欧元 | 多家中介，均非独家 |
| 独家委托 | 3.5% + 18% 增值税 | 12,390 欧元 | 一家中介，受合同约束 |
| 自行出售 | 无 | 0 欧元 | 您自己：拍照、带看、议价 |
佣金金额已含按佣金 18% 计征的增值税。费率为马耳他市场的标准报价；个别中介可以、也确实会在委托协议中约定不同条款。
免费自行发布
在 Darscover 上发布自己的房产完全免费：没有佣金，没有发布费，中间也没有中介。您描述房屋，添加照片和电话号码，买家直接联系您。
还没定价？您可以先以“接受出价”方式发布，看到市场反应后再决定。您随时可以在账户中修改价格，或将房产标记为已售。
自行出售意味着带看和议价由您负责。下面的八个步骤无论走哪种方式都一样，所需文件和公证人也都少不了。
佣金之外的出售成本
无论选择哪种方式，马耳他都会对转让本身征税。默认是按售价 8% 征收的最终预扣税，由公证人在签署最终契约时代扣。这是针对转让价值的最终税，并非按资本利得计算，无论您是否获利都适用。
有几种重要的例外：如果您在购入后五年内出售（不属于开发项目的房产），可能适用 5%；2004 年一月之前取得的房产适用 10%；出售自住房时，如果您已将其作为唯一常住住所拥有并居住至少连续三年，并在迁出后十二个月内出售，则可完全免税。
其他卖方费用相比之下很小：一是能源性能证书（EPC），如果您还没有有效证书，通常需 150 至 250 欧元，其中 75 欧元是建筑法规办公室（Building Regulation Office）的收费；二是可选的独立 perit（持证建筑师）估值，约 250 欧元起，适合想要专业数字而不只是中介估计的业主。
5% 的印花税由买方而非您支付，公证人也由买方聘请并付费。不要让任何人把这些费用算进您这一方的谈判里。
出售流程：八个步骤
按下面的顺序办理，可以避免返工。马耳他房产交易中代价最高的错误，比如定价过高、久挂不售的挂牌，或因缺少许可证而卡住的契约，几乎都源于跳过了第一步和第三步。
- 确定房产价值. 根据您所在地区可比房源的要价，获得有数据支撑的估算；如需正式数字，再请 perit（持证建筑师）估值。之后的一切，包括您选择的出售方式、您认真考虑的报价，都以这个数字为基准。
- 选择出售方式. 多家委托佣金 5%，独家委托 3.5%，或免费自行发布、不付佣金。任何中介费都要另加 18% 增值税。出售方式以后可以调整；但中介委托协议是一份合同，签署前请仔细阅读期限和解约条款。
- 备齐文件. 推广房产需要有效的能源性能证书（EPC），还需要您当初的购房契约，以及所有施工的规划许可。现在补办缺失的许可只需几天；等到公证人查册时才发现，契约就得改期。
- 推广房产. 照片、平面图、如实的描述和站得住脚的价格。无论由中介推广还是您自行发布，上线前都要亲自看过挂牌内容：毕竟押上的是您的钱。
- 接受报价并议价. 定价合理时，马耳他的报价通常比要价低 5% 至 10%。在任何人起草 konvenju 之前，先谈妥价格、哪些家具留下以及最终契约的目标日期，因为签了 konvenju 再重新谈判要难得多。
- 签署买卖预约（konvenju）. 买卖预约对双方均有约束力，有效期通常为三至六个月，一般附带由公证人托管的 10% 定金。买方在登记时缴纳 1% 的预缴印花税。银行贷款或许可证等条件都写在这里；没有写进去的，就不算约定。
- 公证人查册与买方银行审批. 买方的公证人会沿产权链逐一核实您的产权，并检查是否存在抵押权负担和许可问题，同时买方的银行处理贷款。这是交易中较为平静的阶段；公证人索要文件时请尽快回应，因为只有您能让卡住的流程重新推进。
- 签署最终契约. 各方在公证人处会面，地点常在买方的银行。买方支付余款，公证人代扣您的转让最终税（默认 8%），并向买方收取剩余印花税，随后交接钥匙。当天记得抄录水电表的最终读数。
必须具备的文件
每一笔马耳他房产交易都需要同样一小叠文件。第一周就把它们备齐，之后的流程就能按您的时间表推进，而不是等登记处的进度。
- 您的购房契约（您当初购买该房产时的合同）
- 有效的能源性能证书（有效期 10 年；如果没有，办理费用为 150 至 250 欧元）
- 所有已完成施工的规划许可和合规证明
- 您的身份证件；如果房产是继承或共有的，还需证明每位卖方产权的文件
- 非永久产权房产的地租（cens）文件
马耳他卖房需要多长时间
从挂牌到接受报价是难以预测的部分：交易活跃地区定价合理的公寓需要几周，小众房产则需要几个月。接受报价之后，流程就比较固定了：konvenju 会在几周内签署，有效期通常为三至六个月；公证人完成查册、买方银行出具贷款确认函（sanction letter）后，即签署最终契约。
从头到尾请预留四至八个月。参照真实市场数据而不是凭期望定价，是影响时间线的最大因素：在马耳他，定价过高的房源会滞销，而滞销的挂牌会越来越无人问津。
马耳他房产交易真正卡在哪里
大部分耽误的时间都来自三种停滞。一是定价过高的挂牌一直挂着，直到市场在心理上已经给它打了折扣。二是在买方贷款尚无把握时就签了 konvenju，结果到期失效，所有人回到起点。三是公证人查册时暴露出许可问题，在申请合规化期间，契约可能被拖上好几个月。
这三种情况卖方都可以预防：第一天就参照数据定价，签 konvenju 之前要求买方出示贷款证明，并在推广之前而不是收到报价之后调出您的许可档案。
常见问题
- 在马耳他卖房必须通过房产中介吗？
- 不必。法律并不要求委托中介。konvenju 和最终契约需要公证人（由买方指定并付费），您还需要一份能源性能证书。直接发布并自己负责带看完全合法，还能省下全部佣金。
- 我可以在 Darscover 上免费发布房产吗？
- 可以。业主在 Darscover 上免费发布：没有佣金，也没有发布费。标价发布时，买家会直接联系您；以“接受出价”方式发布时，经过验证的买家会登记意向，由您决定与谁沟通。
- 在马耳他出售房产要缴什么税？
- 默认是按售价 8% 征收的最终预扣税，由公证人在签署最终契约时代扣。如果您在购入后五年内出售，可能为 5%；2004 年一月之前取得的房产为 10%；如果该房产作为您的唯一常住住所已至少连续三年，并且您在迁出后十二个月内出售，则无需缴税。
- 印花税由谁支付，买方还是卖方？
- 买方。马耳他的印花税一般为售价的 5%，由买方承担，公证费也是如此。卖方的法定成本是针对转让征收的最终预扣税。
- 马耳他房产中介卖房收多少佣金？
- 标准报价为：多家委托按售价的 5%，独家委托按 3.5%，佣金另加 18% 增值税。以 300,000 欧元的售价为例，多家委托为 17,700 欧元，独家委托为 12,390 欧元，均已含增值税。
- 在马耳他卖房需要多长时间？
- 从头到尾请预留四至八个月：从挂牌到接受报价的时间难以预测，之后几周内签署 konvenju，从 konvenju 到最终契约通常还需三个月，期间完成查册和银行贷款手续。
- 什么是 konvenju？
- konvenju 即买卖预约：一份有约束力的初步协议，有效期通常为三至六个月，买方一般会在公证人处缴存 10% 的定金，并缴纳 1% 的预缴印花税。银行贷款等条件会写入其中；条件成就后，双方都有义务出席签署最终契约。
- 如果买方在签署 konvenju 后反悔怎么办？
- 如果买方在没有 konvenju 所规定正当理由的情况下退出，定金通常归卖方所有。如果某项真实条件未能成就，例如银行拒绝贷款，而贷款正是写明的条件，定金一般会退还。哪种情况适用取决于条款的写法，所以签署前请仔细阅读。
- 作为卖方，我需要自己的公证人吗？
- 出具契约的公证人由买方选择并付费。作为卖方，您可以另请自己的顾问审阅 konvenju 和契约；如果交易有任何复杂之处，比如继承、共有、地租或未经许可的施工，这样做很值得。
- 出售前如何了解我的房产值多少钱？
- 先根据您所在地区可比房产的要价获得有数据支撑的估算；如果需要正式数字，再请 perit（持证建筑师）估值（约 250 欧元起）。中介会免费估值，但想拿到委托的人给出的估值，既是一个数字，也是一种推销。