移居指南

移居马耳他:2026年完整指南

欧盟或非欧盟购房者在搬迁前所需的全部信息:签证选项、居留项目、生活成本、居住地区、医疗、学校、税务,以及从决定到完成产权交易的6个月实务时间表。

更新于 2026-10-01

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人们为何选择移居马耳他

马耳他长期位居欧洲最受欢迎的移居目的地之列,吸引了在职专业人士、退休人员与数字游民。其推动力在于多重组合:欧盟成员国身份、英语为官方语言、年均300天阳光的气候,以及多个具吸引力的居留与税务方案。

欧盟成员国,欧盟公民享有完整的迁徙自由与工作权利,非欧盟购房者可走结构化的居留路径。
英语为两种官方语言之一,也是商业、政府与多数学校的工作语言。
每年超过300天的晴朗日。地中海沿海气候,冬季温和(10至17摄氏度),夏季炎热干燥。
完善的私立医疗与免费的公立体系并行,二者在国际外籍人士调查中评价均高。
退休人员可享15%统一税率,居留外籍人士可适用基于汇款的境外收入税制(有时称为res non-dom)。
国际社群活跃:约20%的劳动力为外籍出生,Sliema、St Julian's与Gozo均有活跃的外籍人士网络。

签证与居留选项

签证路径取决于您的国籍。欧盟公民自动享有居留权；非欧盟公民可在四个主要项目中选择，这些项目由 Residency Malta 和 Identità 负责管理。

欧盟公民

依欧盟条约法自动享有居留权。抵达后 3 个月内须向 Identità 登记，以取得马耳他身份证（Karta tal-Identità）。连续居住 5 年后即成为欧盟长期居民，可解除 AIP 购房限制，大多数税务居留规则也将与马耳他公民一致。

马耳他永久居留计划（MPRP）

面向非欧盟购房者的5年期可续居留许可。房产要求:购买不少于375,000欧元的房产,或符合资格的年租金不少于14,000欧元的租约,马耳他或Gozo任何地区均可。另需统一的37,000欧元政府捐资和60,000欧元行政费。Residency Malta办理周期为6到12个月。这是来自美国、英国与亚洲购房者最常用的签证路径;在欧盟制裁期间,俄罗斯和白俄罗斯公民被排除在外。

数字游民居留许可

由 Residency Malta 签发给年收入不少于 42,000 欧元的非欧盟远程工作者。1 年期，可续签。无购房要求；多数持证人会签订 6 到 12 个月的租约。该项目于 2021 年推出，增长迅速。配偶与子女可作为受养人一并纳入。

马耳他退休计划

面向欧盟、欧洲经济区与瑞士的退休人员。对汇入马耳他的境外收入征收 15% 统一税率，并设有最低税额下限。须按公布的门槛购买或长期租赁符合资格的房产，并提供养老金与医疗保险证明。该项目不向欧盟、欧洲经济区与瑞士以外的退休人员开放，此类人员改为使用 MPRP 并适用一般税制。

Citizenship by Merit（功绩入籍，自 2025 年 7 月起取代 MEIN）

自 2025 年 7 月 26 日起不再受理新的投资类申请。欧盟法院于 2025 年 4 月 29 日裁定（C-181/23 号案），以预先确定的付款或投资换取国籍违反欧盟法。取而代之的是 Citizenship by Merit（功绩入籍），这是一条非交易性途径，没有固定的出资要求：申请人须证明自己在科学、技术、文化、体育、创业、慈善或人道主义工作领域为马耳他作出过杰出服务或贡献。依旧制度授予的国籍依然有效。由公民事务局（Citizenship Directorate）下属的 Community Malta Agency 负责管理。

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生活成本

欧盟统计局将 2024 年马耳他家庭消费价格水平定为 93.1（欧盟平均为 100），低于英国（129.1）和美国（149.2）。差别最大的是租金。

租金：Darscover 上单间公寓或一居室的要价中位数为每月 €1,200（6,446 条房源）；各区价格差别很大。
食品杂货：一名成人每月约 €297，两人约 €517（欧盟统计局家庭预算调查，2025 年价格）。
电和水：由 ARMS 按官方费率计费；居民费率要求您的家庭成员在账户上登记。
外出就餐：一名成人每月约 €114，两人约 €190（欧盟统计局，2025 年价格）。
交通：持个人化 tallinja 卡乘坐公交免费（一次性 €25）；汽油每升 €1.34。

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买房还是租房

多数搬迁者会先租房6到12个月,先实地了解地区、确认长期计划,再决定是否购房。先租也能为居留申请提供马耳他地址。

购房

标准印花税 5%，首次购房者（首 200,000 欧元免税）、其他自住买家（首 200,000 欧元按 3.5%）以及城市保护区（UCA）或长期空置房产享有优惠；戈佐岛自 2024 年起已无优惠税率。公证费由法律规定（约 0.5% 加增值税），查册费用另计；如在 SDA 以外需要 AIP 许可，费用为 232 欧元。按标准税率，预计交易费用约为 6%。中央银行上限允许首套或主要住所最高 90% 贷款价值比。

租房

长期租约通常为6或12个月。标准为两个月押金加首月租金。多数房源为带家具。Sliema、St Julian's与Swieqi适合追求便利的外籍生活;Mosta、Birkirkara与Naxxar适合预算更紧的家庭租赁;Gozo适合追求慢节奏的人。

在哪里居住

马耳他面积小(长40公里),通勤时间短,但生活方式与价格因地区差异显著。下方汇总的六个地区涵盖了多数外籍人士的选择。

Sliema

海滨、密集、适合步行、通行英语。是新移居者与短租人士的首选。租金最高，但配套最齐全，外籍社群最为活跃。Tigne Point 属于 SDA，因此非欧盟买家无需 AIP 许可即可购买。

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St Julian's

毗邻Sliema,夜生活更丰富(Paceville),高层建筑更多。是iGaming与金融业的聚集地,深受年轻专业人士青睐。Portomaso与Pendergardens属于SDA。夜间较吵;若注重睡眠,需仔细挑选地段。

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Valletta

联合国教科文组织世界遗产首都。16世纪城市住宅,几乎没有停车位,机动车通行受限。精品短租市场规模可观;多数历史建筑被列为Grade 1或Grade 2,任何工程都需经规划局(Planning Authority)审批。最适合追求步行式都市生活的小户型买家。

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Mellieha

马耳他北部,位于山丘上,俯瞰马耳他最大的沙滩。氛围安静,带有度假屋的气息,适合家庭。Santa Maria Estate属于SDA。开车到Valletta约35分钟,到Gozo渡轮约10分钟。

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Mdina与Rabat

Mdina是中世纪的'静谧之城',规模很小、价格很高,以历史建筑为主。Rabat位于Mdina城墙之外,是更大的居住延伸区,商业氛围扎实。开车到Valletta约25分钟。氛围传统,适合家庭。

租赁

Gozo

姊妹岛。从Cirkewwa搭乘渡轮约25分钟。节奏更慢,以乡村与农业为主。比马耳他本岛便宜。深受寻求慢生活的退休人员与远程工作者欢迎。Victoria(Rabat)是岛上的商业中心。

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医疗

马耳他提供免费的公立医疗服务(Mater Dei是主要医院),并有快速发展的私立医疗体系。马耳他公民与欧盟居民可享公立医保;非欧盟居民通常会购买私立保险。

公立体系:Mater Dei Hospital(Msida)是公立旗舰;专科治疗水平较高,但非紧急程序的等候名单可能较长。
私立医院:St James(Sliema、Zabbar)与Da Vinci(Birkirkara)规模最大。私立保险每年每位成人约600至2,000欧元,视年龄与保障范围而定。
EHIC/GHIC互惠医保覆盖欧盟与英国短期访客及短期居民;长期欧盟居民可登记马耳他公立医保。

学校

三类学校体系:公立(免费,马耳他语为主,高年级以英语授课);教会(获得补贴,建筑略旧,马耳他语与英语并用);私立(英语授课,国际课程,需缴费)。

Verdala International School(Pembroke)、QSI International School(Mosta)与Chiswick House School(San Gwann)是主要的国际学校与IB学校。
教会学校在马耳他家庭中很受欢迎,部分非天主教学生通过抽签录取。每年缴纳少量费用后即可免费就读。
公立学校遵循马耳他国家课程;7年级起多以英语授课,但马耳他语仍为必修,校园社交多为双语。

税务

马耳他对许多外籍居民采用基于汇款的税制:对马耳他境内来源的收入及汇入马耳他的境外收入征税,但对保留在境外的境外收入不征税。Retirement Programme、Highly Qualified Persons等专项制度会在此基础上叠加固定税率。

标准个人所得税:0%至35%累进税,税阶在每年预算中调整。
Retirement Programme:对汇入马耳他的境外退休金按15%统一税率征收,设有最低税额。
增值税:标准税率18%。住宿、电力及部分食品适用降低税率。
没有英美意义上的房产持有税(不存在持有房产的年度税),但租金收入需缴税,产权转移时须缴印花税。

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实务时间表:从决定到产权

对一位组织有序的购房者而言,从首次踩点到拿到钥匙,六个月是现实可行的时间。如果是SDA购房或全款交易,可在3至4个月内更快完成。AIP申请或复杂尽职调查则常需9至12个月。

第1至2个月:踩点. 两次行程,每次1到2周。在不同时段步行了解各地区。将候选范围缩到3至5个区域。确定与你情况匹配的居留项目。
第3个月:软着陆. 在首选地区签订 6 个月租约。开设马耳他银行账户。如有需要申请居留。办理马耳他税号。
第4至5个月:房产搜寻. 聘请买方代理，或与多家挂牌中介合作。建议在确定候选清单前看 15 到 25 套房产。确认 AIP 资格（使用 AIP 计算器）。如需贷款，先取得银行预批。
第 5 个月：报价与买卖预约合同（konvenju）. 提交报价。报价获接受后，在公证人面前签署买卖预约合同（konvenju，即初步协议），支付 10% 定金与 1% 临时印花税。在产权调查与 AIP 申请完成期间，konvenju 在 3 至 4 个月内具有法律约束力。
第6个月:正式产权转让. 公证人完成查册；如有贷款，您同时办妥银行贷款；如有需要，AIP 许可也会签发。签署公开买卖契据，支付剩余房款、印花税（其余 4%）、公证费及可能涉及的 AIP 费用。领取钥匙。
购房之后. 在 Land Registry 完成产权登记。开立水电等公用事业账户。如有贷款，银行须在 90 天内办理抵押登记。如与 MPRP 挂钩，须在许可规定的期限内向 Residency Malta 提交房产证明。

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关于移居马耳他的常见问题

移居马耳他需要多少资金?

至少预留5,000至10,000欧元的启动费用(押金、开户、居留申请、基础家具、交通)以及3至6个月的生活开销(每人每月2,500至4,500欧元含租金)。如果购房,需要在房价之上再加4%至6%的成交费用。MPRP项目下的非欧盟购房者在购房或租房之外,还需支付37,000欧元政府捐资和60,000欧元行政费,另加每名18岁以上受抚养人7,500欧元以及2,000欧元非政府组织捐赠。

移居马耳他需要签证吗?

欧盟公民无需签证，可依欧盟法自动享有居留权。非欧盟公民则须选择以下之一：MPRP、数字游民居留许可（Nomad Residence Permit）、基于工作的居留、与欧盟公民结婚，或 Citizenship by Merit（功绩入籍，已于 2025 年 7 月取代已关闭的 MEIN 投资途径）。选择取决于您的收入来源、计划居留时长与预算。Golden Visa 指南对各项目有详细说明。

在马耳他应当买房还是租房?

建议先租6至12个月。马耳他各地区在生活方式、价格与噪音上差异明显;先租可以在投入4%至6%成交费用之前确认合适地点。一旦确定地区,如果计划居住3年以上,马耳他的租金回报率与缺乏房产持有税意味着购房更划算。

马耳他对外籍人士的医疗如何运作?

持有EHIC/GHIC的欧盟与英国公民在短期访客阶段享有互惠医保。长期欧盟居民可登记马耳他公立医保(使用时免费)。非欧盟居民通常购买私立保险(每年600至2,000欧元)。Mater Dei是公立医院;St James与Da Vinci是主要的私立医院。整体水平高;私立部分等待时间短。

外籍人士在马耳他需要交什么税?

马耳他税务居民对马耳他来源的收入,以及汇入马耳他的境外收入纳税。保留在境外的境外收入通常不征税。专项项目(Retirement Programme、Highly Qualified Persons、MPRP持有人)有各自的税率,常见为对汇入的境外收入征15%固定税。标准累进税率为0%至35%。在依据本概要决策前,务必请教马耳他税务顾问。

马耳他有国际学校吗?

有。Pembroke的Verdala International School(IB)、Mosta的QSI International School(美式课程)、San Gwann的Chiswick House School(英式课程)是规模最大的几所。学费每年5,000至15,000欧元。许多英语家庭也会让孩子就读马耳他公立或教会学校,这些学校自7年级起以英语授课。

移居马耳他需要多长时间?

从决定到拿钥匙:购房6个月较为实际。从决定到入境:多数外籍人士先签订6个月的租约,大约需要4至8周。MPRP、Nomad等居留项目通常需要3至6个月才能完成签发。若你的国籍要求面签,再增加1至2个月。