移居指南
移居马耳他:2026年完整指南
欧盟或非欧盟购房者在搬迁前所需的全部信息:签证选项、居留项目、生活成本、居住地区、医疗、学校、税务,以及从决定到完成产权交易的6个月实务时间表。
更新于 2026-04-30
人们为何选择移居马耳他
马耳他长期位居欧洲最受欢迎的移居目的地之列,吸引了在职专业人士、退休人员与数字游民。其推动力在于多重组合:欧盟成员国身份、英语为官方语言、年均300天阳光的气候,以及多个具吸引力的居留与税务方案。
- 欧盟成员国,欧盟公民享有完整的迁徙自由与工作权利,非欧盟购房者可走结构化的居留路径。
- 英语为两种官方语言之一,也是商业、政府与多数学校的工作语言。
- 每年超过300天的晴朗日。地中海沿海气候,冬季温和(10至17摄氏度),夏季炎热干燥。
- 完善的私立医疗与免费的公立体系并行,二者在国际外籍人士调查中评价均高。
- 退休人员可享15%统一税率,居留外籍人士可适用基于汇款的境外收入税制(有时称为res non-dom)。
- 国际社群活跃:约20%的劳动力为外籍出生,Sliema、St Julian's与Gozo均有活跃的外籍人士网络。
签证与居留选项
签证路径取决于国籍。欧盟公民拥有自动居留权;非欧盟公民可在四个主要项目中选择,由Residency Malta和Identità负责管理。
欧盟公民
依欧盟条约法享有自动居留权。抵达后3个月内须向Identità登记以取得马耳他身份证(Karta tal-Identità)。连续居住5年后即成为欧盟长期居民,可解除AIP购房限制,大多数税务居住规则也将与马耳他公民对齐。
Malta Permanent Residence Programme (MPRP)
面向非欧盟购房者的5年期可续居留许可。房产要求:购买不少于350,000欧元(马耳他南部或Gozo为300,000欧元)的房产,或符合资格的年租金不少于12,000欧元的租约。另需支付政府捐资和行政费。Residency Malta办理周期为6到12个月。这是来自美国、英国、俄罗斯与亚洲购房者最常用的签证路径。
Nomad Residence Permit
由Residency Malta签发给年收入不少于42,000欧元的非欧盟远程工作者。可逐年续签。无购房要求;多数持证人会签订6到12个月的租约。该项目于2021年推出后增长迅速。配偶与子女可作为受养人一并纳入。
Malta Retirement Programme
面向欧盟、欧洲经济区与瑞士的退休人员。对汇入马耳他的境外收入征收15%统一税率,并设有最低税额下限。须在公布的门槛内购买或长期租赁符合资格的房产,并提供养老金与医疗保险证明。该项目不向欧盟、欧洲经济区与瑞士以外的退休人员开放,该类人员通常使用MPRP并适用一般税制。
Citizenship by Naturalisation for Exceptional Services
通过居住与捐资取得马耳他护照(亦即欧盟护照)。须事先在马耳他居住12或36个月,捐资600,000或750,000欧元,购买不少于700,000欧元并保留5年的房产(或年租金不少于16,000欧元的租约),另加尽职调查与捐赠。由Identità管理,每年约400个名额。
生活成本
马耳他在欧盟处于中游:比伦敦、巴黎或阿姆斯特丹便宜,比里斯本、雅典或意大利南部贵。住房主导预算;其余(食品、外出就餐、交通)价格合理。
- Sliema或St Julian's的1房租金:约每月1,200至1,800欧元。中央海岸以外:700至1,200欧元。
- 情侣两人食品开销:每月300至450欧元。马耳他本地农产品便宜;进口品牌价格较高(小岛屿,供应链以海运为主)。
- 水电:每月合计80至180欧元(电、水、网络)。夏季空调使用是关键变量。
- 外出就餐:正餐每人25至40欧元;快速午餐8至12欧元。Pastizzi与ftira(马耳他街头小吃)不超过5欧元。
- 交通:公共巴士每月26欧元不限次数;开车较普遍,但Sliema与St Julian's停车非常困难。许多外籍家庭只保留一辆车,或干脆不开车。
买房还是租房
多数搬迁者会先租房6到12个月,先实地了解地区、确认长期计划,再决定是否购房。先租也能为居留申请提供马耳他地址。
购房
标准印花税5%(首次购房者、Gozo或市区保护区适用更低税率),公证费用1%至2%,非欧盟人士在SDA以外购房需要AIP许可(233欧元)。请预留房价之外4%至6%的成交费用。BOV、HSBC Malta、APS、MeDirect与BNF Bank对自住主屋可提供最高90% LTV的按揭。
租房
长期租约通常为6或12个月。标准为两个月押金加首月租金。多数房源为带家具。Sliema、St Julian's与Swieqi适合追求便利的外籍生活;Mosta、Birkirkara与Naxxar适合预算更紧的家庭租赁;Gozo适合追求慢节奏的人。
在哪里居住
马耳他面积小(长40公里),通勤时间短,但生活方式与价格因地区差异显著。下方汇总的六个地区涵盖了多数外籍人士的选择。
Sliema
海滨、密度高、可步行、英语友好。是新到访者与短租人士的默认选择。租金最高,但配套最齐全,外籍社群最为活跃。Tigne Point属于SDA,非欧盟购房者无需AIP即可购买。
St Julian's
毗邻Sliema,夜生活更丰富(Paceville),高层建筑更多。是iGaming与金融业的聚集地,深受年轻专业人士青睐。Portomaso与Pendergardens属于SDA。夜间较吵;若注重睡眠,需仔细挑选地段。
Valletta
联合国教科文组织世界遗产首都。16世纪城市住宅,几乎没有停车位,机动车通行受限。精品短租市场规模可观;多数历史建筑被列为Grade 1或Grade 2,任何工程都需经规划局(Planning Authority)审批。最适合追求步行式都市生活的小户型买家。
Mellieha
马耳他北部,位于山丘上,俯瞰马耳他最大的沙滩。氛围安静,带有度假屋的气息,适合家庭。Santa Maria Estate属于SDA。开车到Valletta约35分钟,到Gozo渡轮约10分钟。
Mdina与Rabat
Mdina是中世纪的'静谧之城',规模很小、价格很高,以历史建筑为主。Rabat位于Mdina城墙之外,是更大的居住延伸区,商业氛围扎实。开车到Valletta约25分钟。氛围传统,适合家庭。
Gozo
姊妹岛。从Cirkewwa搭乘渡轮约25分钟。节奏更慢,以乡村与农业为主。比马耳他本岛便宜。深受寻求慢生活的退休人员与远程工作者欢迎。Victoria(Rabat)是岛上的商业中心。
医疗
马耳他提供免费的公立医疗服务(Mater Dei是主要医院),并有快速发展的私立医疗体系。马耳他公民与欧盟居民可享公立医保;非欧盟居民通常会购买私立保险。
- 公立体系:Mater Dei Hospital(Msida)是公立旗舰;专科治疗水平较高,但非紧急程序的等候名单可能较长。
- 私立医院:St James(Sliema、Zabbar)与Da Vinci(Birkirkara)规模最大。私立保险每年每位成人约600至2,000欧元,视年龄与保障范围而定。
- EHIC/GHIC互惠医保覆盖欧盟与英国短期访客及短期居民;长期欧盟居民可登记马耳他公立医保。
学校
三类学校体系:公立(免费,马耳他语为主,高年级以英语授课);教会(获得补贴,建筑略旧,马耳他语与英语并用);私立(英语授课,国际课程,需缴费)。
- Verdala International School(Pembroke)、QSI International School(Mosta)与Chiswick House School(San Gwann)是主要的国际学校与IB学校。
- 教会学校在马耳他家庭中很受欢迎,部分非天主教学生通过抽签录取。每年缴纳少量费用后即可免费就读。
- 公立学校遵循马耳他国家课程;7年级起多以英语授课,但马耳他语仍为必修,校园社交多为双语。
税务
马耳他对许多外籍居民采用基于汇款的税制:对马耳他境内来源的收入及汇入马耳他的境外收入征税,但对保留在境外的境外收入不征税。Retirement Programme、Highly Qualified Persons等专项制度会在此基础上叠加固定税率。
- 标准个人所得税:0%至35%累进税,税阶在每年预算中调整。
- Retirement Programme:对汇入马耳他的境外退休金按15%统一税率征收,设有最低税额。
- 增值税:标准税率18%。住宿、电力及部分食品适用降低税率。
- 没有英美意义上的房产持有税(不存在持有房产的年度税),但租金收入需缴税,产权转移时须缴印花税。
实务时间表:从决定到产权
对一位组织有序的购房者而言,从首次踩点到拿到钥匙,六个月是现实可行的时间。如果是SDA购房或全款交易,可在3至4个月内更快完成。AIP申请或复杂尽职调查则常需9至12个月。
- 第1至2个月:踩点. 两次行程,每次1到2周。在不同时段步行了解各地区。将候选范围缩到3至5个区域。确定与你情况匹配的居留项目。
- 第3个月:软着陆. 在首选地区签订6个月租约。开立马耳他银行账户(BOV对外籍人士开户最为友好)。如适用,提交居留申请。取得马耳他税号。
- 第4至5个月:房产搜寻. 聘请买家代理或与多家挂牌中介合作。目标是在缩短候选清单前看过15到25套房产。确认AIP资格(使用AIP计算器)。如需融资,先取得银行预批。
- 第5个月:报价与konvenju. 提交报价。一旦获接受,即在公证人面前签署konvenju(预约协议),支付10%定金与1%临时印花税。在产权调查与AIP申请期间,konvenju具有3至4个月的法律约束力。
- 第6个月:正式产权转让. 公证人完成调查,如有融资则同步落实银行贷款,所需的AIP许可也在此阶段签发。签署公开买卖契据,支付剩余款项、剩余印花税(4%)、公证费及可能的AIP费用。交付钥匙。
- 购房之后. 在Land Registry完成产权登记。开立水电气网账户。如有按揭,银行须在90天内办理抵押登记。如与MPRP挂钩,须在许可所述期限内向Residency Malta提交房产证明。
免费工具
买房前算清楚
关于移居马耳他的常见问题
移居马耳他需要多少资金?
至少预留5,000至10,000欧元的启动费用(押金、开户、居留申请、基础家具、交通)以及3至6个月的生活开销(每人每月2,500至4,500欧元含租金)。如果购房,需要在房价之上再加4%至6%的成交费用。MPRP项目下的非欧盟购房者还需支付政府捐资(68,000至98,000欧元)。
移居马耳他需要签证吗?
欧盟公民无需签证,可依欧盟法享有自动居留权。非欧盟公民则须选择以下之一:MPRP、Nomad Residence Permit、基于工作的居留、与欧盟公民结婚或Citizenship by Naturalisation。选项取决于收入来源、计划居留时长与预算。Golden Visa指南对各项目有详细说明。
在马耳他应当买房还是租房?
建议先租6至12个月。马耳他各地区在生活方式、价格与噪音上差异明显;先租可以在投入4%至6%成交费用之前确认合适地点。一旦确定地区,如果计划居住3年以上,马耳他的租金回报率与缺乏房产持有税意味着购房更划算。
马耳他对外籍人士的医疗如何运作?
持有EHIC/GHIC的欧盟与英国公民在短期访客阶段享有互惠医保。长期欧盟居民可登记马耳他公立医保(使用时免费)。非欧盟居民通常购买私立保险(每年600至2,000欧元)。Mater Dei是公立医院;St James与Da Vinci是主要的私立医院。整体水平高;私立部分等待时间短。
外籍人士在马耳他需要交什么税?
马耳他税务居民对马耳他来源的收入,以及汇入马耳他的境外收入纳税。保留在境外的境外收入通常不征税。专项项目(Retirement Programme、Highly Qualified Persons、MPRP持有人)有各自的税率,常见为对汇入的境外收入征15%固定税。标准累进税率为0%至35%。在依据本概要决策前,务必请教马耳他税务顾问。
马耳他有国际学校吗?
有。Pembroke的Verdala International School(IB)、Mosta的QSI International School(美式课程)、San Gwann的Chiswick House School(英式课程)是规模最大的几所。学费每年5,000至15,000欧元。许多英语家庭也会让孩子就读马耳他公立或教会学校,这些学校自7年级起以英语授课。
移居马耳他需要多长时间?
从决定到拿钥匙:购房6个月较为实际。从决定到入境:多数外籍人士先签订6个月的租约,大约需要4至8周。MPRP、Nomad等居留项目通常需要3至6个月才能完成签发。若你的国籍要求面签,再增加1至2个月。