Sprzedaż nieruchomości na Malcie: koszty, osiem kroków i samodzielne ogłoszenie za darmo

Nieruchomości na Malcie sprzedaje się zwykle na jeden z trzech sposobów: przez kilka agencji naraz (umowa otwarta), przez jedną agencję na wyłączność albo bezpośrednio przez Ciebie, właściciela. Maltańskie ogłoszenia domyślnie nie są wyłączne, dlatego to samo mieszkanie często widnieje jednocześnie w ofercie czterech agencji.

Od wybranej drogi zależy Twój koszt. Standardowe stawki, jakie podaje większość maltańskich agencji, to 5% ceny sprzedaży przy umowie z kilkoma agencjami i 3,5% przy umowie na wyłączność, a w obu przypadkach do prowizji dolicza się 18% VAT. Sprzedaż bezpośrednia nie wiąże się z żadną prowizją: na Darscover właściciele dodają ogłoszenia za darmo, a kupujący kontaktują się z nimi bezpośrednio.

Nic nie stoi na przeszkodzie, by z czasem łączyć te drogi. Częsty schemat to zacząć od ogłoszenia bezpośredniego lub umowy na wyłączność, a jeśli nieruchomość się nie sprzedaje, rozszerzyć współpracę na kilka agencji.

Na Darscover dodanie własnej nieruchomości nic nie kosztuje: bez prowizji, bez opłaty za ogłoszenie i bez agencji pośrodku. Opisujesz dom lub mieszkanie, dodajesz zdjęcia i numer telefonu, a kupujący kontaktują się z Tobą bezpośrednio.

Nie masz jeszcze ceny? Możesz dodać ogłoszenie bez ceny, z opcją „czekam na oferty”, i zdecydować, gdy zobaczysz zainteresowanie. Cenę możesz zmienić, a nieruchomość oznaczyć jako sprzedaną, w dowolnej chwili ze swojego konta.

Sprzedaż na własną rękę oznacza, że prezentacje i negocjacje prowadzisz Ty. Osiem kroków opisanych niżej wygląda tak samo w obu przypadkach, a bez dokumentów i notariusza nie obejdzie się żadna z dróg.

Niezależnie od wybranej drogi Malta opodatkowuje samo przeniesienie własności. Domyślnie jest to ostateczny podatek u źródła w wysokości 8% ceny sprzedaży, pobierany przez notariusza przy akcie końcowym. To podatek ostateczny od wartości transakcji, a nie rozliczenie zysku kapitałowego, i należy się bez względu na to, czy sprzedaż przyniosła zysk.

Są ważne odstępstwa: 5% może obowiązywać, jeśli sprzedajesz w ciągu pięciu lat od zakupu (w przypadku nieruchomości, która nie jest częścią projektu deweloperskiego), 10% dotyczy nieruchomości nabytych przed początkiem stycznia 2004 r., a sprzedaż własnego domu jest w całości zwolniona z podatku, jeśli był on Twoją własnością i jedynym miejscem zwykłego zamieszkania przez co najmniej trzy kolejne lata, a sprzedajesz go w ciągu dwunastu miesięcy od wyprowadzki.

Pozostałe koszty po stronie sprzedającego są w porównaniu z tym niewielkie: świadectwo charakterystyki energetycznej (EPC), jeśli nie masz jeszcze ważnego (zwykle od 150 do 250 €, z czego 75 € to opłata Building Regulation Office, maltańskiego urzędu nadzoru budowlanego), oraz opcjonalnie niezależna wycena perita, czyli maltańskiego architekta z uprawnieniami, od około 250 €, jeśli zamiast szacunku agencji wolisz kwotę ustaloną przez specjalistę.

Opłatę skarbową w wysokości 5% płaci kupujący, nie Ty, i to on wybiera notariusza oraz pokrywa jego honorarium. Nie pozwól, by ktokolwiek przerzucił te koszty na Ciebie w negocjacjach.

Ta kolejność pozwala uniknąć robienia czegoś dwa razy. Kosztowne błędy przy sprzedaży na Malcie, czyli zawyżona cena w ogłoszeniu, które wisi miesiącami, albo akt wstrzymany przez brakujące pozwolenia, prawie zawsze biorą się z pominięcia kroku pierwszego i trzeciego.

Każda sprzedaż na Malcie wymaga tego samego, niewielkiego kompletu dokumentów. Zbierz go w pierwszym tygodniu, a dalsza część procesu potoczy się w Twoim tempie, nie w tempie rejestru.

Najmniej przewidywalny jest okres od wystawienia ogłoszenia do przyjęcia oferty: kilka tygodni w przypadku dobrze wycenionego mieszkania w okolicy, gdzie nieruchomości szybko zmieniają właścicieli, miesiące w przypadku nieruchomości niszowych. Od przyjęcia oferty proces jest bardziej przewidywalny: konvenju podpisuje się w ciągu kilku tygodni, zwykle jest ważne od trzech do sześciu miesięcy, a akt końcowy następuje, gdy notariusz zakończy badania, a bank kupującego wyda decyzję kredytową.

Na cały proces zaplanuj od czterech do ośmiu miesięcy. Cena oparta na prawdziwych danych rynkowych, a nie na nadziei, to najmocniejsza dźwignia czasu sprzedaży: na Malcie zbyt drogie nieruchomości czekają na kupca, a ogłoszenie, które długo wisi, traci świeżość.

Trzy przeszkody odpowiadają za większość straconych miesięcy. Ogłoszenie z zawyżoną ceną, które wisi, aż rynek w myślach je przeceni. Konvenju podpisane, zanim finansowanie kupującego stało się realne: wygasa i cofa wszystkich do punktu wyjścia. I problemy z pozwoleniami, które wychodzą na jaw podczas badań notariusza i mogą blokować akt miesiącami, dopóki trwa legalizacja.

Wszystkim trzem sprzedający może zapobiec: od pierwszego dnia ustalaj cenę na podstawie danych, przed podpisaniem konvenju poproś o dowód finansowania, a dokumentację pozwoleń skompletuj przed wystawieniem nieruchomości, a nie po pierwszej ofercie.