Devo per forza passare da un'agenzia immobiliare per vendere a Malta?

No. Nessuna legge obbliga a coinvolgere un'agenzia. Ti serve un notaio per il konvenju e per l'atto definitivo (il notaio lo nomina e lo paga l'acquirente) e ti serve un attestato di prestazione energetica (EPC). Pubblicare l'annuncio direttamente e gestire tu le visite è del tutto legale e ti fa risparmiare l'intera commissione.

Posso pubblicare gratis il mio immobile su Darscover?

Sì. Su Darscover i proprietari pubblicano gratis: nessuna commissione e nessun costo di pubblicazione. Con un prezzo, gli acquirenti ti contattano direttamente; aperto alle offerte, acquirenti verificati registrano il loro interesse e sei tu a scegliere con chi parlare.

Quali tasse pago quando vendo un immobile a Malta?

La regola generale è una ritenuta finale dell'8% sul prezzo di vendita, trattenuta dal notaio all'atto definitivo. Può scendere al 5% se vendi entro cinque anni dall'acquisto, è del 10% per gli immobili acquistati prima di gennaio 2004 ed è pari a zero se l'immobile è stato la tua unica residenza abituale per almeno tre anni consecutivi e lo vendi entro dodici mesi da quando l'hai lasciato.

Chi paga l'imposta di registro, l'acquirente o il venditore?

L'acquirente. A Malta l'imposta di registro è in genere il 5% del prezzo ed è a carico dell'acquirente, come le spese notarili. Il costo di legge per il venditore è la ritenuta finale sul trasferimento.

Quanto chiedono le agenzie immobiliari maltesi per vendere un immobile?

Le tariffe standard sono il 5% del prezzo di vendita con un incarico multi-agenzia e il 3,5% con un incarico in esclusiva, più l'IVA del 18% sulla commissione. Su una vendita da 300.000 € fanno 17.700 € in multi-agenzia o 12.390 € in esclusiva, IVA inclusa.

Quanto tempo ci vuole per vendere un immobile a Malta?

Calcola da quattro a otto mesi in tutto: un tratto imprevedibile dall'annuncio all'offerta accettata, qualche settimana fino al konvenju, poi di solito tre mesi dal konvenju all'atto definitivo, mentre si completano le verifiche e il finanziamento bancario.

Che cos'è il konvenju?

Il konvenju è la promessa di vendita, l'equivalente del compromesso italiano: un accordo preliminare vincolante, di solito valido da tre a sei mesi, con cui l'acquirente versa in genere una caparra del 10% presso il notaio e paga l'1% di imposta di registro provvisoria. Le condizioni, come il finanziamento bancario, vi sono scritte; quando si avverano, entrambe le parti sono obbligate a comparire all'atto definitivo.

Che cosa succede se l'acquirente si ritira dopo il konvenju?

Se l'acquirente si ritira senza un motivo valido previsto dal konvenju, di solito la caparra resta al venditore. Se invece una condizione reale non si avvera, per esempio la banca rifiuta il mutuo e il finanziamento era una condizione dichiarata, la caparra viene normalmente restituita. È la formulazione del testo a decidere quale dei due casi si applica, quindi leggilo prima di firmare.

Come venditore, mi serve un notaio mio?

Il notaio che stipula l'atto lo sceglie e lo paga l'acquirente. Come venditore puoi incaricare un tuo consulente di fiducia di esaminare il konvenju e l'atto, e conviene farlo quando la vendita presenta qualche complessità: eredità, comproprietà, canone enfiteutico o lavori senza permesso.

Come scopro quanto vale il mio immobile prima di venderlo?

Parti da una stima basata sui dati dei prezzi richiesti per immobili comparabili nella tua località; poi, se ti serve una cifra formale, chiedi una valutazione a un perit, un architetto abilitato (da circa 250 €). Le agenzie te lo valutano gratis, ma una valutazione fatta da chi vuole l'incarico è un argomento di vendita oltre che un numero.

Vendere casa a Malta: i costi, gli otto passaggi e l'annuncio gratuito da privato

Alla maggior parte dei proprietari viene proposta una sola strada: firmare con un'agenzia al 5%. Le strade sono tre, la differenza tra l'una e l'altra arriva a cinque cifre e le tasse sono le stesse in tutti i casi. Ecco il quadro completo, dalla prima valutazione all'atto definitivo, prima di firmare qualsiasi cosa.

Commissione multi-agenzia: 5% + IVA
Commissione in esclusiva: 3,5% + IVA
Ritenuta finale sulla vendita: 8%
Annuncio da privato su Darscover: Gratis

Le tre strade per vendere

A Malta un immobile si vende di solito in uno di tre modi: con più agenzie contemporaneamente (multi-agenzia), con una sola agenzia in esclusiva, oppure direttamente da te, il proprietario. Di norma a Malta gli incarichi non sono in esclusiva: per questo lo stesso appartamento compare spesso presso quattro agenzie insieme.

La strada decide quanto paghi. Le tariffe standard indicate dalla maggior parte delle agenzie maltesi sono il 5% del prezzo di vendita con un incarico multi-agenzia e il 3,5% con un incarico in esclusiva; in entrambi i casi alla commissione si aggiunge l'IVA del 18%. Vendere direttamente non costa alcuna commissione: su Darscover i proprietari pubblicano gratis e gli acquirenti li contattano direttamente.

Nulla ti impedisce di combinare le strade nel tempo. Uno schema frequente è provare prima con un annuncio diretto o con un incarico in esclusiva, e passare al multi-agenzia se l'immobile non si muove.

Modalità	Commissione	Su una vendita da 300.000 €	Chi fa il lavoro
Multi-agenzia	5% + IVA al 18%	17.700 €	Più agenzie, nessuna in esclusiva
Agenzia in esclusiva	3,5% + IVA al 18%	12.390 €	Una sola agenzia, vincolata da contratto
Vendita da privato	Nessuna	0 €	Tu: foto, visite, trattativa

Gli importi delle commissioni includono l'IVA al 18%. Le tariffe sono quelle standard del mercato maltese; le singole agenzie possono concordare, e concordano, condizioni diverse nell'incarico.

Pubblicare l'annuncio da te, gratis

Su Darscover pubblicare il tuo immobile non costa nulla: nessuna commissione, nessun costo di pubblicazione e nessuna agenzia in mezzo. Descrivi la casa, aggiungi le foto e un numero di telefono, e gli acquirenti ti contattano direttamente.

Non hai ancora un prezzo? Puoi pubblicare l'annuncio aperto alle offerte e decidere quando vedi l'interesse. Puoi cambiare il prezzo, o segnare l'immobile come venduto, dal tuo account in qualsiasi momento.

Vendere da te significa occuparti tu delle visite e della trattativa. Gli otto passaggi qui sotto sono gli stessi in entrambi i casi, e i documenti e il notaio servono qualunque strada tu scelga.

Quanto costa la vendita, oltre alla commissione

Qualunque strada tu scelga, Malta tassa il trasferimento in sé. La regola generale è una ritenuta finale dell'8% sul prezzo di vendita, trattenuta dal notaio all'atto definitivo. È un'imposta definitiva sul valore di trasferimento, non un calcolo sulla plusvalenza, e si applica che tu abbia guadagnato o no.

Ci sono varianti importanti: può applicarsi il 5% se vendi entro cinque anni dall'acquisto (per immobili che non fanno parte di un progetto), il 10% si applica agli immobili acquistati prima di gennaio 2004, e la vendita della tua casa è del tutto esente se l'hai posseduta e abitata come unica residenza abituale per almeno tre anni consecutivi e la vendi entro dodici mesi dal trasloco.

Gli altri costi a carico del venditore sono piccoli al confronto: un attestato di prestazione energetica (EPC), se non ne hai già uno valido (di solito da 150 a 250 €, di cui 75 € sono la tariffa del Building Regulation Office, l'ufficio maltese per i regolamenti edilizi) e, se vuoi, una valutazione indipendente di un perit (architetto abilitato), da circa 250 €, per avere una cifra professionale invece di una stima d'agenzia.

È l'acquirente, non tu, a pagare l'imposta di registro del 5% e a scegliere e pagare il notaio. Non permettere a nessuno di farli rientrare, in trattativa, tra i costi a tuo carico.

Come vendere, in otto passaggi

L'ordine qui sotto è quello che evita di dover rifare il lavoro. Gli errori costosi nelle vendite a Malta, un annuncio sopravvalutato che invecchia o un atto bloccato da permessi mancanti, nascono quasi sempre dall'aver saltato il primo e il terzo passaggio.

Stabilisci il valore. Ottieni una stima basata sui dati, a partire dai prezzi richiesti per immobili comparabili nella tua località, e una valutazione di un perit (architetto abilitato) se ti serve una cifra formale. Tutto ciò che viene dopo, la strada che scegli e le offerte che prendi sul serio, si misura su questo numero.
Scegli come andare sul mercato. Multi-agenzia con commissione del 5%, esclusiva al 3,5%, oppure annuncio da privato gratis, senza commissione. A qualsiasi commissione d'agenzia si aggiunge l'IVA al 18%. La strada si può cambiare in seguito; un incarico d'agenzia però è un contratto, quindi leggi la durata e le clausole di recesso prima di firmare.
Prepara i documenti. Per mettere in vendita l'immobile ti servono un attestato di prestazione energetica (EPC) valido, il tuo atto di acquisto e i permessi edilizi per eventuali lavori. Recuperare ora un permesso mancante costa qualche giorno; scoprirlo durante le verifiche del notaio fa saltare la data dell'atto.
Metti l'immobile sul mercato. Foto, una planimetria, una descrizione onesta e un prezzo che sai giustificare. Che lo promuova un'agenzia o che lo pubblichi tu, guarda l'annuncio prima che vada online: in gioco ci sono i tuoi soldi.
Ricevi le offerte e tratta. A Malta, con un prezzo realistico, le offerte arrivano spesso dal 5 al 10% sotto il prezzo richiesto. Concorda il prezzo, quali arredi restano e la data prevista per l'atto prima che qualcuno rediga il konvenju (il compromesso), perché rinegoziare dentro un konvenju è molto più difficile.
Firma il konvenju. La promessa di vendita vincola entrambe le parti, di solito vale da tre a sei mesi e prevede in genere una caparra del 10% custodita dal notaio. Alla registrazione il tuo acquirente paga l'1% di imposta di registro provvisoria. Le condizioni, come il finanziamento bancario o i permessi, si scrivono qui: ciò che non è scritto non è concordato.
Le verifiche del notaio e la banca dell'acquirente. Il notaio dell'acquirente ripercorre a ritroso la catena dei titoli di proprietà e verifica ipoteche e problemi di permessi, mentre la banca dell'acquirente istruisce il mutuo. È la fase silenziosa della vendita; rispondi in fretta quando il notaio ti chiede un documento, perché sei l'unico che può sbloccare la situazione.
Firma l'atto definitivo. Ci si incontra tutti dal notaio, spesso presso la banca dell'acquirente. L'acquirente paga il saldo, il notaio trattiene la tua ritenuta finale sul trasferimento (l'8% come regola generale) e incassa dall'acquirente il saldo dell'imposta di registro, e le chiavi passano di mano. Lo stesso giorno, fai le letture finali dei contatori.

I documenti che devono esserci

Ogni vendita a Malta richiede lo stesso piccolo fascicolo di documenti. Mettilo insieme nella prima settimana e il resto della procedura seguirà i tuoi tempi invece di quelli del registro.

Il tuo atto di acquisto (il contratto di quando hai comprato l'immobile)
Un attestato di prestazione energetica (EPC) in corso di validità: vale 10 anni e, se non ce l'hai, farlo fare costa da 150 a 250 €
I permessi edilizi e i certificati di conformità per tutti i lavori eseguiti
Il tuo documento d'identità e, se l'immobile è ereditato o in comproprietà, i documenti che provano il titolo di ogni venditore
I documenti del canone enfiteutico (cens), se l'immobile non è in piena proprietà

Quanto dura una vendita a Malta

Dall'annuncio all'offerta accettata è la parte imprevedibile: settimane per un appartamento ben prezzato in una zona molto richiesta, mesi per un immobile di nicchia. Dall'offerta accettata in poi la procedura è più definita: il konvenju (il compromesso) si firma entro poche settimane, di solito vale da tre a sei mesi, e l'atto definitivo arriva quando il notaio ha completato le verifiche e la banca dell'acquirente ha emesso la delibera del mutuo.

Calcola da quattro a otto mesi in tutto. Fissare il prezzo sui dati reali del mercato, e non sulle speranze, è la leva più potente sui tempi: a Malta gli immobili sopravvalutati restano fermi, e un annuncio fermo invecchia.

Dove si bloccano davvero le vendite a Malta

Tre blocchi spiegano la maggior parte dei mesi persi. Un annuncio sopravvalutato che resta fermo finché gli acquirenti non lo hanno già svalutato nella loro testa. Un konvenju firmato prima che il finanziamento dell'acquirente sia realistico, che scade e riporta tutti al punto di partenza. E problemi di permessi che emergono nelle verifiche del notaio, capaci di tenere in ostaggio un atto per mesi mentre si cerca la sanatoria.

Il venditore può prevenirli tutti e tre: fissa il prezzo sui dati dal primo giorno, chiedi la prova del finanziamento prima di firmare il konvenju e recupera il fascicolo dei permessi prima di mettere in vendita, non dopo che è arrivata un'offerta.

Domande frequenti

Devo per forza passare da un'agenzia immobiliare per vendere a Malta?: No. Nessuna legge obbliga a coinvolgere un'agenzia. Ti serve un notaio per il konvenju e per l'atto definitivo (il notaio lo nomina e lo paga l'acquirente) e ti serve un attestato di prestazione energetica (EPC). Pubblicare l'annuncio direttamente e gestire tu le visite è del tutto legale e ti fa risparmiare l'intera commissione.
Posso pubblicare gratis il mio immobile su Darscover?: Sì. Su Darscover i proprietari pubblicano gratis: nessuna commissione e nessun costo di pubblicazione. Con un prezzo, gli acquirenti ti contattano direttamente; aperto alle offerte, acquirenti verificati registrano il loro interesse e sei tu a scegliere con chi parlare.
Quali tasse pago quando vendo un immobile a Malta?: La regola generale è una ritenuta finale dell'8% sul prezzo di vendita, trattenuta dal notaio all'atto definitivo. Può scendere al 5% se vendi entro cinque anni dall'acquisto, è del 10% per gli immobili acquistati prima di gennaio 2004 ed è pari a zero se l'immobile è stato la tua unica residenza abituale per almeno tre anni consecutivi e lo vendi entro dodici mesi da quando l'hai lasciato.
Chi paga l'imposta di registro, l'acquirente o il venditore?: L'acquirente. A Malta l'imposta di registro è in genere il 5% del prezzo ed è a carico dell'acquirente, come le spese notarili. Il costo di legge per il venditore è la ritenuta finale sul trasferimento.
Quanto chiedono le agenzie immobiliari maltesi per vendere un immobile?: Le tariffe standard sono il 5% del prezzo di vendita con un incarico multi-agenzia e il 3,5% con un incarico in esclusiva, più l'IVA del 18% sulla commissione. Su una vendita da 300.000 € fanno 17.700 € in multi-agenzia o 12.390 € in esclusiva, IVA inclusa.
Quanto tempo ci vuole per vendere un immobile a Malta?: Calcola da quattro a otto mesi in tutto: un tratto imprevedibile dall'annuncio all'offerta accettata, qualche settimana fino al konvenju, poi di solito tre mesi dal konvenju all'atto definitivo, mentre si completano le verifiche e il finanziamento bancario.
Che cos'è il konvenju?: Il konvenju è la promessa di vendita, l'equivalente del compromesso italiano: un accordo preliminare vincolante, di solito valido da tre a sei mesi, con cui l'acquirente versa in genere una caparra del 10% presso il notaio e paga l'1% di imposta di registro provvisoria. Le condizioni, come il finanziamento bancario, vi sono scritte; quando si avverano, entrambe le parti sono obbligate a comparire all'atto definitivo.
Che cosa succede se l'acquirente si ritira dopo il konvenju?: Se l'acquirente si ritira senza un motivo valido previsto dal konvenju, di solito la caparra resta al venditore. Se invece una condizione reale non si avvera, per esempio la banca rifiuta il mutuo e il finanziamento era una condizione dichiarata, la caparra viene normalmente restituita. È la formulazione del testo a decidere quale dei due casi si applica, quindi leggilo prima di firmare.
Come venditore, mi serve un notaio mio?: Il notaio che stipula l'atto lo sceglie e lo paga l'acquirente. Come venditore puoi incaricare un tuo consulente di fiducia di esaminare il konvenju e l'atto, e conviene farlo quando la vendita presenta qualche complessità: eredità, comproprietà, canone enfiteutico o lavori senza permesso.
Come scopro quanto vale il mio immobile prima di venderlo?: Parti da una stima basata sui dati dei prezzi richiesti per immobili comparabili nella tua località; poi, se ti serve una cifra formale, chiedi una valutazione a un perit, un architetto abilitato (da circa 250 €). Le agenzie te lo valutano gratis, ma una valutazione fatta da chi vuole l'incarico è un argomento di vendita oltre che un numero.