Dois-je passer par une agence immobilière pour vendre à Malte ?

Non. Aucune obligation légale ne vous impose de passer par une agence. Il vous faut un notaire pour le konvenju et l'acte définitif (c'est l'acheteur qui le choisit et le paie), ainsi qu'un certificat de performance énergétique (EPC). Publier votre bien en direct et gérer vous-même les visites est parfaitement légal, et vous épargne toute la commission.

Puis-je publier mon bien gratuitement sur Darscover ?

Oui. Les propriétaires publient gratuitement sur Darscover : ni commission, ni frais d'annonce. Avec un prix, les acheteurs vous contactent directement ; en restant ouvert aux offres, des acheteurs vérifiés manifestent leur intérêt, et c'est vous qui choisissez avec qui parler.

Quel impôt paie-t-on en vendant un bien à Malte ?

Le régime par défaut est un impôt final de 8 % du prix de vente, retenu à la source par le notaire lors de l'acte définitif. Il peut être de 5 % si vous vendez dans les cinq ans suivant l'achat, de 10 % pour un bien acquis avant janvier 2004, et nul si le bien a été votre unique résidence habituelle pendant au moins trois années consécutives et que vous le vendez dans les douze mois suivant votre départ.

Qui paie les droits d'enregistrement, l'acheteur ou le vendeur ?

L'acheteur. À Malte, les droits d'enregistrement s'élèvent en général à 5 % du prix et sont à la charge de l'acheteur, tout comme les frais de notaire. Le coût légal du vendeur est l'impôt final retenu à la source sur le transfert.

Combien facturent les agences immobilières maltaises pour vendre un bien ?

Les taux standard sont de 5 % du prix de vente en mandat multi-agences et de 3,5 % en mandat exclusif, plus 18 % de TVA sur les honoraires. Sur une vente à 300 000 €, cela représente 17 700 € en multi-agences ou 12 390 € en mandat exclusif, TVA comprise.

Combien de temps faut-il pour vendre un bien à Malte ?

Comptez quatre à huit mois du début à la fin : une période imprévisible de la mise en vente à l'offre acceptée, quelques semaines jusqu'au konvenju, puis en général trois mois entre le konvenju et l'acte définitif, le temps que les recherches et le financement bancaire aboutissent.

Qu'est-ce qu'un konvenju ?

Le konvenju est la promesse de vente : un avant-contrat qui engage les parties, généralement valable trois à six mois, par lequel l'acheteur verse habituellement un acompte de 10 % entre les mains du notaire et paie 1 % de droits d'enregistrement à titre provisoire. Les conditions, comme le financement bancaire, y sont inscrites ; une fois ces conditions remplies, les deux parties sont tenues de signer l'acte définitif.

Que se passe-t-il si l'acheteur se retire après le konvenju ?

Si l'acheteur se retire sans motif valable prévu par le konvenju, l'acompte revient généralement au vendeur. Si une véritable condition n'est pas remplie, par exemple si la banque refuse le prêt alors que le financement était une condition écrite, l'acompte est normalement restitué. Tout dépend de la rédaction : lisez-la avant de signer.

Le vendeur a-t-il besoin de son propre notaire ?

Le notaire qui reçoit l'acte est choisi et payé par l'acheteur. En tant que vendeur, vous pouvez faire appel à votre propre conseiller pour relire le konvenju et l'acte, et cela vaut la peine dès que la vente présente une complexité : succession, indivision, rente foncière ou travaux sans permis.

Comment savoir ce que vaut mon bien avant de vendre ?

Commencez par une estimation fondée sur les prix demandés de biens comparables dans votre localité puis, si vous voulez un chiffre formel, faites réaliser une estimation par un perit (architecte agréé), à partir d'environ 250 €. Les agences l'estimeront gratuitement, mais une estimation venant de quelqu'un qui veut le mandat est un argument commercial autant qu'un chiffre.

Vendre un bien à Malte : les frais, les huit étapes et comment le publier vous-même gratuitement

La plupart des propriétaires n'entendent parler que d'une seule voie : signer avec une agence à 5 %. Il y en a trois, l'écart entre elles représente une somme à cinq chiffres, et l'impôt est le même dans tous les cas. Voici le tableau complet, de la première estimation à l'acte définitif, avant de signer quoi que ce soit.

Commission en mandat multi-agences: 5 % + TVA
Commission en mandat exclusif: 3,5 % + TVA
Impôt final sur la vente: 8 %
Publier vous-même sur Darscover: Gratuit

Les trois façons de vendre

À Malte, un bien se vend généralement de trois façons : par plusieurs agences à la fois (multi-agences), par une seule agence en exclusivité (mandat exclusif), ou directement par vous, le propriétaire. Les annonces maltaises ne sont pas exclusives par défaut, c'est pourquoi le même appartement apparaît souvent chez quatre agences à la fois.

La façon de vendre détermine vos frais. Les taux standard annoncés par la plupart des agences maltaises sont de 5 % du prix de vente en mandat multi-agences et de 3,5 % en mandat exclusif, honoraires auxquels s'ajoute une TVA de 18 % dans les deux cas. Vendre en direct ne coûte aucune commission : sur Darscover, les propriétaires publient gratuitement et les acheteurs les contactent directement.

Rien ne vous empêche de combiner les formules au fil du temps. Un schéma courant consiste à essayer d'abord une annonce en direct ou un mandat exclusif, puis à passer en multi-agences si le bien ne trouve pas preneur.

Formule	Commission	Sur une vente à 300 000 €	Qui fait le travail
Multi-agences	5 % + 18 % de TVA	17 700 €	Plusieurs agences, aucune en exclusivité
Mandat exclusif	3,5 % + 18 % de TVA	12 390 €	Une seule agence, engagée par contrat
Vendre vous-même	Aucune	0 €	Vous : photos, visites, négociation

Les montants de commission incluent la TVA de 18 % sur les honoraires. Les taux sont ceux habituellement annoncés sur le marché maltais ; chaque agence peut convenir, et convient souvent, de conditions différentes dans le mandat.

Publier vous-même, gratuitement

Sur Darscover, publier votre propre bien ne coûte rien : ni commission, ni frais d'annonce, ni agence entre vous et l'acheteur. Vous décrivez le logement, ajoutez des photos et un numéro de téléphone, et les acheteurs vous contactent directement.

Pas encore de prix ? Vous pouvez publier votre bien « ouvert aux offres » et décider une fois l'intérêt mesuré. Vous pouvez modifier le prix, ou indiquer que le bien est vendu, depuis votre compte à tout moment.

Vendre vous-même signifie que vous gérez les visites et la négociation. Les huit étapes ci-dessous sont les mêmes dans tous les cas, et les documents comme le notaire sont nécessaires quelle que soit la formule choisie.

Ce que coûte la vente, au-delà de la commission

Quelle que soit la formule choisie, Malte taxe le transfert lui-même. Le régime par défaut est un impôt final de 8 % du prix de vente, retenu à la source par le notaire lors de l'acte définitif. C'est un impôt libératoire sur la valeur de transfert, et non un calcul de plus-value : il s'applique que vous ayez réalisé un bénéfice ou non.

Il existe des variantes importantes : un taux de 5 % peut s'appliquer si vous vendez dans les cinq ans suivant l'achat (pour un bien qui ne fait pas partie d'un projet), 10 % s'applique aux biens acquis avant janvier 2004, et la vente de votre propre logement est entièrement exonérée si vous en avez été propriétaire et y avez vécu comme unique résidence habituelle pendant au moins trois années consécutives, et que vous le vendez dans les douze mois suivant votre départ.

Les autres frais côté vendeur sont modestes en comparaison : un certificat de performance énergétique (EPC) si vous n'en avez pas déjà un valide (en général de 150 à 250 €, dont 75 € de redevance du Building Regulation Office, le service maltais de la réglementation du bâtiment) et, en option, une estimation indépendante par un perit (architecte agréé), à partir d'environ 250 €, si vous voulez un chiffre professionnel plutôt qu'une estimation d'agence.

C'est l'acheteur, et non vous, qui paie les 5 % de droits d'enregistrement, et qui choisit et rémunère le notaire. Ne laissez personne les mettre à votre charge dans la négociation.

Vendre en huit étapes

L'ordre ci-dessous est celui qui évite de refaire le travail. Les erreurs coûteuses des ventes maltaises, une annonce surévaluée qui s'essouffle ou un acte bloqué faute de permis, viennent presque toujours d'avoir sauté la première et la troisième étape.

Établir la valeur. Obtenez une estimation fondée sur les prix demandés de biens comparables dans votre localité, et l'estimation d'un perit (architecte agréé) si vous voulez un chiffre formel. Tout ce qui suit, la formule choisie comme les offres que vous prenez au sérieux, se décide à partir de ce chiffre.
Choisir votre façon de vendre. Multi-agences à 5 % de commission, mandat exclusif à 3,5 %, ou annonce publiée par vous-même, gratuitement et sans commission. La TVA de 18 % s'ajoute à toute commission d'agence. Ce choix peut être revu plus tard ; un mandat d'agence est un contrat, lisez donc ses clauses de durée et de résiliation avant de signer.
Préparer les documents. Il vous faut un certificat de performance énergétique (EPC) valide pour mettre le bien en vente, votre acte d'acquisition et les permis d'urbanisme de tous les travaux réalisés. Courir après un permis manquant maintenant coûte quelques jours ; le découvrir pendant les recherches du notaire fait perdre sa date à l'acte.
Mettre le bien en vente. Des photos, un plan, une description honnête et un prix défendable. Que ce soit une agence qui commercialise le bien ou vous qui le publiez, relisez l'annonce avant sa mise en ligne : c'est votre argent qui est en jeu.
Recevoir les offres et négocier. À Malte, pour un prix réaliste, les offres se situent couramment 5 à 10 % sous le prix demandé. Mettez-vous d'accord sur le prix, les meubles qui restent et la date visée pour l'acte avant que quiconque ne rédige le konvenju, car renégocier une fois le konvenju signé est bien plus difficile.
Signer le konvenju. La promesse de vente (konvenju) engage les deux parties, reste généralement valable trois à six mois et s'accompagne habituellement d'un acompte de 10 % conservé par le notaire. Votre acheteur paie 1 % de droits d'enregistrement à titre provisoire lors de l'enregistrement de la promesse. Les conditions, comme le financement bancaire ou les permis, sont écrites ici ; ce qui n'est pas écrit n'est pas convenu.
Recherches du notaire et banque de l'acheteur. Le notaire de l'acheteur remonte la chaîne de vos titres de propriété et vérifie l'absence d'hypothèques et de problèmes de permis, pendant que la banque de l'acheteur instruit le prêt. C'est la phase calme de la vente ; répondez vite quand le notaire demande un document, car vous êtes la seule personne à pouvoir débloquer la situation.
Signer l'acte définitif. Tout le monde se retrouve devant le notaire, souvent dans les locaux de la banque de l'acheteur. L'acheteur paie le solde, le notaire retient votre impôt final sur le transfert (8 % par défaut) et perçoit auprès de l'acheteur le solde des droits d'enregistrement, puis les clés changent de mains. Faites les derniers relevés de compteurs le jour même.

Les documents indispensables

Toute vente maltaise exige la même petite pile de papiers. Rassemblez-la dès la première semaine, et le reste du processus avancera à votre rythme plutôt qu'à celui du registre.

Votre acte d'acquisition (le contrat signé lorsque vous avez acheté le bien)
Un certificat de performance énergétique (EPC) valide (valable 10 ans ; de 150 à 250 € à faire établir si vous n'en avez pas)
Les permis d'urbanisme et les certificats de conformité de tous les travaux réalisés
Votre pièce d'identité et, si le bien est hérité ou détenu en indivision, les documents établissant le titre de chaque vendeur
Les documents de rente foncière (cens) si le bien n'est pas en pleine propriété

Combien de temps prend une vente à Malte

De la mise en vente à l'offre acceptée, c'est la partie imprévisible : quelques semaines pour un appartement au bon prix dans un secteur où le marché tourne bien, plusieurs mois pour un bien de niche. Après l'offre acceptée, le calendrier est plus balisé : le konvenju est signé en quelques semaines, reste généralement valable trois à six mois, et l'acte définitif suit dès que le notaire a terminé ses recherches et que la banque de l'acheteur a émis son offre de prêt.

Comptez quatre à huit mois du début à la fin. Fixer le prix d'après les données réelles du marché, plutôt que d'après vos espoirs, est le levier le plus puissant sur le calendrier : à Malte, un bien surévalué ne part pas, et une annonce qui traîne perd son attrait.

Où les ventes maltaises se bloquent vraiment

Trois blocages expliquent l'essentiel des mois perdus. Une annonce surévaluée qui traîne jusqu'à ce que le marché l'ait mentalement décotée. Un konvenju signé avant que le financement de l'acheteur soit réaliste, qui expire et ramène tout le monde au point de départ. Et des problèmes de permis révélés par les recherches du notaire, qui peuvent bloquer un acte pendant des mois, le temps d'obtenir une régularisation.

Le vendeur peut éviter les trois : fixer le prix d'après les données dès le premier jour, demander une preuve de financement avant de signer le konvenju, et réunir son dossier de permis avant la mise en vente plutôt qu'après l'arrivée d'une offre.

Questions fréquentes

Dois-je passer par une agence immobilière pour vendre à Malte ?: Non. Aucune obligation légale ne vous impose de passer par une agence. Il vous faut un notaire pour le konvenju et l'acte définitif (c'est l'acheteur qui le choisit et le paie), ainsi qu'un certificat de performance énergétique (EPC). Publier votre bien en direct et gérer vous-même les visites est parfaitement légal, et vous épargne toute la commission.
Puis-je publier mon bien gratuitement sur Darscover ?: Oui. Les propriétaires publient gratuitement sur Darscover : ni commission, ni frais d'annonce. Avec un prix, les acheteurs vous contactent directement ; en restant ouvert aux offres, des acheteurs vérifiés manifestent leur intérêt, et c'est vous qui choisissez avec qui parler.
Quel impôt paie-t-on en vendant un bien à Malte ?: Le régime par défaut est un impôt final de 8 % du prix de vente, retenu à la source par le notaire lors de l'acte définitif. Il peut être de 5 % si vous vendez dans les cinq ans suivant l'achat, de 10 % pour un bien acquis avant janvier 2004, et nul si le bien a été votre unique résidence habituelle pendant au moins trois années consécutives et que vous le vendez dans les douze mois suivant votre départ.
Qui paie les droits d'enregistrement, l'acheteur ou le vendeur ?: L'acheteur. À Malte, les droits d'enregistrement s'élèvent en général à 5 % du prix et sont à la charge de l'acheteur, tout comme les frais de notaire. Le coût légal du vendeur est l'impôt final retenu à la source sur le transfert.
Combien facturent les agences immobilières maltaises pour vendre un bien ?: Les taux standard sont de 5 % du prix de vente en mandat multi-agences et de 3,5 % en mandat exclusif, plus 18 % de TVA sur les honoraires. Sur une vente à 300 000 €, cela représente 17 700 € en multi-agences ou 12 390 € en mandat exclusif, TVA comprise.
Combien de temps faut-il pour vendre un bien à Malte ?: Comptez quatre à huit mois du début à la fin : une période imprévisible de la mise en vente à l'offre acceptée, quelques semaines jusqu'au konvenju, puis en général trois mois entre le konvenju et l'acte définitif, le temps que les recherches et le financement bancaire aboutissent.
Qu'est-ce qu'un konvenju ?: Le konvenju est la promesse de vente : un avant-contrat qui engage les parties, généralement valable trois à six mois, par lequel l'acheteur verse habituellement un acompte de 10 % entre les mains du notaire et paie 1 % de droits d'enregistrement à titre provisoire. Les conditions, comme le financement bancaire, y sont inscrites ; une fois ces conditions remplies, les deux parties sont tenues de signer l'acte définitif.
Que se passe-t-il si l'acheteur se retire après le konvenju ?: Si l'acheteur se retire sans motif valable prévu par le konvenju, l'acompte revient généralement au vendeur. Si une véritable condition n'est pas remplie, par exemple si la banque refuse le prêt alors que le financement était une condition écrite, l'acompte est normalement restitué. Tout dépend de la rédaction : lisez-la avant de signer.
Le vendeur a-t-il besoin de son propre notaire ?: Le notaire qui reçoit l'acte est choisi et payé par l'acheteur. En tant que vendeur, vous pouvez faire appel à votre propre conseiller pour relire le konvenju et l'acte, et cela vaut la peine dès que la vente présente une complexité : succession, indivision, rente foncière ou travaux sans permis.
Comment savoir ce que vaut mon bien avant de vendre ?: Commencez par une estimation fondée sur les prix demandés de biens comparables dans votre localité puis, si vous voulez un chiffre formel, faites réaliser une estimation par un perit (architecte agréé), à partir d'environ 250 €. Les agences l'estimeront gratuitement, mais une estimation venant de quelqu'un qui veut le mandat est un argument commercial autant qu'un chiffre.