Muss ich auf Malta einen Makler einschalten, um zu verkaufen?

Nein. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen Makler einzuschalten. Sie brauchen einen Notar für den Vorvertrag (Konvenju) und die endgültige Kaufurkunde (der Käufer bestimmt und bezahlt den Notar) sowie einen Energieausweis (EPC). Direkt zu inserieren und die Besichtigungen selbst zu übernehmen ist völlig legal und spart die gesamte Provision.

Kann ich meine Immobilie kostenlos auf Darscover inserieren?

Ja. Eigentümer inserieren auf Darscover kostenlos: keine Provision und keine Inseratsgebühr. Mit Preis melden sich Käufer direkt bei Ihnen; offen für Angebote bekunden geprüfte Käufer ihr Interesse, und Sie entscheiden, mit wem Sie sprechen.

Welche Steuer zahle ich, wenn ich eine Immobilie auf Malta verkaufe?

Im Regelfall eine abgeltende Quellensteuer von 8 % des Verkaufspreises, die der Notar bei der endgültigen Kaufurkunde einbehält. Sie kann 5 % betragen, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkaufen, 10 % bei Immobilien, die vor Januar 2004 erworben wurden, und null, wenn die Immobilie mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre Ihr einziger gewöhnlicher Wohnsitz war und Sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Auszug verkaufen.

Wer zahlt die Stempelsteuer, Käufer oder Verkäufer?

Der Käufer. Die Stempelsteuer beträgt auf Malta in der Regel 5 % des Preises und geht zulasten des Käufers, ebenso wie die Notargebühren. Die gesetzliche Belastung des Verkäufers ist die abgeltende Quellensteuer auf die Übertragung.

Wie viel verlangen maltesische Makler für den Verkauf einer Immobilie?

Die üblichen Sätze sind 5 % des Verkaufspreises bei einem Inserat über mehrere Makler und 3,5 % beim Alleinauftrag, jeweils zuzüglich 18 % MwSt. auf die Provision. Bei einem Verkauf für 300.000 € sind das 17.700 € mit mehreren Maklern oder 12.390 € im Alleinauftrag, MwSt. inbegriffen.

Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie auf Malta?

Rechnen Sie insgesamt mit vier bis acht Monaten: eine unberechenbare Phase vom Inserat bis zum angenommenen Angebot, einige Wochen bis zum Vorvertrag (Konvenju) und dann meist drei Monate vom Konvenju bis zur endgültigen Kaufurkunde, während die Prüfungen und die Bankfinanzierung abgeschlossen werden.

Was ist ein Konvenju?

Der Konvenju ist das Kaufversprechen: ein verbindlicher Vorvertrag, der meist drei bis sechs Monate gilt und bei dem der Käufer in der Regel eine Anzahlung von 10 % beim Notar hinterlegt und eine vorläufige Stempelsteuer von 1 % zahlt. Bedingungen wie die Bankfinanzierung werden darin festgehalten; sind sie erfüllt, müssen beide Seiten die endgültige Kaufurkunde unterzeichnen.

Was passiert, wenn der Käufer nach dem Konvenju abspringt?

Tritt ein Käufer ohne einen im Konvenju vorgesehenen triftigen Grund zurück, verfällt die Anzahlung in der Regel zugunsten des Verkäufers. Scheitert eine echte Bedingung, etwa weil die Bank den Kredit ablehnt und die Finanzierung als Bedingung vereinbart war, wird die Anzahlung normalerweise zurückgezahlt. Was im Einzelfall gilt, entscheidet der Wortlaut, lesen Sie ihn also vor der Unterzeichnung.

Brauche ich als Verkäufer einen eigenen Notar?

Den Notar, der die Urkunde errichtet, wählt und bezahlt der Käufer. Als Verkäufer können Sie einen eigenen Berater beauftragen, der den Konvenju und die Urkunde prüft, und das lohnt sich, sobald der Verkauf nicht ganz einfach ist: bei einer Erbschaft, bei Miteigentum, Bodenzins oder ungenehmigten Bauarbeiten.

Wie finde ich vor dem Verkauf heraus, was meine Immobilie wert ist?

Beginnen Sie mit einer datengestützten Schätzung aus den Angebotspreisen vergleichbarer Immobilien in Ihrem Ort und beauftragen Sie dann, wenn Sie eine formelle Zahl möchten, die Bewertung eines Perit, eines zugelassenen Architekten (ab etwa 250 €). Makler bewerten kostenlos, aber die Bewertung von jemandem, der den Auftrag will, ist immer auch ein Verkaufsargument, nicht nur eine Zahl.

Immobilie auf Malta verkaufen: die Kosten, die acht Schritte und wie Sie selbst kostenlos inserieren

Die meisten Eigentümer hören nur von einem Weg: einen Makler für 5 % beauftragen. Es gibt aber drei Wege, der Unterschied zwischen ihnen kann fünfstellig sein, und die Steuer ist bei allen dieselbe. Hier sehen Sie das ganze Bild, von der ersten Bewertung bis zur endgültigen Kaufurkunde, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Provision bei mehreren Maklern: 5 % + MwSt.
Provision im Alleinauftrag: 3,5 % + MwSt.
Abgeltende Steuer auf den Verkauf: 8 %
Selbst inserieren auf Darscover: Kostenlos

Drei Wege zum Verkauf

Immobilien auf Malta werden meist auf einem von drei Wegen verkauft: über mehrere Makler gleichzeitig (einfacher Auftrag), exklusiv über einen einzigen Makler (Alleinauftrag) oder direkt durch Sie als Eigentümer. Maltesische Inserate sind standardmäßig nicht exklusiv, deshalb erscheint dieselbe Wohnung oft bei vier Maklern gleichzeitig.

Der Weg bestimmt Ihre Kosten. Die üblichen Sätze der meisten maltesischen Makler sind 5 % des Verkaufspreises bei einem Auftrag an mehrere Makler und 3,5 % beim Alleinauftrag, jeweils zuzüglich 18 % MwSt. auf die Provision. Ein Direktverkauf kostet überhaupt keine Provision: Auf Darscover inserieren Eigentümer kostenlos, und Käufer melden sich direkt bei ihnen.

Nichts hindert Sie daran, die Wege nacheinander zu kombinieren. Häufig wird zuerst ein Direktinserat oder ein Alleinauftrag versucht und, wenn sich nichts tut, auf mehrere Makler ausgeweitet.

Weg	Provision	Bei 300.000 € Kaufpreis	Wer die Arbeit macht
Mehrere Makler	5 % + 18 % MwSt.	17.700 €	Mehrere Makler, keiner exklusiv
Alleinauftrag	3,5 % + 18 % MwSt.	12.390 €	Ein Makler, vertraglich gebunden
Selbst verkaufen	Keine	0 €	Sie: Fotos, Besichtigungen, Verhandlung

Die Provisionsbeträge enthalten 18 % MwSt. auf die Provision. Die Sätze sind die üblichen Angaben am maltesischen Markt; einzelne Makler können im Auftrag andere Konditionen vereinbaren und tun das auch.

Selbst inserieren, kostenlos

Auf Darscover kostet es nichts, die eigene Immobilie zu inserieren: keine Provision, keine Inseratsgebühr und kein Makler dazwischen. Sie beschreiben die Immobilie, fügen Fotos und eine Telefonnummer hinzu, und Käufer melden sich direkt bei Ihnen.

Noch keinen Preis? Sie können offen für Angebote inserieren und entscheiden, sobald Sie das Interesse sehen. Den Preis ändern oder die Immobilie als verkauft markieren können Sie jederzeit in Ihrem Konto.

Selbst zu verkaufen heißt, dass Sie die Besichtigungen und die Verhandlung übernehmen. Die acht Schritte unten sind in jedem Fall dieselben, und die Unterlagen und der Notar sind auf jedem Weg nötig.

Was der Verkauf über die Provision hinaus kostet

Ganz gleich, welchen Weg Sie wählen: Malta besteuert die Übertragung selbst. Im Regelfall fällt eine abgeltende Quellensteuer von 8 % des Verkaufspreises an, die der Notar bei der endgültigen Kaufurkunde einbehält. Sie ist eine abgeltende Steuer auf den Übertragungswert, keine Berechnung des Veräußerungsgewinns, und sie fällt an, ob Sie einen Gewinn gemacht haben oder nicht.

Es gibt wichtige Abweichungen: 5 % können gelten, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkaufen (bei Immobilien, die nicht Teil eines Projekts sind), 10 % gelten für Immobilien, die vor Januar 2004 erworben wurden, und der Verkauf des eigenen Zuhauses ist ganz steuerfrei, wenn Sie es mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre besessen und als einzigen gewöhnlichen Wohnsitz bewohnt haben und innerhalb von zwölf Monaten nach dem Auszug verkaufen.

Die übrigen Kosten auf Verkäuferseite sind vergleichsweise gering: ein Energieausweis (EPC), falls Sie noch keinen gültigen haben (meist 150 bis 250 €, davon 75 € Gebühr des Building Regulation Office, der Bauaufsichtsbehörde), und auf Wunsch eine unabhängige Bewertung durch einen Perit, einen zugelassenen Architekten, ab etwa 250 €, wenn Sie eine fachliche Zahl statt einer Maklerschätzung möchten.

Die Stempelsteuer von 5 % zahlt der Käufer, nicht Sie, und er beauftragt und bezahlt auch den Notar. Lassen Sie sich diese Posten in der Verhandlung nicht auf Ihre Seite schieben.

So verkaufen Sie in acht Schritten

Die Reihenfolge unten erspart Ihnen doppelte Arbeit. Die teuren Fehler bei maltesischen Verkäufen, ein überteuertes Inserat, das liegen bleibt, oder eine Urkunde, die an fehlenden Genehmigungen hängt, entstehen fast immer, weil Schritt eins und drei übersprungen wurden.

Den Wert ermitteln. Holen Sie eine datengestützte Schätzung aus vergleichbaren Angebotspreisen in Ihrem Ort ein und, wenn Sie eine formelle Zahl möchten, die Bewertung eines Perit (zugelassener Architekt). Alles Weitere, der Weg, den Sie wählen, und die Angebote, die Sie ernst nehmen, richtet sich nach dieser Zahl.
Den Verkaufsweg wählen. Mehrere Makler für 5 % Provision, ein Alleinauftrag für 3,5 % oder selbst kostenlos und ohne Provision inserieren. Auf jede Maklerprovision kommen 18 % MwSt. Den Weg können Sie später ändern; ein Maklerauftrag ist aber ein Vertrag, lesen Sie also Laufzeit und Kündigungsklauseln, bevor Sie unterschreiben.
Die Unterlagen vorbereiten. Sie brauchen einen gültigen Energieausweis (EPC), um die Immobilie anzubieten, dazu Ihre Erwerbsurkunde und die Baugenehmigungen für alle durchgeführten Arbeiten. Eine fehlende Genehmigung jetzt zu beschaffen kostet Tage; fällt sie erst bei den Prüfungen des Notars auf, platzt der Termin für die Urkunde.
Die Immobilie vermarkten. Fotos, ein Grundriss, eine ehrliche Beschreibung und ein begründbarer Preis. Ob ein Makler vermarktet oder Sie selbst inserieren: Sehen Sie sich das Inserat an, bevor es online geht. Es geht um Ihr Geld.
Angebote prüfen und verhandeln. Bei realistischem Preis liegen Angebote auf Malta meist 5 bis 10 Prozent unter dem Angebotspreis. Einigen Sie sich auf den Preis, die Möbel, die bleiben, und den angestrebten Termin für die Urkunde, bevor jemand den Vorvertrag (Konvenju) aufsetzt, denn innerhalb eines Konvenju nachzuverhandeln ist weit schwieriger.
Den Vorvertrag (Konvenju) unterzeichnen. Der Vorvertrag bindet beide Seiten, gilt meist drei bis sechs Monate und sieht in der Regel eine Anzahlung von 10 % vor, die der Notar verwahrt. Ihr Käufer zahlt bei der Registrierung eine vorläufige Stempelsteuer von 1 %. Bedingungen wie Bankfinanzierung oder Genehmigungen werden hier festgehalten; was nicht schriftlich steht, ist nicht vereinbart.
Prüfungen des Notars und die Bank des Käufers. Der Notar des Käufers verfolgt Ihren Eigentumstitel lückenlos über die Kette der Vorbesitzer zurück und prüft auf Hypotheken und Genehmigungsprobleme, während die Bank des Käufers den Kredit bearbeitet. Das ist die ruhige Phase des Verkaufs; antworten Sie zügig, wenn der Notar ein Dokument anfordert, denn nur Sie können die Sache wieder in Gang bringen.
Die endgültige Kaufurkunde unterzeichnen. Alle treffen sich beim Notar, oft in der Bank des Käufers. Der Käufer zahlt den Restbetrag, der Notar behält Ihre abgeltende Steuer auf die Übertragung ein (im Regelfall 8 %) und zieht beim Käufer die restliche Stempelsteuer ein, und die Schlüssel wechseln den Besitzer. Lesen Sie am selben Tag die Zähler für Strom und Wasser ab.

Die Unterlagen, die vorliegen müssen

Jeder Verkauf auf Malta braucht denselben kleinen Stapel Papiere. Stellen Sie ihn in der ersten Woche zusammen, dann läuft der Rest nach Ihrem Zeitplan statt nach dem des Registers.

Ihre Erwerbsurkunde (der Vertrag aus der Zeit, als Sie die Immobilie gekauft haben)
Ein gültiger Energieausweis (EPC, Geltungsdauer 10 Jahre; falls Sie keinen haben, kostet die Ausstellung 150 bis 250 €)
Baugenehmigungen und Konformitätsbescheinigungen für alle durchgeführten Arbeiten
Ihr Ausweis und, wenn die Immobilie geerbt ist oder mehreren gehört, die Dokumente, die das Eigentum jedes Verkäufers belegen
Unterlagen zum Bodenzins (cens), wenn auf der Immobilie ein Bodenzins lastet

Wie lange ein Verkauf auf Malta dauert

Vom Inserat bis zum angenommenen Angebot ist der unberechenbare Teil: Wochen für eine gut bepreiste Wohnung in einer gefragten Gegend, Monate für Nischenimmobilien. Ab dem angenommenen Angebot ist der Ablauf festgelegter: Der Vorvertrag (Konvenju) wird innerhalb weniger Wochen unterzeichnet, gilt meist drei bis sechs Monate, und die endgültige Kaufurkunde folgt, sobald der Notar seine Prüfungen abgeschlossen und die Bank des Käufers ihre Kreditzusage erteilt hat.

Rechnen Sie insgesamt mit vier bis acht Monaten. Ein Preis nach echten Marktdaten statt nach Hoffnung ist der größte Hebel für den Zeitplan: Überteuerte Immobilien bleiben auf Malta liegen, und ein Inserat, das liegen bleibt, wird zum Ladenhüter.

Woran Verkäufe auf Malta tatsächlich hängen bleiben

Drei Blockaden kosten die meisten Monate. Ein überteuertes Inserat, das liegen bleibt, bis der Markt es innerlich abgeschrieben hat. Ein Vorvertrag (Konvenju), der unterschrieben wird, bevor die Finanzierung des Käufers realistisch ist, und der dann ausläuft und alle an den Anfang zurückwirft. Und Genehmigungsprobleme, die bei den Prüfungen des Notars auftauchen und eine Urkunde monatelang blockieren können, während eine nachträgliche Genehmigung beantragt wird.

Alle drei kann der Verkäufer verhindern: vom ersten Tag an nach Daten bepreisen, vor der Unterzeichnung des Konvenju einen Finanzierungsnachweis verlangen und die Genehmigungsakte vor der Vermarktung besorgen, nicht erst, wenn ein Angebot vorliegt.

Häufige Fragen

Muss ich auf Malta einen Makler einschalten, um zu verkaufen?: Nein. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen Makler einzuschalten. Sie brauchen einen Notar für den Vorvertrag (Konvenju) und die endgültige Kaufurkunde (der Käufer bestimmt und bezahlt den Notar) sowie einen Energieausweis (EPC). Direkt zu inserieren und die Besichtigungen selbst zu übernehmen ist völlig legal und spart die gesamte Provision.
Kann ich meine Immobilie kostenlos auf Darscover inserieren?: Ja. Eigentümer inserieren auf Darscover kostenlos: keine Provision und keine Inseratsgebühr. Mit Preis melden sich Käufer direkt bei Ihnen; offen für Angebote bekunden geprüfte Käufer ihr Interesse, und Sie entscheiden, mit wem Sie sprechen.
Welche Steuer zahle ich, wenn ich eine Immobilie auf Malta verkaufe?: Im Regelfall eine abgeltende Quellensteuer von 8 % des Verkaufspreises, die der Notar bei der endgültigen Kaufurkunde einbehält. Sie kann 5 % betragen, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkaufen, 10 % bei Immobilien, die vor Januar 2004 erworben wurden, und null, wenn die Immobilie mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre Ihr einziger gewöhnlicher Wohnsitz war und Sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Auszug verkaufen.
Wer zahlt die Stempelsteuer, Käufer oder Verkäufer?: Der Käufer. Die Stempelsteuer beträgt auf Malta in der Regel 5 % des Preises und geht zulasten des Käufers, ebenso wie die Notargebühren. Die gesetzliche Belastung des Verkäufers ist die abgeltende Quellensteuer auf die Übertragung.
Wie viel verlangen maltesische Makler für den Verkauf einer Immobilie?: Die üblichen Sätze sind 5 % des Verkaufspreises bei einem Inserat über mehrere Makler und 3,5 % beim Alleinauftrag, jeweils zuzüglich 18 % MwSt. auf die Provision. Bei einem Verkauf für 300.000 € sind das 17.700 € mit mehreren Maklern oder 12.390 € im Alleinauftrag, MwSt. inbegriffen.
Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie auf Malta?: Rechnen Sie insgesamt mit vier bis acht Monaten: eine unberechenbare Phase vom Inserat bis zum angenommenen Angebot, einige Wochen bis zum Vorvertrag (Konvenju) und dann meist drei Monate vom Konvenju bis zur endgültigen Kaufurkunde, während die Prüfungen und die Bankfinanzierung abgeschlossen werden.
Was ist ein Konvenju?: Der Konvenju ist das Kaufversprechen: ein verbindlicher Vorvertrag, der meist drei bis sechs Monate gilt und bei dem der Käufer in der Regel eine Anzahlung von 10 % beim Notar hinterlegt und eine vorläufige Stempelsteuer von 1 % zahlt. Bedingungen wie die Bankfinanzierung werden darin festgehalten; sind sie erfüllt, müssen beide Seiten die endgültige Kaufurkunde unterzeichnen.
Was passiert, wenn der Käufer nach dem Konvenju abspringt?: Tritt ein Käufer ohne einen im Konvenju vorgesehenen triftigen Grund zurück, verfällt die Anzahlung in der Regel zugunsten des Verkäufers. Scheitert eine echte Bedingung, etwa weil die Bank den Kredit ablehnt und die Finanzierung als Bedingung vereinbart war, wird die Anzahlung normalerweise zurückgezahlt. Was im Einzelfall gilt, entscheidet der Wortlaut, lesen Sie ihn also vor der Unterzeichnung.
Brauche ich als Verkäufer einen eigenen Notar?: Den Notar, der die Urkunde errichtet, wählt und bezahlt der Käufer. Als Verkäufer können Sie einen eigenen Berater beauftragen, der den Konvenju und die Urkunde prüft, und das lohnt sich, sobald der Verkauf nicht ganz einfach ist: bei einer Erbschaft, bei Miteigentum, Bodenzins oder ungenehmigten Bauarbeiten.
Wie finde ich vor dem Verkauf heraus, was meine Immobilie wert ist?: Beginnen Sie mit einer datengestützten Schätzung aus den Angebotspreisen vergleichbarer Immobilien in Ihrem Ort und beauftragen Sie dann, wenn Sie eine formelle Zahl möchten, die Bewertung eines Perit, eines zugelassenen Architekten (ab etwa 250 €). Makler bewerten kostenlos, aber die Bewertung von jemandem, der den Auftrag will, ist immer auch ein Verkaufsargument, nicht nur eine Zahl.