购房指南
在马耳他购房：2026 年完全指南
完整的购房攻略：8 步法律流程、典型购房的全部成本、非欧盟买家的 AIP 规则、资本利得和租金税、按揭入门，以及五大热门地区。已根据马耳他 2026 年预算和 2025 年后的居留框架更新。
审核日期 2026-04-30
2026 年在马耳他购房
马耳他是欧盟中规模较小、门槛较低的房产市场之一。任何人都可以购买：欧盟买家与马耳他公民享有同等法律地位，非欧盟买家在取得不动产收购（AIP）许可证后同样可以购买，或在无需许可证的特别指定区域（SDA）内购房。2026 年的市场就欧盟首都圈而言价格适中，全程英语交易，并有一个规模虽小但运作良好的银行体系为居民和非居民提供贷款。
市场快照（2026 年第一季度）：马耳他住宅价格指数在 2025 年第四季度升至 177.4（第三季度为 175.1），全国同比增长 4% 至 7%。公寓挂牌价中位数约为 317,000 欧元，实际成交价通常低约 15%，约为 266,000 欧元。马耳他约 80% 的住宅存量位于 220,000 至 550,000 欧元的价格区间。北港区（Sliema、St Julian's、Swieqi）较马耳他中部溢价 35% 以上。中心地段的毛租金收益率为 4% 至 6%，在 Mellieha 和 St Paul's Bay 等旅游主导的细分市场可达 7%。
8 步法律流程
在马耳他购房遵循源自大陆民法传统、以公证为核心的流程。公证人是关键的受托人：负责调查产权、托管定金、起草契约，并在签署后于公共登记处和土地登记处办理转移登记。从要约到交钥匙请预留 3 至 4 个月。
1第 1 步：确定预算、地区和签证路径
在看房之前，先确定三件事。第一，地区（Sliema 和 St Julian's 适合配套齐全的外籍生活，Mellieha 和 Mosta 适合追求性价比的家庭，Gozo 适合慢节奏和更低价位，Valletta 适合喜欢历史建筑者）。第二，价格区间，在挂牌价之外还要加上 6% 至 8% 的额外成本。第三，此次购房是否同时服务于居留目标，因为马耳他永久居留计划（MPRP）设有 375,000 欧元的最低门槛，其他计划也有各自的房产门槛。开始看房前先咨询马耳他移民顾问，可避免买到不符合您真正想要的居留身份要求的房产。
2第 2 步：聘请公证人
马耳他法律要求所有房产转让必须在马耳他公证人面前以契约形式完成。选择公证人的是买方而非卖方，公证人对双方均负有公正尽责的义务。请在签署任何有约束力的要约之前聘请公证人。公证人将对房产进行初步调查，如果您是非欧盟买家还会就 AIP 许可证提供建议，并准备 konvenju（买卖承诺协议）。公证费通常为购买价格的 1% 至 2%，另加调查和登记的实付费用。
3第 3 步：通过中介或直接出价
大多数房源由中介机构经手（Frank Salt、RE/MAX Malta、Dhalia、Engel & Völkers、Belair 及较小的精品中介）。口头出价很常见且不具约束力；书面要约通常在被书面接受并支付定金后才具有约束力。可以放开谈价：2026 年，对于在市场上挂牌 60 天以上的房产，砍价 5% 至 10% 很常见，优质房源则空间较小。在签署 konvenju 之前，请确认价格包含哪些内容（家电、空调、整体厨房、车位），因为契约只转让 konvenju 明确列出的部分。
4第 4 步：签署 konvenju（买卖承诺协议）
konvenju 是锁定价格、条件和完成期限的有约束力合同。签署时，买方支付 10% 定金（由公证人托管），并向税务局缴纳房产价值 1% 的预缴税款。标准有效期为 3 个月，经双方同意可延长至 6 个月。konvenju 通常包含先决条件：需要时的 AIP 许可证、贷款时的按揭批准、买方对结构和规划调查结果的认可，以及卖方同意进行的任何具体维修。先决条件未成就时，买方可以退出并取回定金。无正当理由未能完成交易则丧失定金。
5第 5 步：如需要，申请 AIP 许可证
非欧盟、非欧洲经济区、非瑞士买家必须在签署契约前持有 AIP 许可证，除非房产位于特别指定区域（SDA）内，此时无需许可证。AIP 为一次性 233 欧元费用，通过资本转让税部门申请，公布的目标处理时间为 35 天（实践中通常为 6 至 8 周）。AIP 许可证同时设有最低价格门槛：公寓或复式公寓为 110,469 欧元，其他房产类型为 184,469 欧元。当 MPRP 及类似居留计划的门槛更高时，始终以计划门槛为准。非居民在 SDA 之外一次只能持有一套住宅房产。
6第 6 步：公证人调查与核验
在办理 AIP 和按揭手续的同时，公证人会在公共登记处完成产权链调查，在规划局完成规划许可调查，并在土地登记处完成权利负担调查。公证人会核实建筑与规划局批准的方案一致、没有第三方对房产登记权利主张、地租（cens）和物业费已缴清，以及房产不受在出售后仍然有效的转租约束。该阶段通常需要 4 至 6 周，与 AIP 和按揭申请并行进行。
7第 7 步：按揭批准与放款
如需贷款，持马耳他牌照的贷款机构（BOV、HSBC Malta、APS、MeDirect、BNF Bank、Lombard Bank）在审批后出具批贷函。欧盟买家在主要住宅上通常可获得 80% 至 90% 的贷款价值比，购房出租或第二套住房为 70% 至 75%。非欧盟买家通常面临更严格的贷款价值比（60% 至 75%）和更高的利差。截至 2026 年年中，参考住宅利率为：促销产品前 36 个月固定利率约 1.5% 至 2.0%，标准产品浮动利率 2.5% 至 3.5%，市场贷款价值比中位数据报约为 76.5%。贷款机构在契约签署日放款，不会提前。
8第 8 步：签署最终契约
买方、卖方和公证人在公证人办公室会面。买方支付购买价格的余款（或由贷款机构放款）、缴纳剩余 80% 的印花税、结清公证费和登记费用。公证人在 15 个工作日内在公共登记处登记契约。签署时交付钥匙。自此，买方成为登记在册的业主，并承担水电、物业费以及（如适用）地租的责任。
全部成本：在挂牌价之外还要花多少
在购买价格之外，请预留 6% 至 8% 的额外成本，另加您已在签署 konvenju 时支付的定金。最大的一项是印花税；其余各项都小得多。下面的示例以一套典型的 350,000 欧元中端公寓为例，便于具体计算。
示例：一套 350,000 欧元的标准住宅公寓，自住，欧盟买家，无首次购房者优惠，无特殊计划。印花税 5%：17,500 欧元。公证费约 1.5%：5,250 欧元。调查和登记费：500 至 1,000 欧元。在马耳他中介费由卖方支付，与买方无关。AIP 许可证（如为 SDA 之外的非欧盟买家）：233 欧元。额外总计：约 23,000 至 24,000 欧元，即在 350,000 欧元挂牌价之上增加 6.7%。
印花税
标准住宅税率为购买价值的 5%，其中 20% 在签署 konvenju 时缴纳（作为 1% 预缴税款），80% 在签署契约时缴纳。首次购房者首 200,000 欧元按 0% 计税，超出部分按 5%。城市保护区（UCA）内的房产首 750,000 欧元的价值免税。2024 至 2026 年间签约的 Gozo 首次购房者可获得 40,000 欧元补贴。马耳他 UCA 房产的首次购房者可获得 15,000 欧元补贴。二次购房者可就出售的原主要住所已缴税款申请退税，上限为 3,000 欧元。
公证费
通常为购买价格的 1% 至 2%，另加各项调查、AIP 许可证（如适用）和登记的实付费用。马耳他的公证费不是法定的，但普遍集中在 1.5% 左右。金额较大的交易可略微议价下调；金额较小的交易则略高。公证人由买方选择。
AIP 许可证
233 欧元固定费用，只需申请一次。仅当买家为非欧盟公民且房产位于 SDA 之外时才相关。AIP 还设有最低价格门槛（公寓 110,469 欧元，其他 184,469 欧元），大多数实际交易都轻松超过这一门槛。
中介费
在马耳他，中介费由卖方支付，而非买方。中介佣金通常为 5% 加 18% 增值税，由卖方从售房款中支付。购买住宅时买方不应被收取中介费。如果有人索要“买方费用”，请予以拒绝：这在马耳他市场并非惯例。
外国买家：AIP 和 SDA 规则
马耳他房产法将买家分为三类，各类规则差异显著。在看房之前弄清自己属于哪一类，可以节省时间并避免法律上的死胡同。
欧盟、欧洲经济区和瑞士买家
在住宅购买方面享有与马耳他公民同等的待遇。无需 AIP 许可证。无最低价格限制。可在任何地区购买任意数量的住宅房产。按揭渠道与马耳他居民相同。唯一的特殊之处：欧盟买家若要不受限制地购买自用第二套住房，应已在马耳他连续居住满 5 年；在此之前，如果第二套住房不在 SDA 内，则适用 AIP 制度。大多数欧盟买家只购买一套房产，因此这一限制很少产生实际影响。
非欧盟、非欧洲经济区、非瑞士买家
需要由资本转让税办公室签发的 AIP 许可证（不动产收购许可）。费用 233 欧元，通常需 6 至 8 周办理。许可证一次仅涵盖一套住宅房产。房产必须用于买家自住或度假，不得用于商业出租（长期住宅出租是另一项需持牌的活动）。适用最低价格门槛：公寓 110,469 欧元，其他 184,469 欧元。俄罗斯和白俄罗斯国民目前受欧盟制裁影响，MPRP 和入籍路径受限；AIP 本身在标准尽职调查前提下仍对大多数非欧盟国民开放。
特别指定区域（SDA）：无需 AIP 许可证
在 SDA 内，外国买家（任何国籍）可按与马耳他居民相同的条件购房。无需 AIP 许可证。无最低价格限制。在 SDA 内持有的房产数量不受限制。可用于长期住宅出租或短租市场。2026 年现行的 SDA 包括 Tigne Point（Sliema）、Portomaso（St Julian's）、Pendergardens（St Julian's）、Fort Cambridge（Sliema）、Manoel Island（Gzira）、Tas-Sellum Residence（Mellieha）、Madliena Village（Madliena）、SmartCity（Kalkara）、Cottonera Waterfront、Metropolis Plaza（Gzira）、Ta' Monita Residence（Marsascala）、Kempinski Residences（San Lawrenz，Gozo）和 Fort Chambray（Ghajnsielem，Gozo）。
马耳他房产税务
以欧盟标准衡量，马耳他的房产税负适中。没有年度房产税（无差饷、无市政税）。主要的征税节点在购入时（印花税，见上文）、出售时（房产转让税）以及租金收入。
资本利得与房产转让税
马耳他不对房产单独征收资本利得税；取而代之的是在出售时对转让价值征收最终预提税。标准税率为转让价值与市场价值中较高者的 8%。卖方在取得后 3 年内转让的适用 2% 的优惠税率（旨在鼓励新建房产的短期持有出售）。城市保护区内适用 5% 的优惠税率。若卖方已将该房产作为主要住所连续拥有并居住满 3 年，且在迁出后 12 个月内出售，则自住豁免可完全免除房产转让税。该豁免是居民最有价值的税务规划机会。
租金收入税
长期住宅租金收入可选择按 15% 统一最终预提税率纳税（不得扣除费用，于次年 4 月 30 日前缴纳）。房东也可选择标准累进税率（0% 至 35%）并扣除可抵扣费用；除非房产按揭负担很重，否则很少划算。短租收入（Airbnb、Booking.com）需要马耳他旅游局牌照，按标准累进税率纳税并可扣除费用，30 天以内的预订另加 7% 增值税。购房出租的租金收入是马耳他外籍人士最活跃的投资方式之一，因为 15% 统一税制简单且可预期。
与房产挂钩的居留计划
2026 年仍有三条与房产挂钩的居留路径有效，购房前值得了解。马耳他永久居留计划（MPRP）要求最低 375,000 欧元的购房或每年 14,000 欧元的合格租赁，外加 37,000 欧元政府捐款和 2,000 欧元 NGO 捐赠，授予可 5 年续期的欧盟永久居留。全球居留计划（GRP）和居留计划（TRP）是特殊税务居民身份，对汇入的境外收入按 15% 统一税率征税，要求购买或租赁合格房产。马耳他退休计划（MRP）是仅限欧盟的退休人员路径。请注意，此前的“以直接投资换取特殊贡献入籍”计划已于 2025 年 7 月 26 日随欧洲法院 2025 年 4 月 29 日的裁决而终止；如今取得马耳他国籍只能通过标准入籍程序或新的择优入籍框架。希望通过马耳他获得欧盟国籍的买家不应再依赖旧的投资路径。
在哪里买：五大热门地区
马耳他很小（全长 40 公里），通勤距离短，但各地区的生活方式和价格差异明显。以下五个地区覆盖了大部分买家需求。
Sliema
外籍买家的首选地区。沿海、密集、适合步行、英语环境。以公寓为主；独立房屋稀少且非常昂贵。公寓中位价 450,000 至 700,000 欧元，视海景和楼层而定。Tigne Point 和 Fort Cambridge 是 SDA，非欧盟买家无 AIP 障碍。配套完善，租金收益率高（长期住宅租赁毛收益率 4% 至 5%，短租更高）。最适合看重步行便利、咖啡馆密度和马耳他最强外籍社区的买家。
Sliema →St Julian's
毗邻 Sliema，Paceville 的夜生活更丰富，高层建筑更多。iGaming 和金融行业的就业中心，受年轻专业人士欢迎。Portomaso 和 Pendergardens 是 SDA。同等建筑品质下，公寓价格与 Sliema 相近或略低。Paceville 附近夜间嘈杂；Spinola Bay 一侧和游艇码头周边较为安静。全年租赁需求旺盛。
St Julian's →Valletta
联合国教科文组织世界遗产首都。16 世纪的联排老宅，几乎没有停车位，属车辆限行区。大多数历史建筑被列为一级或二级保护建筑，任何工程都需规划局批准。小型宫殿式住宅（palazzino）中位价 600,000 至 1,500,000 欧元以上，视面积、状况和景观而定。精品短租市场规模可观。最适合想要步行可达的城市历史氛围、极低维护负担，并能接受任何翻修都耗时漫长的买家。
Valletta →Mellieha
马耳他北部的山顶小镇，俯瞰全国最大的沙滩。比中部海岸更安静、更偏度假居所、更适合家庭。公寓中位价 280,000 至 450,000 欧元；别墅 600,000 至 1,200,000 欧元。Santa Maria Estate 是 SDA。驱车约 35 分钟到 Valletta，10 分钟到 Gozo 渡轮码头。夏季短租收益强劲；冬季入住率较弱。受追求海景又不想承担 Sliema 价格的退休人士和家庭欢迎。
Mellieha →Mosta
以 Mosta 圆顶大教堂为地标的马耳他中部集镇。价格更低、户型更大、传统马耳他建筑风格。联排房屋中位价 330,000 至 500,000 欧元；公寓从 220,000 欧元起。适合家庭，步行可达学校和商店。代价是：配套不如海岸密集，很可能需要一辆车。对自住业主和长期家庭租赁而言基本面扎实。
Mosta →按揭入门
大多数马耳他买家通过贷款购房。六家银行主导住宅按揭市场；各行的利率和条款大体相似，其中 HSBC Malta 和 BOV 占据最大市场份额。
- LTV自住主要住宅：欧盟买家通常可获 80% 至 90% 的贷款价值比。购房出租或第二套住房：70% 至 75%。非欧盟买家：60% 至 75%，且收入核查更严格。市场贷款价值比中位数据报约为 76.5%。贷款期限通常为 25 至 30 年；部分银行对较年轻的借款人可延长至 35 或 40 年。
- Rates马耳他以浮动利率按揭为主，与银行参考利率加利差挂钩。截至 2026 年，参考住宅利率约为 2.5% 至 3.5% 浮动，部分产品提供 1.5% 至 2.5% 的促销固定利率期（1 至 5 年）。自 2023 至 2024 年欧洲央行利率峰值以来，利率环境已趋缓和。请务必比较至少三家银行的报价：利差和费用的差异比公布利率的差异更大。
- Currency按揭以欧元计价。收入为其他货币的外国买家在还款上承担汇率风险。有些买家在本币对欧元走强时加快还款，走弱时放慢还款。
- Pitfalls要避免的三个陷阱。第一，按 +200 个基点对还款做压力测试：大多数马耳他按揭为浮动利率，银行的偿付能力评估使用压力利率。第二，把贷款机构要求的人寿和房屋保险计入成本：两者合计通常每年 500 至 1,500 欧元。第三，银行在契约签署日才放款，因此签署 konvenju 时的定金和过渡资金必须来自您自己的资金。
常见陷阱
以下是马耳他购房交割后最常引发悔意的问题。在 konvenju 阶段发现它们，比在签署契约之后处理便宜得多。
共管物业问题
马耳他的公寓楼受《共管物业法》管辖。签署 konvenju 前请核实：卖方是否已缴清物业费、是否设有维修基金、是否有针对外立面或屋顶工程的待摊特别费用，以及楼宇是否有在任的管理人。没有规范共管组织的老旧楼宇，在下一次大修来临时可能产生意外费用。较新的 SDA 开发项目通常管理更好。
规划许可与违章工程
规划局（PA）为每处房产保存公开档案。请核实建筑与批准图纸一致。常见不符情形：未经许可封闭露台、违规加建屋顶房间、内墙移位。公证人的规划调查会揭示已登记的违规，但不一定发现非正式的扩建。对于较旧的房产，在契约完成前获取一份正式的规划局合规报告（约 100 欧元）是廉价的保险。
新建房的交付标准
马耳他的新建公寓通常以“精装”（含整体厨房、卫浴、地板、家电）或“毛坯”（混凝土墙面和地面，无抹灰、无厨房、无门）出售。两者价差很大（通常相当于装修成本的 40% 至 60%）。请在 konvenju 中确认价格具体包含什么以及延期交付的违约条款。查看开发商此前楼盘在交付时间和收尾质量方面的记录。
老房子的常见缺陷
马耳他的石砌建筑坚固但多孔。老房子最常见的缺陷：底层返潮、沿海外立面盐蚀风化、屋顶防水层失效（马耳他平屋顶每 7 至 10 年需重新做防水），以及早于 2004 年欧盟标准统一的电线线路。对于 2000 年以前建造的房产，在签署 konvenju 前获取测量师报告（350 至 700 欧元）是最具性价比的尽职调查步骤。
期房与预售
从开发商处购买期房存在交付风险。马耳他法律要求开发商将定金存入受监管的托管账户，但对表面收尾问题（油漆、瓷砖对缝、五金质量）的执法力度较弱。签约前请实地考察开发商最近完工的楼盘。要求在 konvenju 中写入交付日期、按周计算的延期违约金，以及最终完工验收条款。
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马耳他购房常见问题
外国人可以在马耳他购房吗？
可以。欧盟、欧洲经济区和瑞士公民与马耳他居民享有同等法律地位，无需任何许可证。非欧盟买家需要不动产收购（AIP）许可证（233 欧元费用，6 至 8 周办理），并受最低价格门槛限制：公寓 110,469 欧元，其他房产类型 184,469 欧元。在特别指定区域（Tigne Point、Portomaso、Fort Cambridge、Pendergardens、Manoel Island、Madliena Village、SmartCity 等）内无需许可证，任何国籍的买家均可购买任意数量的房产。
在马耳他购买一套 350,000 欧元的房产总共要花多少钱？
对于无首次购房者优惠的典型欧盟买家，全部约 373,000 至 375,000 欧元：350,000 欧元购房款 + 17,500 欧元印花税（5%）+ 5,250 欧元公证费（1.5%）+ 500 至 1,000 欧元调查和登记费。如果您是非欧盟买家且在 SDA 之外购房，再加 233 欧元。中介佣金由卖方支付，与买方无关。
2026 年马耳他房产的印花税是多少？
标准税率为购买价值的 5%。首次购房者首 200,000 欧元按 0% 计税，超出部分按 5%。城市保护区（UCA）房产首 750,000 欧元的价值免税。2024 至 2026 年间签约的 Gozo 首次购房者可获 40,000 欧元补贴；马耳他 UCA 首次购房者可获 15,000 欧元补贴。印花税 20% 在签署 konvenju 时缴纳，80% 在签署最终契约时缴纳。
在马耳他购房流程需要多长时间？
从要约被接受到拿到钥匙请预留 3 至 4 个月。konvenju（买卖承诺协议）通常在要约被接受后 2 至 4 周内签署。konvenju 与最终契约之间的 3 个月间隔用于办理 AIP 许可证（如需要）、公证人调查、按揭批准及任何先决条件。经双方同意可延长至最多 6 个月。期房或预售购买按开发商的交付计划进行，通常为 12 至 36 个月。
外国人可以在马耳他申请按揭吗？
可以，六大马耳他银行均向外国人放贷。欧盟买家在主要住宅上通常可获得 80% 至 90% 的贷款价值比；非欧盟买家限制更严（60% 至 75%）、利差更高，并需提供更多收入证明。贷款以欧元计价。截至 2026 年，住宅按揭利率为 2.5% 至 3.5% 浮动，促销固定利率期约为 1.5% 至 2.5%。贷款机构在契约签署日放款。
在马耳他卖房要缴什么税？
标准税率为转让价值与市场价值中较高者的 8% 最终预提税。取得后 3 年内出售降至 2%，城市保护区内为 5%。若已将该房产作为主要住所连续拥有并居住满 3 年，且在迁出后 12 个月内出售，则无需缴税。马耳他法律对住宅房产没有单独的资本利得税；房产转让税即为出售的全部税负。
购房能让我获得马耳他居留权吗？
不会自动获得。马耳他永久居留计划（MPRP）将最低 375,000 欧元的购房与 37,000 欧元政府捐款、2,000 欧元 NGO 捐赠相结合，授予可 5 年续期的欧盟居留。全球居留计划和居留计划是与合格房产挂钩的 15% 统一税率身份。马耳他退休计划是仅限欧盟的退休人员路径。此前的投资者入籍路径已于 2025 年 7 月 26 日随欧洲法院裁决而终止；如今只能通过标准入籍或新的择优框架取得国籍。
我应该先租后买，还是直接购买？
大多数外籍买家会先租 6 至 12 个月再购买。先租房可以实地考察各地区、验证通勤和生活方式的设想，并在锁定 6% 至 8% 的交易成本之前确认长期计划。租房还能为居留或税务居民申请提供马耳他地址。例外情况是那些居留计划期限紧迫、需要快速完成合格购房的买家。
我应该买期房还是现房？
期房通常比可比的现房低 10% 至 20%，以补偿交付风险。风险有三种形式：交付日期延误、装修质量缩水、开发商破产（在马耳他罕见但确实存在）。应对措施：坚持将定金存入受监管的托管账户、在 konvenju 中写入按周计算的延期违约金和最终验收条款，并选择至少有两个可实地考察的已完工可比楼盘的开发商。
在马耳他买房最好的地区有哪些？
取决于您的目标。追求配套齐全的外籍生活：Sliema、St Julian's、Swieqi。追求家庭性价比：Mosta、Birkirkara、Naxxar、Attard。喜欢历史建筑和步行城市：Valletta、Mdina、Rabat。想要海景又不想付中部海岸的价格：Mellieha、St Paul's Bay、Marsascala。退休人士和慢节奏生活：Gozo（Victoria、Marsalforn、Xlendi）。追求最高收益：Paceville（St Julian's）、Tigne Point（Sliema）附近或 Mellieha 旅游带等适合短租的微观地段。
后续步骤
浏览符合条件的在售房源，联系经过审核的马耳他中介，或深入阅读面向外国买家的 AIP 许可证与 SDA 应对方案指南。