Guía del comprador
Comprar vivienda en Malta: guía completa 2026
El manual completo del comprador: procedimiento legal en 8 fases, coste total en una compra tipo, reglas AIP para compradores no UE, plusvalías y fiscalidad de alquiler, primer hipotecario y las cinco mejores localidades. Actualizado para el presupuesto maltés 2026 y el marco residencial post-2025.
Revisado el 2026-10-01
Comprar vivienda en Malta en 2026
Malta es uno de los mercados inmobiliarios más pequeños y accesibles de la UE. Cualquiera puede comprar: los compradores UE adquieren en el mismo plano legal que los ciudadanos malteses, y los no UE también pueden comprar una vez tengan el permiso AIP (Acquisition of Immovable Property), o si compran en un Área Especialmente Designada (SDA) donde no se requiere permiso. El mercado 2026 está moderadamente valorado para una capital UE, opera completamente en inglés y se apoya en un sector bancario pequeño pero funcional que presta a residentes y no residentes por igual.
Foto del mercado, T1 2026: el Índice de Precios de Inmuebles Residenciales maltés subió a 177,4 en T4 2025 (desde 175,1 en T3), con crecimiento anual del 4 al 7% en todo el país. El precio medio pedido para un apartamento ronda los 317.000 €, con los contratos cerrando típicamente un 15% por debajo, alrededor de 266.000 €. Aproximadamente el 80% del stock residencial maltés cae entre 220.000 € y 550.000 €. North Harbour (Sliema, St Julian's, Swieqi) tiene una prima del 35% o más sobre Malta central. Los rendimientos por alquiler van del 4 al 6% bruto en localidades centrales hasta el 7% en submercados turísticos como Mellieha y St Paul's Bay.
El procedimiento legal en 8 fases
Comprar en Malta sigue un procedimiento estrictamente notarial heredado del derecho civil continental. El notario es el fiduciario clave: investiga el título, custodia el depósito en escrow, redacta la escritura y registra la transferencia en el Public Registry y Land Registry tras la firma. Calcule de 3 a 4 meses desde la oferta hasta las llaves.
1Fase 1: Defina presupuesto, localidad y ruta de visado
Antes de visitar nada, decida tres cosas. Primero, la localidad (Sliema y St Julian's para vida expatriada con servicios, Mellieha y Mosta para valor familiar, Gozo para ritmo lento y precios más bajos, Valletta para patrimonio histórico). Segundo, la franja de precio, incluyendo del 6 al 8% en costes adicionales sobre el precio anunciado. Tercero, si la compra también sirve a un objetivo de residencia, porque el Malta Permanent Residence Programme (MPRP) impone un mínimo de 375.000 € y otros programas tienen sus propios umbrales inmobiliarios. Hablar con un asesor de inmigración maltés antes de empezar las visitas evita comprar un inmueble que no califica para el estatus de residencia que realmente quiere.
2Fase 2: Encargue un notario público
La ley maltesa exige que toda transmisión inmobiliaria se formalice en escritura ante un notario maltés. Es el comprador quien elige al notario, no el vendedor, y el notario debe diligencia imparcial a ambas partes. Contrata al notario antes de firmar cualquier oferta vinculante. Hará las búsquedas preliminares sobre el inmueble, te asesorará sobre el permiso AIP si lo necesitas y preparará el konvenju (promesa de venta). Los honorarios del notario están fijados por ley (alrededor del 0,5% del precio más IVA), más los suplidos de búsquedas e inscripciones.
3Fase 3: Haga una oferta a través de agencia o directamente
La mayoría de listados se gestionan a través de agencias (Frank Salt, RE/MAX Malta, Dhalia, Engel & Völkers y las boutique más pequeñas). Las ofertas verbales son rutinarias y no vinculantes; una oferta escrita típicamente solo se vuelve vinculante cuando se acepta por escrito y se paga un depósito. Negocie abiertamente: del 5 al 10% bajo el precio pedido es común en 2026 para inmuebles que llevan 60+ días en el mercado, menos para stock prime. Confirme qué está incluido (electrodomésticos, climatizadores, cocinas equipadas, parking) antes de firmar el konvenju, porque la escritura solo transfiere lo que el konvenju enumera explícitamente.
4Fase 4: Firme el konvenju (promesa de venta)
El konvenju es el contrato vinculante que fija precio, condiciones y plazo para la finalización. En la firma, el comprador paga un depósito del 10% (custodiado por el notario en escrow) más un 1% del valor del inmueble como impuesto provisional al Inland Revenue. La validez estándar es de 3 meses, prorrogable por acuerdo mutuo hasta 6 meses. El konvenju incluye típicamente condiciones suspensivas: el permiso AIP si es necesario, la aprobación de la hipoteca si se financia, la satisfacción del comprador con las búsquedas estructurales y urbanísticas, y cualquier reparación específica acordada con el vendedor. El fallo de una condición suspensiva permite al comprador retirarse con depósito devuelto. La no finalización sin razón válida implica pérdida del depósito.
5Fase 5: Solicite el permiso AIP si es necesario
Compradores no UE, no EEE, no suizos deben tener un permiso AIP antes de firmar la escritura, salvo que el inmueble esté en un Área Especialmente Designada (SDA), en cuyo caso no se requiere permiso. La AIP es una tasa única de 232 €, solicitada a través del Capital Transfer Duty department y procesada en un objetivo publicado de 35 días (en la práctica comúnmente 6 a 8 semanas). El permiso AIP también impone umbrales mínimos de precio: 174.274 € para apartamento o maisonette, 300.619 € para cualquier otro tipo de inmueble. Por encima de los umbrales del MPRP y programas residenciales similares, estos últimos siempre rigen porque son más altos. Los no residentes están limitados a un solo inmueble residencial fuera de SDAs.
6Fase 6: Búsquedas y autorizaciones del notario
Mientras AIP y trámite hipotecario están en marcha, el notario completa la búsqueda de cadena del título en el Public Registry, la búsqueda de permisos urbanísticos en la Planning Authority y la búsqueda de cargas en el Land Registry. El notario verifica que la construcción coincide con las aprobaciones de Planning Authority, que ningún tercero tenga reclamación registrada sobre el inmueble, que canon enfitéutico (cens) y cuotas comunitarias estén al día, y que el inmueble no esté sujeto a subarriendo que sobreviva a la venta. Esta fase toma típicamente de 4 a 6 semanas en paralelo a AIP y solicitud de hipoteca.
7Paso 7: La hipoteca y el desembolso
Si financias la compra, tu prestamista emite una carta de concesión tras su propia evaluación. Los límites del Banco Central de Malta obligan a todo prestamista: hasta el 90% de loan-to-value para compradores de primera vivienda y de vivienda habitual sin otra hipoteca vigente, 75% para todos los demás, incluidas segundas residencias y compras para alquilar. A los no residentes se les suele pedir alrededor del 30% de entrada (práctica de mercado, no una norma). La media de mercado publicada para nuevas hipotecas fue de alrededor del 2,5% en agosto de 2026. El prestamista desembolsa el día de la firma de la escritura, no antes.
8Fase 8: Firme la escritura definitiva
Comprador, vendedor y notario se reúnen en el despacho del notario. El comprador paga el saldo del precio de compra (o el banco desembolsa la hipoteca), abona el 80% restante del impuesto, liquida los honorarios notariales y los desembolsos de inscripción. El notario inscribe la escritura en el Public Registry en 15 días laborables. Las llaves cambian de mano en la firma. A partir de este punto el comprador es propietario registral y responsable de suministros, gastos comunitarios y (si aplica) canon enfitéutico.
Coste total: cuánto sobre el precio anunciado
Calcula alrededor de un 6 a 7% por encima del precio de compra al tipo estándar del impuesto de transmisiones (menos con una bonificación), además de la entrada que ya pagas en el konvenju. La partida más grande es el impuesto de transmisiones; todo lo demás es mucho menor. El ejemplo de abajo usa un apartamento típico de gama media de 350.000 € para concretar las cuentas.
Ejemplo: un apartamento de 350.000 € comprado al contado como segunda residencia, así que sin bonificación del impuesto. Impuesto de transmisiones 5%: 17.500 €. Honorarios del notario fijados por ley: unos 2.130 € con IVA. Búsquedas, suplidos y Public Registry: unos 900 a 1.900 €. En Malta la comisión de la agencia la paga el vendedor, no el comprador. Permiso AIP (si lo necesitas, fuera de una SDA): 232 €. Total extra: unos 21.000 €, alrededor de un 6% sobre el precio de 350.000 €.
Impuesto de transmisiones
El tipo estándar es el 5%, pagado en un 20% en el konvenju y el resto en la escritura. Los compradores de primera vivienda pagan el 0% sobre los primeros 200.000 € y el 5% por encima (permanente desde octubre de 2025, sin límite de edad). Otros compradores de su única vivienda pagan el 3,5% sobre los primeros 200.000 €. Quienes sustituyen su vivienda recuperan el impuesto sobre los primeros 86.000 € (hasta 3.010 €) si la antigua se vende en un plazo de 12 meses, para compras hasta el 31 de diciembre de 2026. Los inmuebles en un Área de Conservación Urbana, o construidos hace 20+ años y vacíos 7+ años, están exentos sobre los primeros 750.000 € hasta el 31 de diciembre de 2026. Ninguna de estas bonificaciones se aplica a quienes necesitan un permiso AIP, y Gozo ya no tiene un tipo reducido.
Honorarios notariales
Fijados por ley (arancel Cap. 55): 1% sobre los primeros 11.694 €, 0,5% hasta 596.394 € y 0,25% por encima, más 18% de IVA; una escritura de préstamo se cobra a dos tercios del arancel. Las búsquedas y suplidos se facturan aparte (unos 500 a 1.500 €, una estimación). El notario lo elige el comprador.
Permiso AIP
232 € a tanto alzado, solicitado una sola vez. Solo relevante si el comprador es no UE y el inmueble está fuera de SDA. La AIP también impone umbrales mínimos de precio (174.274 € apartamento, 300.619 € otros) que la mayoría de compras realistas superan cómodamente.
Comisiones de agencia
En Malta, el vendedor paga la comisión de agencia, no el comprador. La comisión típica es del 5% más 18% de IVA, pagada por el vendedor del producto de la venta. A los compradores no se les debe pedir comisiones de agencia en una compra residencial. Si se solicita una 'fee del comprador', empuje atrás: no es estándar para el mercado maltés.
Compradores extranjeros: reglas AIP y SDA
La ley inmobiliaria maltesa divide a los compradores en tres categorías con reglas materialmente distintas. Saber qué categoría aplica antes de visitar nada ahorra tiempo y evita callejones sin salida legales.
Compradores UE, EEE y suizos
Tratados como ciudadanos malteses a efectos de compra residencial. Sin permiso AIP requerido. Sin umbral mínimo de precio. Pueden comprar tantos inmuebles residenciales como quieran, en cualquier localidad. El acceso a hipoteca es igual al de los residentes malteses. La única peculiaridad: para comprar segunda vivienda para uso personal sin restricciones, los compradores UE deben haber vivido en Malta 5 años continuos; antes de eso, el régimen AIP aplica si la segunda vivienda no está en SDA. La mayoría de compradores UE adquiere solo un inmueble, así que esto raramente vincula.
Compradores no UE, no EEE, no suizos
Necesitan un permiso AIP (Acquisition of Immovable Property) emitido por la oficina Capital Transfer Duty. Tasa de 232 €, procesamiento típico de 6 a 8 semanas. El permiso cubre un solo inmueble residencial a la vez. El inmueble debe estar destinado a residencia propia o uso vacacional del comprador, no a alquiler comercial (el alquiler residencial de larga duración es actividad licenciada separada). Aplican umbrales mínimos de precio: 174.274 € apartamento, 300.619 € otros. Los nacionales rusos y bielorrusos están actualmente sujetos a sanciones UE que afectan al MPRP y rutas de ciudadanía; la AIP en sí permanece abierta a la mayoría de nacionales no UE bajo due diligence estándar.
Áreas Especialmente Designadas (SDA): sin permiso AIP necesario
Dentro de un SDA, los compradores extranjeros (cualquier nacionalidad) pueden adquirir en las mismas condiciones que los residentes malteses. Sin permiso AIP. Sin umbral mínimo de precio. Sin límite al número de inmuebles poseídos dentro del SDA. Pueden alquilarse en mercado residencial de larga duración o short-let. SDAs activos en 2026 incluyen Tigne Point (Sliema), Portomaso (St Julian's), Pendergardens (St Julian's), Fort Cambridge (Sliema), Manoel Island (Gzira), Tas-Sellum Residence (Mellieha), Madliena Village (Madliena), SmartCity (Kalkara), Cottonera Waterfront, Metropolis Plaza (Gzira), Ta' Monita Residence (Marsascala), Kempinski Residences (San Lawrenz, Gozo) y Fort Chambray (Ghajnsielem, Gozo).
Fiscalidad de la propiedad maltesa
La fiscalidad inmobiliaria maltesa es moderada por estándares UE. No hay impuesto anual de propiedad (sin rates, sin council tax). Los principales eventos fiscales son a la adquisición (impuesto de transmisiones, visto arriba), a la cesión (property transfer tax) y sobre rentas de alquiler.
Plusvalías y property transfer tax
Malta no grava por separado las plusvalías inmobiliarias; en su lugar aplica una retención final sobre el valor de transferencia en la venta. El tipo estándar es del 8% sobre el mayor entre valor de transferencia y valor de mercado. Tipo reducido del 2% si el vendedor transfiere dentro de 3 años desde la adquisición (pensado para incentivar ventas cortas de stock de obra nueva). Tipo reducido del 5% en Áreas de Conservación Urbana. La exención propietario ocupante elimina la property transfer tax por completo si el vendedor ha poseído y ocupado el inmueble como residencia principal durante 3 años continuos y la venta ocurre dentro de 12 meses desde el desalojo. La exención es la única oportunidad de planificación fiscal más valiosa para residentes.
Fiscalidad de rentas de alquiler
Las rentas de alquiler residencial de larga duración se gravan al 15% a tanto alzado bajo el régimen opcional de retención final (sin deducciones, pagados antes del 30 de abril del año siguiente). Alternativamente el arrendador puede optar por los tipos progresivos estándar (0 al 35%) con gastos deducibles; raramente ventajoso salvo inmueble fuertemente hipotecado. Las rentas short-let (Airbnb, Booking.com) requieren licencia Malta Tourism Authority y se gravan a tipos progresivos estándar con deducciones, más 7% de IVA en reservas bajo 30 días. La renta de alquiler buy-to-let es una de las líneas de inversión expat más activas en Malta porque el régimen al 15% es simple y predecible.
Programas de residencia que usan propiedad
Tres rutas de residencia ligadas a propiedad siguen activas en 2026 y vale la pena entender antes de comprar. El Malta Permanent Residence Programme (MPRP) requiere una compra mínima de 375.000 € o un alquiler cualificante de 14.000 € al año, más una contribución gubernamental de 37.000 € y una donación a ONG de 2.000 €, y otorga residencia permanente UE renovable de 5 años. El Global Residence Programme (GRP) y The Residence Programme (TRP) son estatus fiscales especiales con tipo a tanto alzado del 15% sobre renta extranjera remitida, requieren compra o alquiler cualificante. El Malta Retirement Programme (MRP) es la ruta solo UE para jubilados. Tenga en cuenta que el anterior Citizenship by Naturalisation for Exceptional Services by Direct Investment fue discontinuado el 26 de julio de 2025 tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE del 29 de abril de 2025; la ciudadanía maltesa hoy se obtiene solo a través del cronograma de naturalización estándar o el nuevo marco de ciudadanía por mérito. Los compradores que buscan ciudadanía UE vía Malta no deben confiar en la antigua ruta de inversión.
Dónde comprar: cinco mejores localidades
Malta es pequeña (40 km de longitud), así que los tiempos de desplazamiento son cortos, pero el estilo de vida y los precios difieren marcadamente entre localidades. Las cinco de abajo cubren la mayor parte de la demanda de compra.
Sliema
La localidad expat-comprador por defecto. Costera, densa, caminable, anglófona. Dominan los apartamentos; las casas individuales son raras y muy caras. Apartamento medio de 450.000 € a 700.000 € según vista al mar y planta. Tigne Point y Fort Cambridge son SDAs donde los compradores no UE no enfrentan fricción AIP. Alta amenidad y rendimiento por alquiler (4 al 5% bruto en alquiler de larga duración, mayor en short-let). Mejor para compradores que valoran la caminabilidad, densidad de cafeterías y la comunidad expat maltesa más fuerte.
Sliema →St Julian's
Adyacente a Sliema, más vida nocturna en Paceville, más altura. Hub de iGaming y finanzas, popular con jóvenes profesionales. Portomaso y Pendergardens son SDAs. Precios de apartamentos similares o ligeramente bajo Sliema para calidad constructiva comparable. Ruidoso por la noche cerca de Paceville; más tranquilo en el lado Spinola Bay y alrededor de la marina. Fuerte demanda de alquiler todo el año.
St Julian's →Valletta
Capital Patrimonio UNESCO. Townhouses del siglo XVI, sin parking de relevancia, zona restringida a vehículos. La mayoría de inmuebles patrimoniales están catalogados Grado 1 o 2 y necesitan autorización Planning Authority para cualquier obra. Palazzino medio de 600.000 € a 1.500.000 €+ según tamaño, condición y vistas. Mercado boutique short-let amplio. Mejor para compradores que quieren patrimonio urbano caminable, huella de mantenimiento muy ligera y aceptan que cualquier reforma sea larga.
Valletta →Mellieha
Pueblo en colina del norte de Malta con vistas a la mayor playa de arena de Malta. Más tranquilo, más segunda residencia, más familiar que la costa central. Apartamento medio de 280.000 € a 450.000 €; villas de 600.000 € a 1.200.000 €. El Santa Maria Estate es un SDA. Unos 35 minutos en coche a Valletta y 10 minutos al ferry de Gozo. Fuertes rendimientos short-let en verano; ocupación invernal más débil. Popular entre jubilados y familias que buscan vistas al mar sin precios de Sliema.
Mellieha →Mosta
Pueblo-mercado del Malta central anclado por la Cúpula de Mosta. Precios más bajos, unidades más grandes, arquitectura maltesa tradicional. Casa adosada media de 330.000 € a 500.000 €; apartamentos desde 220.000 €. Familiar, andando a colegios y tiendas. El compromiso: menos densidad de servicios que la costa y probablemente querrá un coche. Fuertes fundamentales para propietarios ocupantes y alquileres familiares de larga duración.
Mosta →Primer hipotecario
La mayoría de los compradores en Malta financian la compra. Todo prestamista debe aplicar los límites sobre prestatarios del Banco Central de Malta, resumidos abajo. Esta guía no nombra a ningún prestamista: compara las ofertas que recibas por tipo, diferencial y gastos.
- LTVLímites del Banco Central: los compradores de primera vivienda y de vivienda habitual sin otra hipoteca vigente pueden pedir hasta el 90% del valor a un plazo de hasta 40 años (o hasta la edad de jubilación); todos los demás, incluidas segundas residencias y compras para alquilar, hasta el 75% a un plazo de hasta 25 años. Las cuotas a tipo estresado no pueden superar el 40% de los ingresos netos. Los inmuebles de menos de 175.000 € quedan fuera de los límites de loan-to-value y de ingresos. A los no residentes se les suele pedir alrededor del 30% de entrada (práctica de mercado, no una norma).
- RatesEn Malta predominan las hipotecas a tipo variable ligadas a un tipo de referencia más un diferencial. La media de mercado publicada para nuevas hipotecas (variables o con tipo fijo hasta un año) fue de alrededor del 2,5% en agosto de 2026 (estadísticas del BCE y del Banco Central de Malta). Las diferencias de diferencial y gastos entre ofertas pueden pesar más que el tipo nominal, así que compara más de una.
- CurrencyLas hipotecas están denominadas en euros. Compradores extranjeros que reciben ingresos en otra divisa cargan riesgo de cambio sobre el reembolso. Algunos compradores amortizan más rápido cuando su divisa nacional es fuerte contra el euro y más despacio cuando se debilita.
- PitfallsTres trampas a evitar. Primero, stress-test su cuota a +200 puntos básicos: la mayoría de hipotecas maltesas son variables, y la valoración de capacidad usa tipo estresado. Segundo, contemple seguros de vida y hogar, requeridos por los prestamistas: típicamente 500 a 1.500 € al año combinados. Tercero, el banco desembolsa en la fecha de firma de escritura, no antes, así que el depósito y la liquidez puente deben venir de fondos propios al konvenju.
Trampas comunes
Estos son los problemas que más se presentan en arrepentimiento post-cierre en compras maltesas. Detectarlos en la fase del konvenju es mucho más barato que después de la escritura.
Problemas de comunidad
Los bloques de pisos en Malta están regidos por el Condominium Act. Verifique antes de firmar el konvenju: si las cuotas comunitarias del vendedor están al día, si hay fondo de reserva, si hay derramas pendientes para fachada o cubierta, y si el edificio tiene administrador activo. Los bloques más antiguos sin comunidad organizada pueden tener costes sorpresa cuando llegan las próximas obras grandes. Los desarrollos SDA más recientes tienden a estar mejor gestionados.
Permisos urbanísticos y obras no autorizadas
La Planning Authority (PA) mantiene un expediente público para cada inmueble. Verifique que la construcción coincide con los planos aprobados. Discrepancias comunes: cierres de terraza sin permiso, áticos añadidos ilegalmente, paredes interiores movidas. La búsqueda urbanística del notario surfacea las violaciones registradas pero no siempre las extensiones informales. Un informe formal de cumplimiento de Planning Authority (alrededor de 100 €) antes de la finalización es seguro barato para inmuebles más antiguos.
Estándares de acabado en obra nueva
Los apartamentos nuevos malteses se venden a menudo o 'finished' (con cocina equipada, baños, suelos, electrodomésticos) o 'in shell' (paredes y suelos en hormigón, sin yeso, sin cocina, sin puertas). La diferencia de precio entre los dos es grande (40 al 60% del coste de acabado típico). Confirme en el konvenju exactamente qué incluye el precio y la penalización si la entrega se retrasa. Verifique el historial del promotor en bloques previos por plazos de entrega y resolución de incidencias.
Defectos comunes en inmuebles más antiguos
La construcción en piedra maltesa es duradera pero porosa. Los defectos más comunes en inmuebles más antiguos: humedad por capilaridad desde planta baja, eflorescencias salinas en fachadas costeras, fallos de membranas de cubierta (los tejados planos malteses necesitan re-impermeabilización cada 7 a 10 años), y cableado eléctrico anterior a la armonización UE de 2004. Un informe de perito (350 € a 700 €) antes del konvenju es el paso de due diligence más cost-effective para inmuebles construidos antes de 2000.
Sobre plano y pre-construcción
Comprar sobre plano de un promotor conlleva riesgo de entrega. La ley maltesa requiere que el promotor mantenga depósitos en cuenta escrow regulada, pero la enforcement de incidencias cosméticas (acabado de pintura, alineación de azulejos, calidad de herrajes) es débil. Visite el bloque más recientemente terminado del promotor antes de firmar. Exija que el konvenju incluya fecha de entrega con penalización financiera semanal por retraso y cláusula de inspección final.
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FAQ Comprar vivienda en Malta
¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Malta?
Sí. Los ciudadanos UE, EEE y suizos compran en el mismo plano legal que los residentes malteses, sin permiso requerido. Los compradores no UE necesitan un permiso AIP (Acquisition of Immovable Property) (tasa 232 €, procesamiento de 6 a 8 semanas) y enfrentan umbrales mínimos de 174.274 € para apartamentos y 300.619 € para otros tipos de inmueble. No se requiere permiso dentro de Áreas Especialmente Designadas (Tigne Point, Portomaso, Fort Cambridge, Pendergardens, Manoel Island, Madliena Village, SmartCity y otras), donde cualquier nacionalidad puede comprar tantos inmuebles como desee.
¿Cuánto cuesta en total comprar un inmueble de 350.000 € en Malta?
Unos 371.000 € en total para un comprador al contado sin bonificación del impuesto: 350.000 € de precio + 17.500 € de impuesto de transmisiones (5%) + unos 2.130 € de honorarios del notario con IVA + unos 900 a 1.900 € de búsquedas, suplidos y Public Registry. Suma 232 € si necesitas un permiso AIP fuera de una SDA. Un comprador de primera vivienda paga 10.000 € menos de impuesto. La comisión de la agencia la paga el vendedor, no el comprador.
¿Cuál es el impuesto sobre inmuebles malteses en 2026?
El tipo estándar es el 5% del valor de compra. Los compradores de primera vivienda pagan el 0% sobre los primeros 200.000 € y el 5% por encima. Otros compradores de su única vivienda pagan el 3,5% sobre los primeros 200.000 €. Los inmuebles en un Área de Conservación Urbana (UCA), o construidos hace 20+ años y vacíos 7+ años, están exentos sobre los primeros 750.000 € hasta el 31 de diciembre de 2026. El tipo reducido de Gozo expiró en enero de 2024. El impuesto se paga en un 20% en el konvenju y el resto en la escritura final.
¿Cuánto dura el proceso de compra en Malta?
Calcule de 3 a 4 meses desde oferta aceptada hasta llaves. El konvenju (promesa de venta) se firma típicamente en 2 a 4 semanas tras oferta aceptada. La brecha de 3 meses entre konvenju y escritura definitiva permite el permiso AIP (si necesario), búsquedas notariales, aprobación de hipoteca y cualquier condición suspensiva. Son posibles prórrogas hasta 6 meses por acuerdo mutuo. Compras sobre plano o pre-construcción siguen el calendario de entrega del promotor, a menudo de 12 a 36 meses.
¿Puedo conseguir hipoteca en Malta como extranjero?
Sí, los prestamistas malteses también prestan a compradores extranjeros. Los límites del Banco Central se aplican a todos: hasta el 90% de loan-to-value para primera vivienda y vivienda habitual, y el 75% en otro caso. A los no residentes se les suele pedir alrededor del 30% de entrada (práctica de mercado) y más documentación de ingresos. Los préstamos son en euros. La media de mercado publicada para nuevas hipotecas fue de alrededor del 2,5% en agosto de 2026. El prestamista desembolsa el día de la firma de la escritura.
¿Qué impuesto pago al vender un inmueble en Malta?
El tipo estándar es del 8% de retención final sobre el mayor entre valor de transferencia y valor de mercado. Reducido al 2% para ventas dentro de 3 años desde adquisición, y al 5% en Áreas de Conservación Urbana. Los propietarios ocupantes no pagan nada si han poseído y ocupado el inmueble como residencia principal durante 3 años continuos y venden dentro de 12 meses desde desalojo. La ley maltesa no tiene impuesto separado sobre plusvalías de inmuebles residenciales; la property transfer tax es el coste total a la cesión.
¿Comprar vivienda me da residencia maltesa?
No automáticamente. El Malta Permanent Residence Programme (MPRP) acopla una compra mínima de 375.000 € con una contribución gubernamental de 37.000 €, una donación a ONG de 2.000 € y residencia permanente UE renovable de 5 años. El Global Residence Programme y The Residence Programme son estatus al 15% a tanto alzado ligados a inmuebles cualificantes. El Malta Retirement Programme es la ruta solo UE para jubilados. La ciudadanía maltesa por la antigua ruta de inversores terminó el 26 de julio de 2025 tras la sentencia TJUE; hoy la ciudadanía se alcanza solo vía naturalización estándar o nuevo marco por mérito.
¿Debo alquilar primero o comprar directamente?
La mayoría de compradores expat alquilan de 6 a 12 meses antes de comprar. Alquilar primero le permite explorar localidades, validar suposiciones de desplazamiento y estilo de vida y confirmar planes de larga duración antes de bloquear del 6 al 8% en costes de transacción. Alquilar también da una dirección maltesa para solicitudes de residencia o residencia fiscal. La excepción son compradores con plazo apretado de programa residencial que necesitan completar una compra cualificante rápido.
¿Debo comprar sobre plano o terminado?
Sobre plano típicamente cotiza del 10 al 20% bajo unidades terminadas comparables para compensar el riesgo de entrega. El riesgo tiene tres formas: la fecha de entrega se retrasa, la calidad de acabado se retrasa, el promotor va a insolvencia (raro pero real en Malta). Mitigaciones: insista en escrow regulado para depósitos, en penalización semanal por retraso en el konvenju, en cláusula de inspección final, y elija un promotor con al menos dos bloques comparables completados que pueda visitar.
¿Cuáles son las mejores zonas para comprar vivienda en Malta?
Depende de su objetivo. Para vida expat con servicios: Sliema, St Julian's, Swieqi. Para valor familiar: Mosta, Birkirkara, Naxxar, Attard. Para patrimonio y ciudad caminable: Valletta, Mdina, Rabat. Para vistas al mar sin precios de costa central: Mellieha, St Paul's Bay, Marsascala. Para jubilados y ritmo lento: Gozo (Victoria, Marsalforn, Xlendi). Para máximo rendimiento: micro-localizaciones short-let-friendly cerca de Paceville (St Julian's), Tigne Point (Sliema) o la franja turística de Mellieha.
Próximos pasos
Examine inventario cualificante en tiempo real, contacte una agencia maltesa preseleccionada o lea la profundización para compradores extranjeros sobre el permiso AIP y la vía SDA.