马耳他私人出售带泳池住宅
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市场洞察
Malta目前有5套房产出售。典型要价是€780,000，房产价格在€320,000–€1,750,000之间。约100%的房源包含阳台，大多数有3间卧室。更新于2026年10月18日。
在马耳他购置房产马耳他在售房产:完整购房指南
从不动产购置许可（AIP）到印花税档次、公证查册，以及与购房挂钩的居留计划，本指南带领外国与本地买家了解在马耳他购置房产的规则与费用。
马耳他当前有 5 条在售房源,中位标价 €780,000。
马耳他在售房产:完整购房指南
从不动产购置许可（AIP）到印花税档次、公证查册，以及与购房挂钩的居留计划，本指南带领外国与本地买家了解在马耳他购置房产的规则与费用。
马耳他当前有 5 条在售房源,中位标价 €780,000。
马耳他是欧洲对国际买家最为开放的房产市场之一。欧盟公民权利、英语作为官方语言、围绕居留计划构建的税务框架，加上地中海气候和小而流动性强的市场，构成了独特的吸引力。无论您是在斯利马购买公寓作为出租房产、在戈佐购买乡村住宅作为度假屋，还是在比尔基尔卡拉购置首套房，法律流程都相同：公证人、具约束力的买卖预约合同（konvenju）以及在 Public Registry 签署的最终契据。本指南涵盖从报价到拿钥匙的八个步骤、标价之外的成交费用、规范非欧盟买家购房的不动产购置许可（AIP）规则、税务概况、八个核心市镇，以及为大多数本地交易提供资金的房贷市场。
马耳他购房的8个步骤
马耳他法律要求每笔房产交易都必须经过公证人、具约束力的买卖预约合同和正式的最终契据。从报价被接受到拿到钥匙，本地居民购房通常需要 8 到 12 周，需要不动产购置许可（AIP）时则需要 14 到 20 周。
- 1
提出报价
通常通过挂牌中介向卖方提交书面报价。在签署买卖预约合同（konvenju）之前，马耳他的报价不具约束力，但您可以支付一笔小额预订金（通常为 1,000 至 2,500 欧元），让房源在准备法律文件期间下架两到四周。
- 2
委托公证人
买卖双方各自委托一名公证人，但按照马耳他惯例，由买方公证人主导交易。公证人起草买卖预约合同（konvenju）、进行产权与抵押查册、必要时准备 AIP 申请，并主持最终契据的签署。公证人由国家颁发执照，并受职业保密义务约束。
- 3
签署买卖预约合同（konvenju）
konvenju为具约束力的合同,锁定价格、定金和条件。买方支付10%定金(由公证人托管)以及20%印花税。konvenju通常给出3至6个月的时间到最终契据,前提是产权查验干净、AIP获批。
- 4
如有需要，申请不动产购置许可（AIP）
在SDA以外购买的非欧盟买家通过Capital Transfer Duty Department申请。处理需要6至10周。需要身份证明、konvenju副本、资金来源证明以及€232许可费。购买主要居所的欧盟公民无需此步骤。
- 5
公证查验
查验确认卖方有干净产权、房产无按揭或优先权、规划许可覆盖现有结构,以及地租或永佃权已支付。通常持续2至4周,费用500至1,500欧元。
- 6
支付剩余印花税并安排融资
如需马耳他房贷,银行评估和法律审查与查验同步进行。剩余80%印花税在签署契据时结算。
- 7
签署最终契据
各方在公证人办公室会合,买方支付剩余房款,卖方交付钥匙,签署契据。公证人公布契据并向Inland Revenue缴付印花税。所有权随签署立即转移。
- 8
登记并接收房产
公证人在15个工作日内将契据存入Public Registry。水电、网络等账户转至新业主名下。Public Registry记录是法律所有权证明。
标价之外的成交费用
按标准印花税税率，马耳他的购房费用通常在房价之外增加约 6% 至 7%，享受首次购房、自住或城市保护区（UCA）优惠时更少，需要 AIP 许可时略多。最大一项是印花税，分两次缴纳（签署 konvenju 时缴纳 20%，余款在签署正式契约时缴纳）。以下为完整明细。
- 印花税
- 首次购房者首 €200,000 免税；其他购买唯一住房的买家首 200,000 欧元适用优惠税率。换房者可退回新房首 86,000 欧元的税款（最多 3,010 欧元，适用于 2026 年 12 月 31 日前的购买）。位于城市保护区（UCA）内，或建成 20 年以上且空置 7 年以上的房产，在 2026 年 12 月 31 日前首 750,000 欧元免税。需要 AIP 许可的买家不享受上述任何优惠。
- 公证费
- 由法律规定（Cap. 55 收费表）：首 11,694 欧元按 1%，至 596,394 欧元部分按 0.5%，超出部分按 0.25%，另加 18% 增值税。贷款契约按收费表的三分之二计费。涵盖 konvenju、正式契约及其登记。
- 公证查验
- 在公共登记处进行的产权和抵押查册、规划及地租查册，以及代垫费用。此为估计：没有公开的收费表。公共登记处费用本身由法律规定（300,000 欧元约 300 欧元）。
- AIP许可(如适用)
- SDA以外的非欧盟买家必须办理。最低价:房屋€300,619,公寓€174,274。许可需6至10周,房产仅限自用(不得出租)。
- 中介佣金
- 佣金另加 18% 增值税。在马耳他，买家不支付中介佣金。部分中介会就代表买方的工作收取固定的买方咨询费（通常为 500 至 1,500 欧元），但这属于可选服务，并非市场惯例。
外国买家:AIP、SDA、欧盟与非欧盟
马耳他对外国买家的规则建立在欧盟条约权利和Acquisition of Immovable Property by Non-Residents Act之上。框架根据国籍和马耳他居住历史将买家分为三层。
欧盟与欧洲经济区公民
欧盟与欧洲经济区公民可在马耳他任何地方购置主要居所，无需许可、没有最低价格，也不受任何限制。购置第二居所（度假屋或出租房产）需要不动产购置许可（AIP），除非买家已在马耳他连续常住满五年；此后在房产事务上视同马耳他公民。
非欧盟买家
非欧盟买家在 SDA 以外购置任何房产都需要不动产购置许可（AIP）。政府规定的最低价格为：独栋住宅 €300,619，公寓 €174,274，每年按指数调整。许可费为 €232，办理需 6 至 10 周。房产仅限个人自住，不得出租，未经许可不得在五年内出售，也不得用作度假出租。脱欧后的英国买家属于此类。
特别指定区域
在 SDA 内，AIP 制度完全不适用。非欧盟买家可像马耳他公民一样自由购置：无需许可、没有最低价格、没有用途限制，持有房产的数量也不受限制。Tigné Point、Portomaso、Pendergardens、Fort Cambridge、Mercury Tower 与 Smart City 是马耳他规模最大、交易最活跃的 SDA。因此，SDA 内的房源通常比 SDA 以外的可比房源溢价 15% 至 25%。
税务概况:资本利得、租赁收入、居留
Property Transfers Tax
卖方按销售价(非利润)缴纳8%的Property Transfers Tax,由公证人在契据时代扣。持有不足五年适用5%,2004年以前持有不足三年的适用7%。持有满三年的主要居所豁免。
租赁所得税
长期租赁(超过六个月)适用15%统一税率。短租(Airbnb、Booking)按累进税率(最高35%)征税。两种情况都需要在10天内向Housing Authority登记合同。
居留计划
马耳他为外国买家提供多条结合房产购置或租赁的税务居留路径:
每个计划都有自己的房产门槛、缴款和居住要求。正确选择取决于国籍、收入来源和主要税务居所。
在哪里买:八个马耳他市镇速览
马耳他的特色因街区而异。下面八个市镇覆盖了需求最旺的区间，从高端海滨到注重性价比的内陆城镇，再到节奏更慢的戈佐。每个市镇都链接到 Darscover 上的在售房源。
斯利马
Marsamxett海港旁的高端城市核心,密集高层建筑与完整商业配套。深受外籍人士、出租投资者和短租业者欢迎。公寓中位价50万至85万欧元。市内有两个SDA(Tigné Point和Fort Cambridge)。
圣朱利安斯
围绕Spinola Bay和Paceville的娱乐区,拥有Portomaso、Mercury Towers、Pendergardens等豪华开发项目。租金回报率强。中位价55万至95万欧元;Portomaso顶层公寓常超过200万欧元。
瓦莱塔
首都，联合国教科文组织世界遗产，文艺复兴时期城墙内的石砌公寓和联排住宅。占地小，供应有限。修复房产中位价 450,000 至 800,000 欧元。城区大部分属于城市保护区，在 2026 年 12 月 31 日前前 750,000 欧元免征印花税。
梅利哈
北部度假城镇,可眺望科米诺岛和戈佐,通往最大沙滩(Ghadira Bay)。别墅、传统住宅和度假公寓兼具。中位价35万至60万欧元。
莫斯塔
围绕圆顶教堂的中部市镇,中端公寓与家庭住宅。自住性价比佳,位置中心。3卧公寓中位价28万至45万欧元。
比尔基尔卡拉
马耳他人口最多的城镇，比尔基卡拉、Fleur-de-Lys 和 Swatar 有大量中档公寓和联排住宅。对首次购房者性价比高。中位价 230,000 至 380,000 欧元。首次购房者前 200,000 欧元免税，因此该价位的印花税较低。
维多利亚(戈佐)
戈佐岛首府，节奏较慢，以城堡为核心，有 17 世纪的特色老宅。中位价 220,000 至 400,000 欧元。受到退休人士和希望远离马耳他城区的第二套房买家青睐。
马尔萨斯卡拉
东海岸城镇,有渔港,居住氛围比斯利马更浓。海滨公寓与现代项目。中位价25万至42万欧元。
马耳他房贷概览
马耳他的贷款机构向居民、有收入证明的欧盟公民放贷，也以更严格的条件向非居民放贷。每家贷款机构都必须执行马耳他中央银行针对借款人的上限，概述如下；本指南不提及任何贷款机构。
贷款比例
中央银行上限：首次购房者及没有未偿房贷、购买主要住所的买家最高 90% 贷款价值比、40 年期限（或至退休年龄）；其他所有人（包括第二套房和出租投资）最高 75%、25 年。按压力利率计算的还款额不得超过净收入的 40%。价格低于 175,000 欧元的房产不受这些上限限制。非居民通常被要求约 30% 的首付，这是市场惯例而非规定。
利率
马耳他大多数房贷为浮动利率：参考利率加利差。公布的新发放房贷市场平均利率（浮动或固定期不超过一年）在 2026 年 8 月约为 2.5%。也提供固定利率期。请比较您收到的每份报价的利率、利差和费用。
常见陷阱
银行要求以银行为受益人的人寿保险(年保费0.2%至0.4%)和财产保险。外币收入按70%至80%折算。币种不匹配的贷款可能被拒。
使用房贷计算器测算月供后再与银行洽谈。
常见问题
外国买家在马耳他购房需要许可吗?
非欧盟公民须申请不动产购置许可（AIP），在特别指定区域（Special Designated Area）内购房则除外。许可费为 €232，房产须达到最低价格门槛（目前独栋住宅为 €300,619，公寓为 €174,274）。欧盟公民，以及在马耳他居住至少五年的任何非马耳他籍居民，购置主要居所无需许可。一项重要限制：凭 AIP 许可购买的房产仅限自用，不得出租。
在马耳他购房印花税是多少?
住宅标准税率为成交价与市场价值中较高者的 5.0%，分两期缴纳（konvenju 时 20%，余款在签署正式契约时缴纳）。首次购房者前 €200,000 免税。其他购买唯一住房的买家前 200,000 欧元按 3.5% 计税。位于城市保护区，或建成 20 年以上且空置 7 年以上的房产，在 2026 年 12 月 31 日前前 €750,000 免税。戈佐岛的优惠税率已于 2024 年 1 月到期，需要 AIP 许可的买家不享受上述任何优惠。
什么是马耳他的Special Designated Area?
SDA 是指定区域，通常为现代化的封闭式住宅项目，不适用 AIP 制度。非欧盟买家可像马耳他公民一样自由购置，无需许可，也没有最低价格。在 SDA 内持有的房产数量也不受限制。Tigné Point、Fort Cambridge、Portomaso、Pendergardens、Mercury Tower 与 Smart City 是最知名的 SDA。
马耳他购房在标价之外还有哪些费用?
买家应预留印花税（税率取决于买家类型和优惠）、法律规定的公证费（约房价的 0.5% 加增值税）、约 500 至 1,500 欧元的查册和代垫费用、公共登记处费用，以及适用时的 AIP 许可费。在马耳他，中介佣金由卖方而非买方支付。
外国人能否在马耳他申请房贷?
可以。中央银行没有为非居民设定单独上限，但贷款机构通常要求他们约 30% 的首付（市场惯例）、以稳定货币计价的收入证明以及人寿保险。中央银行将首套或主要住所的贷款上限设为房产价值的 90%，其他情况为 75%。在联系贷款机构之前，可使用 Darscover 房贷计算器测算月供。
马耳他和戈佐
马耳他和戈佐提供多样化的房产选择，从现代公寓和顶层公寓到传统联排别墅和乡村农舍。马耳他主岛拥有繁华的城市中心，如斯利马、圣朱利安和瓦莱塔，而戈佐则提供更为宁静的生活方式，拥有乡村住宅、别墅和美丽的风景。买家和租户可以找到带有海景、户外空间、车库和空调等特点的房产。无论您喜欢充满活力的都市氛围还是安静的休闲居所，这两个岛屿都能满足不同的生活方式和预算。中心地区可轻松到达便利设施、学校和交通，而沿海和乡村地区适合追求隐私和自然的人士。常见的筛选条件包括带家具、允许宠物或新建房屋。得益于地中海气候、文化遗产和全年宜居性，马耳他和戈佐对自住和投资都极具吸引力。
待售房产
探索当前可出售的各类住宅与商业房产，包括公寓、顶层公寓、联排别墅、复式单位、别墅和农舍，遍布马耳他和戈佐。买家可按地段、价格、卧室数量、户外空间、车库和其他设施（如空调或海景）筛选房源。房源包括城市和乡村区域，适合首次购房者、家庭、投资者及寻求假期或退休居所的人。不论是城市中心的现代公寓还是乡间安静别墅，待售房产部分定期更新，以匹配不同预算和偏好。按城镇、生活方式或关键特性搜索即可找到合适房源。
私人/公共泳池
马耳他温暖的地中海气候使得带有私人或公共泳池的房产非常受欢迎。这些住宅为放松、娱乐和户外生活提供完美场所，无论是在住宅综合体还是独栋别墅中。泳池房源常见于高端社区、海滨度假区及乡村住宅。买家和租客可筛选带公共泳池的公寓、带私人泳池的别墅或拥有景观户外区的农舍。此设施提升生活品质，尤其适合度假出租、长期定居或投资选择。泳池房源通常配有日光平台、烧烤区和户外淋浴，使其全年皆宜。
业主发布的房产
由业主直接发布的房产提供个人化的服务，通常为买家和租户提供更好的条件。这些列表消除了中介费用，允许与房产所有者直接沟通，创造更透明和成本效益的交易过程。业主发布的房产可以在马耳他和戈佐的所有房产类型和位置找到，从公寓和房屋到商业空间。这个类别吸引那些寻求更个人化购买或租赁体验的人，业主通常在条款和价格方面更灵活。直接的业主列表允许直接谈判和与房产所有者建立关系。