Продажа недвижимости на Мальте: расходы, восемь шагов и бесплатное объявление без агентства

Недвижимость на Мальте обычно продают одним из трёх способов: через несколько агентств сразу (неэксклюзивно), через одно агентство на эксклюзивных условиях или напрямую самим владельцем, то есть вами. По умолчанию объявления на Мальте не эксклюзивны, поэтому одна и та же квартира часто встречается сразу у четырёх агентств.

От выбранного пути зависит, сколько вы заплатите. Большинство мальтийских агентств называют стандартные ставки: 5% от цены продажи при неэксклюзивном договоре и 3,5% при эксклюзивном, и в обоих случаях к вознаграждению добавляется НДС 18%. При прямой продаже комиссии нет вовсе: на Darscover владельцы размещают объявления бесплатно, а покупатели связываются с ними напрямую.

Со временем пути можно сочетать. Часто сначала пробуют прямое объявление или эксклюзивный договор, а если объект не продаётся, подключают несколько агентств.

На Darscover разместить объявление о своей недвижимости ничего не стоит: ни комиссии, ни платы за размещение, ни агентства между вами и покупателем. Вы описываете жильё, добавляете фото и номер телефона, а покупатели связываются с вами напрямую.

Ещё не определились с ценой? Можно разместить объявление без цены, принимать предложения и решить, когда увидите интерес. Изменить цену или отметить объект как проданный можно в личном кабинете в любой момент.

Продавая сами, вы проводите показы и ведёте переговоры. Восемь шагов ниже одинаковы в любом случае, а документы и нотариус нужны при любом пути.

Какой бы путь вы ни выбрали, Мальта облагает налогом саму передачу собственности. По умолчанию это окончательный удерживаемый налог 8% от цены продажи, который нотариус удерживает при подписании окончательного акта. Это окончательный налог со стоимости передачи, а не расчёт налога на прирост капитала, и он взимается независимо от того, получили ли вы прибыль.

Есть важные исключения: ставка 5% может применяться, если вы продаёте в течение пяти лет после покупки (для объектов, не входящих в проект застройки), 10% действует для недвижимости, приобретённой до января 2004 года, а продажа собственного жилья полностью освобождена от налога, если вы владели им и жили в нём как в единственном основном месте жительства не менее трёх лет подряд и продаёте его в течение двенадцати месяцев после выезда.

Остальные расходы продавца по сравнению с этим невелики: сертификат энергоэффективности (EPC), если у вас нет действующего (обычно от 150 до 250 €, из них 75 € составляет сбор Building Regulation Office, ведомства строительного надзора), и при желании независимая оценка у perit, лицензированного архитектора, примерно от 250 €, если вам нужна профессиональная цифра, а не оценка агентства.

Гербовый сбор 5% платит покупатель, а не вы; он же выбирает нотариуса и оплачивает его услуги. Не позволяйте никому переложить эти расходы на вашу сторону в переговорах.

Такой порядок избавляет от лишних переделок. Дорогие ошибки при продаже на Мальте, будь то залежавшееся объявление с завышенной ценой или акт, застрявший из-за недостающих разрешений, почти всегда возникают, когда пропускают первый и третий шаги.

Для любой продажи на Мальте нужен один и тот же небольшой пакет документов. Соберите его в первую неделю, и дальше процесс пойдёт по вашему графику, а не по графику реестра.

Отрезок от публикации объявления до принятого предложения непредсказуем: недели для квартиры с правильной ценой в востребованном районе, месяцы для нишевой недвижимости. После принятия предложения сроки определённее: предварительный договор (konvenju) подписывают в течение нескольких недель, обычно он действует от трёх до шести месяцев, а окончательный акт подписывают после того, как нотариус завершит проверки и банк покупателя выдаст письмо о предоставлении кредита.

Закладывайте на весь путь от четырёх до восьми месяцев. Сильнее всего на сроки влияет цена, назначенная по реальным рыночным данным, а не по надеждам: объекты с завышенной ценой на Мальте простаивают, а объявление, которое долго висит, теряет свежесть.

Большую часть потерянных месяцев дают три причины. Объявление с завышенной ценой, которое висит, пока рынок мысленно его не уценит. Предварительный договор (konvenju), подписанный раньше, чем финансирование покупателя стало реальным: срок его действия истекает, и все возвращаются к началу. И проблемы с разрешениями, всплывающие при проверках нотариуса: пока идёт легализация, они могут на месяцы задержать акт.

Все три продавец может предотвратить: с первого дня назначайте цену по данным, просите подтверждение финансирования до подписания konvenju и поднимите документы по разрешениям до выхода на рынок, а не после того, как придёт предложение.