Гид покупателя
Покупка недвижимости на Мальте: полный гид 2026
Полный план действий покупателя: юридический процесс из 8 шагов, полная стоимость типичной покупки, правила AIP для покупателей не из ЕС, налог на прирост капитала и аренду, основы ипотеки и пять лучших населённых пунктов. Обновлено с учётом мальтийского бюджета 2026 года и системы резидентства после 2025 года.
Проверено 2026-04-30
Покупка недвижимости на Мальте в 2026 году
Мальта, один из небольших и наиболее доступных рынков недвижимости ЕС. Купить может каждый: покупатели из ЕС приобретают на тех же правовых основаниях, что и граждане Мальты, а покупатели не из ЕС тоже могут купить, получив разрешение на приобретение недвижимого имущества (AIP) или выбрав объект в специально обозначенной зоне (SDA), где разрешение не требуется. Рынок 2026 года умеренно дорогой для столичного региона ЕС, полностью англоязычный на всех этапах и поддерживается небольшим, но работоспособным банковским сектором, кредитующим как резидентов, так и нерезидентов.
Срез рынка, I квартал 2026 года: мальтийский индекс цен на жилую недвижимость вырос до 177,4 в IV квартале 2025 года (со 175,1 в III квартале), с годовым ростом 4–7% по стране. Медианная запрашиваемая цена квартиры составляет около €317 000, при этом сделки обычно закрываются примерно на 15% ниже, около €266 000. Около 80% мальтийского жилого фонда находится в ценовом диапазоне €220 000 – €550 000. Северная гавань (Sliema, St Julian's, Swieqi) стоит на 35% и более дороже центральной Мальты. Валовая доходность аренды составляет 4–6% в центральных локациях и до 7% в туристических субрынках, таких как Mellieha и St Paul's Bay.
Юридический процесс из 8 шагов
Покупка на Мальте следует строго нотариальному процессу, унаследованному от континентального гражданского права. Нотариус, ключевое доверенное лицо: он проверяет право собственности, держит задаток на условном депонировании, составляет акт и регистрирует передачу в Публичном реестре и Земельном реестре после подписания. Планируйте 3–4 месяца от предложения до ключей.
1Шаг 1: определите бюджет, населённый пункт и визовый путь
Прежде чем что-либо смотреть, решите три вещи. Во-первых, населённый пункт (Sliema и St Julian's для насыщенной экспатской жизни, Mellieha и Mosta для семейной выгоды, Gozo для более медленного ритма и низких цен, Valletta для исторического наследия). Во-вторых, ценовой диапазон, включая 6–8% дополнительных расходов сверх заявленной цены. В-третьих, служит ли покупка также цели резидентства, поскольку Программа постоянного резидентства Мальты (MPRP) устанавливает минимум €375 000, а другие программы имеют собственные пороги по недвижимости. Разговор с мальтийским иммиграционным консультантом до начала просмотров убережёт от покупки объекта, который не подходит под нужный вам статус резидентства.
2Шаг 2: привлеките нотариуса
Мальтийское право требует, чтобы каждая передача недвижимости оформлялась актом у мальтийского нотариуса. Нотариуса выбирает покупатель, а не продавец, и нотариус обязан проявлять беспристрастную добросовестность к обеим сторонам. Привлеките нотариуса до подписания любого обязывающего предложения. Нотариус проведёт предварительные проверки объекта, проконсультирует по разрешению AIP, если вы покупатель не из ЕС, и подготовит konvenju (предварительный договор купли-продажи). Гонорар нотариуса обычно составляет 1–2% от цены покупки плюс расходы на проверки и регистрации.
3Шаг 3: сделайте предложение через агентство или напрямую
Большинство объявлений ведут агентства (Frank Salt, RE/MAX Malta, Dhalia, Engel & Völkers, Belair и небольшие бутиковые агентства). Устные предложения обычны и не имеют обязательной силы; письменное предложение, как правило, становится обязывающим только после письменного принятия и уплаты задатка. Торгуйтесь открыто: скидка 5–10% от запрашиваемой цены, обычное дело в 2026 году для объектов, находящихся на рынке 60 дней и более, меньше, для премиальных объектов. Уточните, что входит в цену (бытовая техника, кондиционеры, встроенные кухни, парковка), до подписания konvenju, поскольку акт передаёт только то, что konvenju явно перечисляет.
4Шаг 4: подпишите konvenju (предварительный договор)
Konvenju, это обязывающий договор, который фиксирует цену, условия и срок завершения сделки. При подписании покупатель платит задаток 10% (хранится у нотариуса на условном депонировании) плюс 1% от стоимости объекта как предварительный сбор в налоговую службу. Стандартный срок действия, 3 месяца, продлевается по взаимному согласию до 6 месяцев. Konvenju обычно включает отлагательные условия: разрешение AIP, если оно нужно, одобрение ипотеки при финансировании, удовлетворённость покупателя результатами строительных и планировочных проверок и любые конкретные ремонты, на которые согласился продавец. Невыполнение отлагательного условия позволяет покупателю выйти из сделки с возвратом задатка. Незавершение сделки без уважительной причины ведёт к потере задатка.
5Шаг 5: при необходимости подайте заявку на разрешение AIP
Покупатели не из ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии должны иметь разрешение AIP до подписания акта, кроме случаев, когда объект находится в специально обозначенной зоне (SDA), где разрешение не требуется. AIP, это разовый сбор €233, оформляемый через департамент Capital Transfer Duty с опубликованным целевым сроком обработки 35 дней (на практике обычно 6–8 недель). Разрешение AIP также устанавливает минимальные пороги цены: €110 469 для квартиры или мезонета, €184 469 для любого другого типа недвижимости. Если применяются пороги MPRP и аналогичных программ резидентства, они всегда имеют приоритет, поскольку они выше. Нерезиденты ограничены одной жилой недвижимостью одновременно вне SDA.
6Шаг 6: нотариальные проверки и согласования
Пока оформляются документы AIP и ипотеки, нотариус проводит проверку цепочки прав собственности в Публичном реестре, проверку разрешений на строительство в Управлении планирования и проверку обременений в Земельном реестре. Нотариус подтверждает, что постройка соответствует одобрениям Управления планирования, что ни одна третья сторона не имеет зарегистрированных претензий к объекту, что земельная рента (cens) и взносы кондоминиума уплачены и что объект не обременён субарендой, переживающей продажу. Этот этап обычно занимает 4–6 недель параллельно с AIP и заявкой на ипотеку.
7Шаг 7: одобрение и выдача ипотеки
При финансировании лицензированный мальтийский кредитор (BOV, HSBC Malta, APS, MeDirect, BNF Bank, Lombard Bank) выдаёт кредитное письмо после андеррайтинга. Покупатели из ЕС обычно получают 80–90% LTV на основное жильё и 70–75% на недвижимость под сдачу или второе жильё. Покупатели не из ЕС обычно сталкиваются с более строгим LTV (60–75%) и более высокой маржой по ставке. По состоянию на середину 2026 года ориентировочные жилищные ставки составляют около 1,5–2,0% фиксированных на первые 36 месяцев по акционным продуктам и 2,5–3,5% плавающих по стандартным, при медианном рыночном LTV около 76,5%. Кредитор выдаёт средства в день подписания акта, не раньше.
8Шаг 8: подпишите окончательный акт
Покупатель, продавец и нотариус встречаются в офисе нотариуса. Покупатель оплачивает остаток цены покупки (или кредитор выдаёт ипотеку), уплачивает оставшиеся 80% гербового сбора, гонорар нотариуса и регистрационные расходы. Нотариус регистрирует акт в Публичном реестре в течение 15 рабочих дней. Ключи передаются при подписании. С этого момента покупатель является зарегистрированным собственником и отвечает за коммунальные услуги, взносы кондоминиума и (где применимо) земельную ренту.
Полная стоимость: сколько сверх заявленной цены
Планируйте 6–8% сверх цены покупки на дополнительные расходы плюс задаток, который вы уже платите при konvenju. Самая крупная статья, гербовый сбор; всё остальное значительно меньше. Пример ниже использует типичную квартиру среднего сегмента за €350 000, чтобы арифметика была наглядной.
Пример: стандартная жилая квартира за €350 000, владелец-жилец, покупатель из ЕС, без льготы для первого жилья, без специальной программы. Гербовый сбор 5%: €17 500. Гонорар нотариуса ~1,5%: €5 250. Проверки и регистрации: €500–1 000. Комиссию агентства на Мальте платит продавец, а не покупатель. Разрешение AIP (если не из ЕС и вне SDA): €233. Итого дополнительно: примерно €23 000–24 000, или 6,7% сверх заявленных €350 000.
Гербовый сбор
Стандартная ставка для жилой недвижимости, 5% от стоимости покупки, оплачивается 20% при konvenju (как предварительный сбор 1%) и 80% при акте. Покупатели первого жилья платят 0% на первые €200 000 и 5% с превышения. Недвижимость в зонах городской охраны (UCA) освобождена от сбора на первые €750 000 стоимости. Покупатели первого жилья на Gozo, подписывающие сделки в 2024–2026 годах, получают грант €40 000. Покупатели первого жилья в UCA на Мальте получают грант €15 000. Покупатели второго жилья могут заявить возврат сбора, уплаченного за прежнее основное жильё, не более €3 000.
Гонорар нотариуса
Обычно 1–2% от цены покупки плюс расходы на различные проверки, разрешение AIP, если применимо, и регистрации. Гонорары нотариусов на Мальте не установлены законом, но плотно группируются вокруг 1,5%. При крупной покупке можно договориться немного ниже; при небольшой, платят немного больше. Нотариуса выбирает покупатель.
Разрешение AIP
€233 фиксированно, оформляется один раз. Актуально только если покупатель не из ЕС, а объект вне SDA. AIP также устанавливает минимальные пороги цены (€110 469 квартира, €184 469 другое), которые большинство реальных покупок уверенно превышают.
Комиссия агентства
На Мальте комиссию агентству платит продавец, а не покупатель. Комиссия агентства обычно составляет 5% плюс 18% НДС и выплачивается продавцом из выручки. С покупателя не должны требовать комиссию агентства при покупке жилья. Если запрашивают «комиссию покупателя», возражайте: для мальтийского рынка это нестандартно.
Иностранные покупатели: правила AIP и SDA
Мальтийское право о недвижимости делит покупателей на три категории с существенно разными правилами. Знание своей категории до начала просмотров экономит время и избавляет от юридических тупиков.
Покупатели из ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии
При покупке жилья приравниваются к гражданам Мальты. Разрешение AIP не требуется. Минимального порога цены нет. Могут покупать сколько угодно жилых объектов в любом населённом пункте. Доступ к ипотеке такой же, как у резидентов Мальты. Единственный нюанс: чтобы без ограничений купить второй дом для личного пользования, покупатели из ЕС должны прожить на Мальте 5 лет подряд; до этого действует режим AIP, если второй дом не находится в SDA. Большинство покупателей из ЕС приобретают только один объект, поэтому это редко имеет значение.
Покупатели не из ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии
Нужно разрешение AIP (Acquisition of Immovable Property), выдаваемое офисом Capital Transfer Duty. Сбор €233, типичная обработка 6–8 недель. Разрешение покрывает один жилой объект одновременно. Объект должен предназначаться для собственного проживания или отдыха покупателя, а не для коммерческой сдачи (долгосрочная жилая аренда, отдельная лицензируемая деятельность). Действуют минимальные пороги цены: €110 469 квартира, €184 469 другое. Граждане России и Беларуси в настоящее время подпадают под санкции ЕС, затрагивающие пути MPRP и гражданства; само AIP остаётся доступным большинству граждан стран вне ЕС при стандартной проверке благонадёжности.
Специально обозначенные зоны (SDA): разрешение AIP не нужно
Внутри SDA иностранные покупатели (любого гражданства) могут покупать на тех же условиях, что и резиденты Мальты. Без разрешения AIP. Без минимального порога цены. Без ограничения количества объектов внутри SDA. Можно сдавать на рынке долгосрочной или краткосрочной аренды. Действующие SDA в 2026 году: Tigne Point (Sliema), Portomaso (St Julian's), Pendergardens (St Julian's), Fort Cambridge (Sliema), Manoel Island (Gzira), Tas-Sellum Residence (Mellieha), Madliena Village (Madliena), SmartCity (Kalkara), Cottonera Waterfront, Metropolis Plaza (Gzira), Ta' Monita Residence (Marsascala), Kempinski Residences (San Lawrenz, Gozo) и Fort Chambray (Ghajnsielem, Gozo).
Налоги на мальтийскую недвижимость
Налоги на недвижимость на Мальте умеренные по меркам ЕС. Ежегодного налога на недвижимость нет (нет ставок, нет муниципального налога). Основные налоговые события, при приобретении (гербовый сбор, см. выше), при продаже (налог на передачу недвижимости) и на арендный доход.
Прирост капитала и налог на передачу недвижимости
Мальта не облагает прирост капитала от недвижимости отдельным налогом; вместо этого при продаже применяется окончательный удерживаемый налог от стоимости передачи. Стандартная ставка, 8% от большей из стоимости передачи или рыночной стоимости. Сниженная ставка 2% применяется, если продавец передаёт объект в течение 3 лет после приобретения (стимулирует быстрые продажи новостроек). Сниженная ставка 5% действует в зонах городской охраны. Освобождение для владельца-жильца полностью снимает налог на передачу, если продавец владел объектом и жил в нём как в основном месте жительства 3 года подряд, а продажа происходит в течение 12 месяцев после выезда. Это освобождение, самая ценная возможность налогового планирования для резидентов.
Налог на арендный доход
Доход от долгосрочной жилой аренды облагается по фиксированной ставке 15% в рамках необязательного режима окончательного удержания (без вычетов, уплачивается до 30 апреля следующего года). Альтернативно арендодатель может выбрать стандартные прогрессивные ставки (0–35%) с вычетом расходов; это редко выгодно, если только объект не сильно закредитован. Доход от краткосрочной аренды (Airbnb, Booking.com) требует лицензии Управления по туризму Мальты и облагается по стандартным прогрессивным ставкам с вычетами, плюс 7% НДС на бронирования короче 30 дней. Арендный доход от недвижимости под сдачу, одно из самых активных инвестиционных направлений экспатов на Мальте, поскольку фиксированный режим 15% прост и предсказуем.
Программы резидентства, использующие недвижимость
В 2026 году по-прежнему действуют три пути к резидентству через недвижимость, о которых стоит знать до покупки. Программа постоянного резидентства Мальты (MPRP) требует покупки от €375 000 или соответствующей аренды от €14 000 в год, плюс государственный взнос €37 000 и пожертвование НКО €2 000, и даёт продлеваемое 5-летнее постоянное резидентство ЕС. Программа глобального резидентства (GRP) и Программа резидентства (TRP), специальные налогово-резидентские статусы с фиксированной ставкой 15% на переведённый иностранный доход, требующие покупки или аренды соответствующей недвижимости. Мальтийская пенсионная программа (MRP), маршрут только для пенсионеров из ЕС. Обратите внимание: прежняя схема гражданства за исключительные заслуги путём прямых инвестиций была прекращена 26 июля 2025 года после решения Суда ЕС от 29 апреля 2025 года; сегодня мальтийское гражданство приобретается только через стандартную натурализацию или новую систему гражданства за заслуги. Покупателям, стремящимся к гражданству ЕС через Мальту, не следует полагаться на старый инвестиционный маршрут.
Где покупать: пять лучших населённых пунктов
Мальта невелика (40 км в длину), поэтому расстояния короткие, но образ жизни и цены резко различаются между населёнными пунктами. Пять пунктов ниже покрывают большую часть покупательского спроса.
Sliema
Населённый пункт по умолчанию для покупателей-экспатов. Прибрежный, плотный, удобный для пешеходов, англоязычный. Преобладают квартиры; отдельные дома редки и очень дороги. Медианная квартира €450 000–700 000 в зависимости от вида на море и этажа. Tigne Point и Fort Cambridge, SDA, где покупатели не из ЕС не сталкиваются с формальностями AIP. Высокая обеспеченность инфраструктурой и доходность аренды (4–5% валовых на долгосрочной аренде, выше на краткосрочной). Лучший выбор для тех, кто ценит пешую доступность, плотность кафе и сильнейшее экспатское сообщество Мальты.
Sliema →St Julian's
Примыкает к Sliema, больше ночной жизни в Paceville, больше высоток. Центр занятости в iGaming и финансах, популярен у молодых профессионалов. Portomaso и Pendergardens, SDA. Цены на квартиры близки к Sliema или чуть ниже при сопоставимом качестве постройки. Шумно ночью возле Paceville; тише со стороны залива Spinola и у марины. Устойчивый спрос на аренду круглый год.
St Julian's →Valletta
Столица из списка Всемирного наследия ЮНЕСКО. Таунхаусы XVI века, парковки практически нет, зона с ограниченным движением транспорта. Большинство исторических объектов имеют охранный статус 1-й или 2-й категории и требуют согласования Управления планирования для любых работ. Медианный палаццино €600 000–1 500 000+ в зависимости от размера, состояния и видов. Крупный рынок бутиковой краткосрочной аренды. Лучший выбор для тех, кому нужно пешеходное историческое ядро города, минимальные расходы на содержание и кто готов к тому, что любая реновация будет долгой.
Valletta →Mellieha
Город на холме на севере Мальты с видом на крупнейший песчаный пляж страны. Тише, больше курортного жилья, дружелюбнее к семьям, чем центральное побережье. Медианная квартира €280 000–450 000; виллы €600 000–1 200 000. Santa Maria Estate, SDA. Около 35 минут на машине до Valletta и 10 минут до парома на Gozo. Высокая доходность краткосрочной аренды летом; слабая загрузка зимой. Популярен у пенсионеров и семей, ищущих виды на море без цен Sliema.
Mellieha →Mosta
Рыночный город в центре Мальты, известный куполом Mosta Dome. Ниже цены, больше площади, традиционная мальтийская архитектура. Медианный рядовой дом €330 000–500 000; квартиры от €220 000. Дружелюбен к семьям, школы и магазины в пешей доступности. Компромисс: меньше инфраструктуры, чем на побережье, и, скорее всего, понадобится машина. Крепкие фундаментальные показатели для владельцев-жильцов и долгосрочной семейной аренды.
Mosta →Основы ипотеки
Большинство мальтийских покупателей финансируют покупку. Шесть банков доминируют на рынке жилищной ипотеки; ставки и условия у них в целом схожи, при этом наибольшая доля рынка у HSBC Malta и BOV.
- LTVОсновное жильё владельца-жильца: обычно 80–90% LTV для покупателей из ЕС. Недвижимость под сдачу или второе жильё: 70–75% LTV. Покупатели не из ЕС: 60–75% LTV с более строгой проверкой дохода. Медианный рыночный LTV оценивается примерно в 76,5%. Кредиты обычно выдаются на 25–30 лет; некоторые банки продлевают до 35 или 40 лет для молодых заёмщиков.
- RatesНа Мальте преобладают ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к базовой ставке банка плюс маржа. По состоянию на 2026 год ориентировочные жилищные ставки составляют около 2,5–3,5% плавающих, с акционными периодами фиксированной ставки (1–5 лет) от 1,5 до 2,5% по отдельным продуктам. Ставки смягчились после пика ЕЦБ 2023–2024 годов. Всегда сравнивайте предложения минимум трёх банков: различия в марже и комиссиях больше, чем различия в номинальных ставках.
- CurrencyИпотека номинирована в евро. Иностранные покупатели, получающие доход в другой валюте, несут валютный риск по платежам. Некоторые покупатели гасят быстрее, когда их валюта сильна к евро, и медленнее, когда она слабеет.
- PitfallsТри ловушки, которых стоит избегать. Во-первых, протестируйте свой платёж при +200 базисных пунктов: большинство мальтийских ипотек плавающие, и оценка платёжеспособности при андеррайтинге использует стрессовую ставку. Во-вторых, учтите страхование жизни и жилья, которое требуют кредиторы: обычно €500–1 500 в год суммарно. В-третьих, банк выдаёт средства в день подписания акта, не раньше, поэтому задаток и промежуточные платежи при konvenju должны идти из ваших собственных средств.
Типичные подводные камни
Это проблемы, которые чаще всего всплывают в сожалениях после завершения мальтийских сделок. Поймать их на этапе konvenju намного дешевле, чем после акта.
Проблемы кондоминиума
Многоквартирные дома на Мальте регулируются Законом о кондоминиумах. Проверьте до подписания konvenju: уплачены ли продавцом взносы кондоминиума, есть ли резервный фонд, нет ли ожидающих целевых сборов на работы по фасаду или крыше и есть ли у здания действующий управляющий. Старые дома без организованного кондоминиума могут преподнести неожиданные расходы при следующих крупных работах. Новые комплексы в SDA, как правило, управляются лучше.
Разрешения на строительство и самовольные работы
Управление планирования (PA) ведёт публичное досье на каждый объект. Проверьте, что постройка соответствует утверждённым планам. Типичные расхождения: остекление террас без разрешения, незаконно надстроенные комнаты на крыше, перенесённые внутренние стены. Планировочная проверка нотариуса выявит зарегистрированные нарушения, но не всегда неформальные пристройки. Официальный отчёт Управления планирования о соответствии (около €100) до завершения акта, недорогая страховка для старых объектов.
Стандарты отделки в новостройках
Мальтийские новостройки часто продаются либо «с отделкой» (со встроенной кухней, санузлами, полами, бытовой техникой), либо «в бетоне» (бетонные стены и полы, без штукатурки, без кухни, без дверей). Разница в цене между ними велика (обычно 40–60% стоимости отделки). Зафиксируйте в konvenju, что именно входит в цену и какова неустойка при срыве сроков сдачи. Проверьте репутацию застройщика по предыдущим домам: сроки сдачи и устранение недоделок.
Типичные дефекты старой недвижимости
Мальтийская каменная кладка долговечна, но пориста. Самые частые дефекты старых объектов: капиллярная сырость с первого этажа, солевые высолы на прибрежных фасадах, разрушение кровельной мембраны (мальтийские плоские крыши нужно перегерметизировать каждые 7–10 лет) и электропроводка, сделанная до гармонизации с нормами ЕС 2004 года. Отчёт инженера-оценщика (€350–700) до konvenju, самый экономичный шаг проверки для объектов, построенных до 2000 года.
Покупка на стадии строительства
Покупка у застройщика на стадии проекта несёт риск сдачи. Мальтийское право обязывает застройщика держать задатки на регулируемом счёте условного депонирования, но контроль за косметическими недоделками (качество покраски, укладка плитки, фурнитура) слабый. Посетите последний завершённый дом застройщика до подписания. Требуйте, чтобы konvenju включал дату сдачи с финансовой неустойкой за каждую неделю просрочки и пункт о финальной приёмочной инспекции.
Бесплатные инструменты
Просчитайте сделку перед покупкой
Бесплатные инструменты
Просчитайте сделку перед покупкой
Вопросы о покупке недвижимости на Мальте
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Мальте?
Да. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии покупают на тех же правовых основаниях, что и резиденты Мальты, без разрешения. Покупателям не из ЕС нужно разрешение на приобретение недвижимого имущества (AIP) (сбор €233, обработка 6–8 недель), и для них действуют минимальные пороги цены: €110 469 для квартир и €184 469 для других типов недвижимости. Разрешение не требуется внутри специально обозначенных зон (Tigne Point, Portomaso, Fort Cambridge, Pendergardens, Manoel Island, Madliena Village, SmartCity и другие), где покупатель любого гражданства может купить сколько угодно объектов.
Сколько всего стоит купить недвижимость за €350 000 на Мальте?
Примерно €373 000–375 000 «под ключ» для типичного покупателя из ЕС без льготы первого жилья: €350 000 покупка + €17 500 гербовый сбор (5%) + €5 250 нотариус (1,5%) + €500–1 000 на проверки и регистрации. Добавьте €233, если вы не из ЕС и вне SDA. Комиссию агентства платит продавец, а не покупатель.
Каков гербовый сбор на мальтийскую недвижимость в 2026 году?
Стандартная ставка, 5% от стоимости покупки. Покупатели первого жилья платят 0% на первые €200 000 и 5% с превышения. Недвижимость в зонах городской охраны (UCA) освобождена на первые €750 000 стоимости. Покупатели первого жилья на Gozo, подписывающие сделки в 2024–2026 годах, получают грант €40 000; покупатели первого жилья в UCA на Мальте получают грант €15 000. Гербовый сбор оплачивается 20% при konvenju и 80% при окончательном акте.
Сколько длится процесс покупки на Мальте?
Планируйте 3–4 месяца от принятого предложения до ключей. Konvenju (предварительный договор) обычно подписывается в течение 2–4 недель после принятия предложения. Трёхмесячный интервал между konvenju и окончательным актом позволяет получить разрешение AIP (если нужно), провести нотариальные проверки, одобрить ипотеку и выполнить отлагательные условия. Продление до 6 месяцев возможно по взаимному согласию. Покупки на стадии строительства идут по графику сдачи застройщика, часто 12–36 месяцев.
Могу ли я получить ипотеку на Мальте как иностранец?
Да, все шесть крупных мальтийских банков кредитуют иностранцев. Покупатели из ЕС обычно получают 80–90% LTV на основное жильё; для покупателей не из ЕС действуют более строгие лимиты (60–75% LTV) и более высокая маржа, плюс больше документов о доходе. Кредиты номинированы в евро. По состоянию на 2026 год жилищные ипотечные ставки составляют 2,5–3,5% плавающих с акционными фиксированными периодами около 1,5–2,5%. Кредитор выдаёт средства в день подписания акта.
Какой налог я плачу при продаже недвижимости на Мальте?
Стандартная ставка, 8% окончательного удерживаемого налога от большей из стоимости передачи или рыночной стоимости. Снижается до 2% при продаже в течение 3 лет после приобретения и до 5% в зонах городской охраны. Владельцы-жильцы не платят ничего, если владели объектом и жили в нём как в основном месте жительства 3 года подряд и продают в течение 12 месяцев после выезда. В мальтийском праве нет отдельного налога на прирост капитала для жилой недвижимости; налог на передачу недвижимости, это все расходы при продаже.
Даёт ли покупка недвижимости мальтийское резидентство?
Не автоматически. Программа постоянного резидентства Мальты (MPRP) сочетает покупку недвижимости от €375 000 с государственным взносом €37 000, пожертвованием НКО €2 000 и продлеваемым 5-летним резидентством ЕС. Программа глобального резидентства и Программа резидентства, статусы с фиксированным налогом 15%, привязанные к соответствующей недвижимости. Мальтийская пенсионная программа, маршрут только для пенсионеров из ЕС. Мальтийское гражданство через прежний инвесторский маршрут прекращено 26 июля 2025 года после решения Суда ЕС; сегодня гражданство достигается только через стандартную натурализацию или новую систему за заслуги.
Сначала арендовать или сразу покупать?
Большинство покупателей-экспатов арендуют 6–12 месяцев перед покупкой. Аренда сначала позволяет изучить населённые пункты, проверить предположения о дороге на работу и образе жизни и подтвердить долгосрочные планы, прежде чем фиксировать 6–8% транзакционных издержек. Аренда также даёт мальтийский адрес для заявлений на резидентство или налоговое резидентство. Исключение, покупатели с жёстким дедлайном программы резидентства, которым нужно быстро завершить соответствующую покупку.
Покупать на стадии строительства или готовое?
Объекты на стадии строительства обычно стоят на 10–20% дешевле готовых аналогов в компенсацию за риск сдачи. Риск имеет три формы: срыв даты сдачи, падение качества отделки и банкротство застройщика (редко, но реально на Мальте). Меры защиты: настаивайте на регулируемом условном депонировании задатков, на неустойке за каждую неделю просрочки в konvenju, на пункте о финальной приёмке и выбирайте застройщика с как минимум двумя завершёнными сопоставимыми домами, которые можно посетить.
Какие районы Мальты лучшие для покупки недвижимости?
Зависит от вашей цели. Для насыщенной экспатской жизни: Sliema, St Julian's, Swieqi. Для семейной выгоды: Mosta, Birkirkara, Naxxar, Attard. Для наследия и пешеходного города: Valletta, Mdina, Rabat. Для видов на море без цен центрального побережья: Mellieha, St Paul's Bay, Marsascala. Для пенсионеров и медленного ритма: Gozo (Victoria, Marsalforn, Xlendi). Для максимальной доходности: микролокации, удобные для краткосрочной аренды, возле Paceville (St Julian's), Tigne Point (Sliema) или туристической полосы Mellieha.
Следующие шаги
Просмотрите живые подходящие объекты, свяжитесь с проверенным мальтийским агентством или прочитайте подробный разбор для иностранных покупателей о разрешении AIP и обходном пути через SDA.