Lagerräume kaufen in Malta
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Immobilienkauf in MaltaImmobilien zum Kauf in Malta: der vollständige Käuferleitfaden
Von der AIP-Genehmigung über Stempelsteuersätze und notarielle Recherchen bis zu den Aufenthaltsprogrammen, die mit dem Kauf einhergehen: dieser Leitfaden führt ausländische und einheimische Käufer durch die Regeln und Kosten eines Immobilienkaufs in Malta.
3 aktive Verkaufsangebote in Malta, mittlerer Angebotspreis 860.000 €.
Immobilien zum Kauf in Malta: der vollständige Käuferleitfaden
Von der AIP-Genehmigung über Stempelsteuersätze und notarielle Recherchen bis zu den Aufenthaltsprogrammen, die mit dem Kauf einhergehen: dieser Leitfaden führt ausländische und einheimische Käufer durch die Regeln und Kosten eines Immobilienkaufs in Malta.
3 aktive Verkaufsangebote in Malta, mittlerer Angebotspreis 860.000 €.
Malta ist einer der zugänglichsten Immobilienmärkte Europas für internationale Käufer. EU-Bürgerrechte, Englisch als Amtssprache und ein Steuerrahmen rund um die Aufenthaltsprogramme verbinden sich mit mediterranem Klima und einem kleinen, aber liquiden Markt. Ob Sie eine Wohnung in Sliema als Buy-to-Let kaufen, ein Bauernhaus auf Gozo als Ferienhaus oder Ihr erstes Eigenheim in Birkirkara: der rechtliche Ablauf ist immer derselbe: ein Notar, ein verbindlicher Konvenju (Vorvertrag) und die endgültige Urkunde vor dem Public Registry. Diese Anleitung führt durch die acht Schritte vom Angebot bis zum Schlüssel, die Nebenkosten zum Kaufpreis, die AIP-Regeln für Nicht-EU-Käufer, die Steuerlandschaft, acht zentrale Ortschaften und den Hypothekenmarkt, der die meisten lokalen Transaktionen finanziert.
Die 8 Schritte des Immobilienkaufs in Malta
Maltesisches Recht verlangt für jede Transaktion einen Notar, einen verbindlichen Vorvertrag und eine förmliche Schlussurkunde. Vom akzeptierten Angebot bis zum Schlüssel dauert der Vorgang typischerweise 8 bis 12 Wochen für einen ansässigen Käufer und 14 bis 20 Wochen, wenn eine AIP-Genehmigung erforderlich ist.
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Angebot abgeben
Ein schriftliches Angebot wird dem Verkäufer in der Regel über den Makler übermittelt. Maltesische Angebote sind erst mit Unterzeichnung des Konvenju verbindlich; eine kleine Reservierungsgebühr (in der Regel 1.000 bis 2.500 EUR) kann das Objekt zwei bis vier Wochen vom Markt nehmen, während die Unterlagen vorbereitet werden.
- 2
Notar beauftragen
Beide Seiten beauftragen einen Notar; nach maltesischer Praxis führt der Notar des Käufers die Transaktion. Er entwirft den Konvenju, prüft Eigentum und Hypotheken, bereitet bei Bedarf den AIP-Antrag vor und leitet die Schlussurkunde. Notare sind staatlich zugelassen und an die berufliche Schweigepflicht gebunden.
- 3
Konvenju (Vorvertrag) unterzeichnen
Der Konvenju ist ein verbindlicher Vertrag, der Preis, Anzahlung und Bedingungen festschreibt. Der Käufer leistet eine Anzahlung von 10 Prozent (treuhänderisch beim Notar) und 20 Prozent der fälligen Stempelsteuer. Der Konvenju gewährt typischerweise 3 bis 6 Monate bis zur Schlussurkunde, vorbehaltlich sauberer Recherchen und einer etwaigen AIP-Genehmigung.
- 4
AIP-Genehmigung beantragen, falls erforderlich
Nicht-EU-Käufer außerhalb einer SDA stellen den Antrag beim Capital Transfer Duty Department. Die Bearbeitung dauert 6 bis 10 Wochen. Eingereicht werden Ausweis, Konvenju, Mittelherkunftsnachweis und die Genehmigungsgebühr von 233 €. EU-Bürger, die einen Hauptwohnsitz erwerben, überspringen diesen Schritt.
- 5
Notarielle Recherchen
Die Recherchen bestätigen sauberen Titel des Verkäufers, dass keine Hypotheken oder Vorrechte auf der Immobilie lasten, dass Baugenehmigungen den Bestand abdecken und dass Erbpacht oder Bodenzins gezahlt sind. Sie dauern üblicherweise zwei bis vier Wochen und kosten 500 bis 1.500 EUR.
- 6
Reststempelsteuer zahlen und Finanzierung organisieren
Wird eine maltesische Hypothek benötigt, laufen Wertgutachten der Bank und juristische Prüfung parallel zu den Recherchen. Die restlichen 80 Prozent der Stempelsteuer werden zur Urkunde fällig. Der Notar des Käufers ermittelt den exakten Betrag nach Zone und Käuferkategorie.
- 7
Schlussurkunde unterzeichnen
Alle Beteiligten treffen sich im Notariat, der Käufer zahlt den Restkaufpreis, der Verkäufer übergibt die Schlüssel und die Urkunde wird unterschrieben. Der Notar veröffentlicht die Urkunde und führt die Stempelsteuer an die Inland Revenue ab. Das Eigentum geht mit der Unterschrift sofort über.
- 8
Eintragung und Besitzübernahme
Der Notar legt die Urkunde innerhalb von 15 Werktagen beim Public Registry vor. Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Internet) werden auf den neuen Eigentümer umgeschrieben; etwaige Hausgeldzahlungen laufen ab Datum der Urkunde. Der Eintrag im Public Registry wird zum gesetzlichen Eigentumsnachweis.
Nebenkosten zum Kaufpreis
Maltesische Nebenkosten erhöhen den Kaufpreis bei einem Standardkauf von Ansässigen typischerweise um 8 bis 11 Prozent, mehr bei einer AIP-Genehmigung. Größter Einzelposten ist die Stempelsteuer, in zwei Raten gezahlt (20 Prozent beim Konvenju, 80 Prozent zur Schlussurkunde). Hier die vollständige Aufschlüsselung.
- Stempelsteuer
- Erstkäufer sind auf die ersten 200.000 € befreit. Zweitkäufer können die auf ihre vorherige Hauptwohnung gezahlte Steuer zurückfordern (gedeckelt bei 3.000 EUR). Das Budget 2026 befreit zudem die ersten 750.000 EUR für Immobilien, die mindestens 20 Jahre alt und seit 7 Jahren leer stehen, für Immobilien in einer UCA oder für Immobilien mit traditionellen maltesischen Merkmalen (gültig bis 31. Dezember 2026).
- Notarkosten
- Decken Konvenju-Entwurf, Anwesenheit zur Urkunde, Eintragung beim Public Registry und dauerhafte Verwahrung der Originalurkunde. Manche Notare berechnen für Objekte unter 200.000 EUR eine Pauschale.
- Notarielle Recherchen
- Eigentums- und Hypothekenrecherchen beim Public Registry, planungsrechtliche Recherchen bei der Planning Authority, Bodenzinsabfragen bei der Lands Authority. Verpflichtend und einheitlich für alle Transaktionen.
- AIP-Genehmigung (falls erforderlich)
- Erforderlich für Nicht-EU-Käufer außerhalb einer SDA. Mindestpreise: 295.000 € für ein Haus, 175.000 € für eine Wohnung. Die Genehmigung dauert 6 bis 10 Wochen, läuft parallel zu den Recherchen und bindet die Immobilie an die persönliche Nutzung (keine Vermietung).
- Maklerprovision
- Plus 18 Prozent Mehrwertsteuer auf die Provision. In Malta zahlt der Käufer keine Maklerprovision. Einige Makler erheben für Käuferseite ein Festhonorar (typischerweise 500 bis 1.500 EUR), aber das ist optional und nicht marktüblich.
Nutzen Sie den Stempelsteuerrechner oder den AIP-Rechner, um die Nebenkosten für Ihren konkreten Fall abzuschätzen.
Ausländische Käufer: AIP, SDA, EU vs Nicht-EU
Maltas Regeln für ausländische Käufer ergänzen das EU-Vertragsrecht und das Acquisition of Immovable Property by Non-Residents Act. Der Rahmen sortiert Käufer in drei Stufen je nach Staatsangehörigkeit und maltesischer Aufenthaltsdauer.
EU- und EWR-Bürger
EU- und EWR-Bürger können einen Hauptwohnsitz überall in Malta ohne Genehmigung, ohne Mindestpreis und ohne Beschränkungen erwerben. Ein Zweitwohnsitz (Ferienhaus oder Buy-to-Let) erfordert eine AIP-Genehmigung, es sei denn, der Käufer ist seit fünf zusammenhängenden Jahren ordentlich in Malta ansässig: danach ist er für Immobilienzwecke maltesischen Bürgern gleichgestellt.
Nicht-EU-Käufer
Nicht-EU-Käufer benötigen eine AIP-Genehmigung für jede Immobilie außerhalb einer SDA. Die staatlichen Mindestpreise betragen 295.000 € für ein Haus und 175.000 € für eine Wohnung, jährlich indexiert. Genehmigungsgebühr 233 €, Bearbeitung 6 bis 10 Wochen. Die Immobilie ist ausschließlich für persönliche Wohnnutzung bestimmt und darf nicht vermietet, innerhalb von fünf Jahren ohne Erlaubnis weiterverkauft oder als Ferienunterkunft genutzt werden. Britische Käufer fallen seit dem Brexit in diese Stufe.
Special Designated Areas
Innerhalb einer SDA gilt das AIP-Regime nicht. Nicht-EU-Käufer können dort so frei kaufen wie Malteser: keine Genehmigung, kein Mindestpreis, keine Nutzungsbeschränkung, keine Begrenzung der Anzahl der Immobilien. Tigné Point, Portomaso, Pendergardens, Fort Cambridge, Mercury Tower und Smart City sind Maltas größte und aktivste SDAs. SDA-Bestand verlangt aus diesem Grund typischerweise einen Aufpreis von 15 bis 25 Prozent gegenüber vergleichbarem Bestand außerhalb der SDA.
Steuerlandschaft: Veräußerungsgewinne, Mieteinnahmen, Aufenthalt
Veräußerungsgewinne und Property Transfers Tax
Verkäufer zahlen eine Property Transfers Tax von 8 Prozent auf den Verkaufspreis (nicht auf den Gewinn), die der Notar zur Urkunde einbehält. Ermäßigte Sätze von 5 Prozent gelten bei einer Haltedauer unter fünf Jahren, 7 Prozent bei Vor-2004-Immobilien mit Haltedauer unter drei Jahren. Ein mindestens drei Jahre selbstgenutzter Hauptwohnsitz ist befreit. Bei geerbten Immobilien wird der Gewinn gegen den Nachlasswert berechnet, nicht gegen den ursprünglichen Kaufpreis.
Steuer auf Mieteinnahmen
Langzeitmieten (über sechs Monate) werden als Alternative zu den Standardsteuerklassen mit einer pauschalen Quellensteuer von 15 Prozent besteuert; der Vermieter erklärt sie in der Steuerveranlagung des Jahres. Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking, unter sechs Monaten) wird zum progressiven Standardsatz besteuert (bis 35 Prozent). Beide Modelle erfordern die Registrierung des Mietvertrags bei der Housing Authority innerhalb von 10 Tagen; Kurzzeitvermietung erfordert zusätzlich eine MTA-Tourismuslizenz.
Aufenthaltsprogramme
Malta bietet mehrere Wege, Immobilienkauf oder Miete mit Steueransässigkeit für ausländische Käufer zu verbinden:
Jedes Programm hat eigene Immobilienschwellen, Beitragsanforderungen und Aufenthaltspflichten. Die richtige Wahl hängt von Staatsangehörigkeit, Einkommensquelle und steuerlichem Hauptwohnsitz ab.
Wo kaufen: acht Ortschaften Maltas im Überblick
Maltas Charakter wechselt von Viertel zu Viertel. Die acht Ortschaften unten decken die Nachfragezentren ab: vom Premium-Hafen über günstigere Inlandsorte bis zum ruhigeren Tempo Gozos. Jede Karte führt zu den aktiven Verkaufsangeboten auf Darscover.
Sliema
Premium-Stadtquartier am Marsamxett-Hafen, dichte Hochhauswohnungen und volles Einzelhandelsangebot. Beliebt bei Expats, Buy-to-Let-Investoren und Kurzzeitvermietern. Mittlerer Angebotspreis Wohnung 500.000 bis 850.000 EUR. Zwei SDAs (Tigné Point und Fort Cambridge) liegen innerhalb der Ortschaft.
St Julian's
Unterhaltungsviertel rund um Spinola Bay und Paceville, mit Luxusprojekten wie Portomaso, Mercury Towers und Pendergardens. Starke Mietrenditen. Mittlerer Wohnungspreis 550.000 bis 950.000 EUR; Portomaso-Penthäuser überschreiten regelmäßig 2 Millionen EUR.
Valletta
Hauptstadt, UNESCO-Welterbe, steingebaute Wohnungen und Stadthäuser innerhalb der Renaissance-Bastionen. Begrenztes Angebot wegen kleiner Fläche. Mittelwert 450.000 bis 800.000 EUR für sanierten Bestand. Es gilt der ermäßigte UCA-Stempelsteuersatz von 2,5 Prozent.
Mellieha
Nördlicher Ferienort mit Blick auf Comino und Gozo, Tor zum größten Sandstrand (Ghadira Bay). Mix aus Villen, traditionellen Häusern und Ferienwohnungen. Mittelwert 350.000 bis 600.000 EUR. Starke Nachfrage nach Ferienvermietung.
Mosta
Zentralmaltesische Marktstadt rund um die Rotunda-Kuppel, Mid-Market-Wohnungen und Familienhäuser. Sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Eigennutzer und zentrale Lage. Mittelwert 280.000 bis 450.000 EUR für eine 3-Zimmer-Wohnung.
Birkirkara
Bevölkerungsreichste Stadt Maltas, breiter Bestand an Mid-Market-Wohnungen und Reihenhäusern in Birkirkara, Fleur-de-Lys und Swatar. Sehr gute Werte für Erstkäufer. Mittelwert 230.000 bis 380.000 EUR. In dieser Spanne deckt die Erstkäuferbefreiung in der Regel die gesamte Steuer ab.
Victoria (Gozo)
Hauptstadt Gozos, ruhigeres Tempo mit Citadel-Kern und Häusern aus dem 17. Jahrhundert. Ermäßigter Stempelsteuersatz für Gozo von 2 Prozent. Mittelwert 220.000 bis 400.000 EUR. Beliebt bei Ruheständlern und Zweitwohnsitzkäufern auf der Suche nach Distanz vom urbanen Malta.
Marsaskala
Östliche Küstenstadt mit Arbeitshafen und ruhigerem, wohnlichem Charakter als Sliema. Wohnungen am Wasser und moderne Projekte. Mittelwert 250.000 bis 420.000 EUR. Verbesserte Infrastruktur (neue Promenade, Radwege) stützt die Preise.
Maltesische Hypotheken: ein kompakter Leitfaden
Maltesische Banken vergeben Kredite an Ansässige, EU-Bürger mit Einkommensnachweis und Nichtansässige zu strafferen Bedingungen. Es folgt das Bild 2026 mit den vier Banken, die den residenziellen Hypothekenmarkt bedienen.
Beleihungswerte
Erstkäufer mit maltesischem Wohnsitz erreichen 90 Prozent LTV; Standardansässige 80 Prozent. Nichtansässige und Zweitwohnsitzkäufer 60 bis 70 Prozent. Mindestalter 18, Höchstalter zur Tilgung 65 bis 75 je nach Bank. Die monatliche Rate liegt typischerweise nicht über 30 bis 35 Prozent des Nettofamilieneinkommens.
Zinsen und Banken
Bank of Valletta (BOV), HSBC Malta, APS Bank und Lombard Bank sind die vier Hauptbanken im residenziellen Hypothekenmarkt. Variable Zinsen liegen aktuell zwischen 4,0 und 5,5 Prozent, abhängig von Profil, LTV und Produkt. Festzinsphasen von 5 bis 10 Jahren werden mit 30 bis 60 Basispunkten Aufschlag auf den variablen Zins angeboten. Die meisten Darlehen laufen 25 bis 40 Jahre, begrenzt durch das Renteneintrittsalter.
Häufige Stolperfallen
Banken verlangen eine Risikolebensversicherung zu ihren Gunsten (jährliche Prämie typischerweise 0,2 bis 0,4 Prozent des Darlehens) und eine an die Bank abgetretene Wohngebäudeversicherung. Auslandseinkommen wird in der Tragfähigkeitsrechnung mit 70 bis 80 Prozent angesetzt. Währungsasymmetrische Kredite (EUR-Hypothek auf GBP- oder USD-Einkommen) werden von einigen Banken abgelehnt, von anderen mit höherem LTV-Abschlag akzeptiert. Selbständige brauchen drei Jahre testierte Abschlüsse, Angestellte drei Monatsgehaltsabrechnungen.
Nutzen Sie den Hypothekenrechner, um monatliche Raten bei verschiedenen Zinsen, Eigenkapital- und Laufzeitansätzen zu modellieren, bevor Sie zur Bank gehen.
Häufig gestellte Fragen
Brauchen ausländische Käufer eine Genehmigung, um in Malta Immobilien zu kaufen?
Nicht-EU-Bürger benötigen eine AIP-Genehmigung, außer beim Kauf in einer Special Designated Area. Die Genehmigungsgebühr beträgt 233 €, und die Immobilie muss eine Mindestpreisschwelle erfüllen (derzeit 295.000 € für ein Haus und 175.000 € für eine Wohnung). EU-Bürger und alle nicht-maltesischen Personen, die seit mindestens fünf Jahren in Malta leben, brauchen für einen Hauptwohnsitz keine Genehmigung. Wichtige Einschränkung: Eine mit AIP-Genehmigung erworbene Immobilie ist nur für die persönliche Nutzung bestimmt und darf nicht vermietet werden.
Wie hoch ist die Stempelsteuer beim Immobilienkauf in Malta?
Der Hauptsatz für Wohnimmobilien beträgt 5,0 % des Immobilienwerts und wird in zwei Raten gezahlt (20% beim konvenju, der Rest bei der Urkunde). Immobilien in einer Urban Conservation Area zahlen einen ermäßigten Satz von 2,5 %. Immobilien auf Gozo zahlen 2,0 %. Erstkäufer sind auf die ersten 200.000 € des Werts befreit. Eine separate Maßnahme aus dem Budget 2026 befreit die ersten 750.000 Euro für Immobilien, die mindestens 20 Jahre alt und seit 7 Jahren leerstehend sind, für UCA-Immobilien oder für Immobilien mit traditionellen maltesischen Merkmalen (gültig bis 31. Dezember 2026).
Was ist eine Special Designated Area in Malta?
SDAs sind ausgewiesene Zonen, meist moderne Wohnanlagen, in denen das AIP-Regime nicht gilt. Nicht-EU-Käufer können dort so frei kaufen wie maltesische Bürger, ohne Genehmigung und ohne Mindestpreis. Es gibt auch keine Begrenzung der Anzahl der Immobilien innerhalb von SDAs. Tigné Point, Fort Cambridge, Portomaso, Pendergardens, Mercury Tower und Smart City sind die bekanntesten SDAs.
Welche Kosten kommen zum Kaufpreis in Malta hinzu?
Käufer sollten Stempelsteuer (Satz hängt von Zone und Käuferkategorie ab), Notarkosten von rund 1% bis 2%, Recherchen von etwa 600 bis 800 Euro, gegebenenfalls die AIP-Gebühr und die Eintragung einplanen. Die Maklerprovision wird in Malta vom Verkäufer und nicht vom Käufer getragen.
Können Ausländer in Malta eine Hypothek erhalten?
Maltesische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, verlangen aber in der Regel eine höhere Anzahlung (30% bis 40%), Einkommensnachweis in einer stabilen Währung und eine Risikolebensversicherung. Beleihungswerte von 80% bis 90% sind für Ansässige üblich, 60% bis 70% für Nichtansässige. Nutzen Sie den Hypothekenrechner von Darscover, um die monatlichen Raten zu modellieren, bevor Sie eine Bank kontaktieren.
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