Чи обов'язково продавати нерухомість на Мальті через агентство нерухомості?

Ні. Закон не вимагає залучати агентство. Вам потрібен нотаріус для попереднього договору (konvenju) й остаточного акта (нотаріуса обирає й оплачує покупець), а також енергетичний сертифікат (EPC). Розміщувати оголошення напряму й самостійно проводити перегляди цілком законно, і так ви заощаджуєте всю комісію.

Чи можна розмістити оголошення про нерухомість на Darscover безкоштовно?

Так. Власники розміщують оголошення на Darscover безкоштовно: без комісії й без плати за розміщення. Якщо ціну вказано, покупці звертаються до вас напряму; якщо оголошення відкрите до пропозицій, перевірені покупці повідомляють про свій інтерес, а ви вирішуєте, з ким говорити.

Який податок сплачується під час продажу нерухомості на Мальті?

За замовчуванням це остаточний утримуваний податок 8% від ціни продажу, який нотаріус утримує під час підписання остаточного акта. Ставка може становити 5%, якщо ви продаєте протягом п'яти років після купівлі, 10% для нерухомості, придбаної до січня 2004 року, і нуль, якщо нерухомість була вашим єдиним звичайним місцем проживання щонайменше три роки поспіль і ви продаєте її протягом дванадцяти місяців після виїзду.

Хто сплачує гербовий збір: покупець чи продавець?

Покупець. Гербовий збір на Мальті зазвичай становить 5% від ціни, і це витрата покупця, так само як і нотаріальні збори. Обов'язкова за законом витрата продавця: остаточний утримуваний податок на передачу.

Скільки беруть мальтійські агентства нерухомості за продаж?

Стандартні ставки: 5% від ціни продажу за неексклюзивним договором і 3,5% за ексклюзивним, плюс 18% ПДВ на комісію. При продажу за 300 000 € це 17 700 € через кілька агентств або 12 390 € за ексклюзивним договором, з ПДВ.

Скільки часу займає продаж нерухомості на Мальті?

Закладайте від чотирьох до восьми місяців на весь процес: непередбачуваний період від оголошення до прийнятої пропозиції, кілька тижнів до konvenju, а потім, як правило, три місяці від konvenju до остаточного акта, поки завершуються перевірки й банківське фінансування.

Що таке konvenju?

Konvenju є попереднім договором купівлі-продажу, обов'язковим для обох сторін; зазвичай він діє від трьох до шести місяців. За ним покупець, як правило, вносить нотаріусу завдаток 10% і сплачує попередній гербовий збір 1%. До договору вписують умови, як-от банківське фінансування; коли умови виконано, обидві сторони зобов'язані з'явитися на підписання остаточного акта.

Що буде, якщо покупець відмовиться після підписання konvenju?

Якщо покупець відмовляється без поважної причини, передбаченої в konvenju, завдаток, як правило, залишається продавцю. Якщо не виконується справжня умова, наприклад банк відмовив у кредиті, а фінансування було прописаною умовою, завдаток зазвичай повертають. Що до чого, визначає текст договору, тож прочитайте його до підписання.

Чи потрібен продавцю власний нотаріус?

Нотаріуса, який оформлює акт, обирає й оплачує покупець. Як продавець, ви можете залучити власного консультанта, щоб перевірити konvenju та акт, і це варто зробити, якщо продаж має будь-які складнощі: спадщина, спільна власність, земельна рента чи роботи без дозволу.

Як дізнатися, скільки коштує моя нерухомість, перед продажем?

Почніть з оцінки на основі даних, тобто запитуваних цін на порівнянну нерухомість у вашому населеному пункті. Якщо потрібна офіційна цифра, замовте оцінку в perit, ліцензованого архітектора (приблизно від 250 €). Агентства оцінять безкоштовно, але оцінка від того, хто хоче отримати договір, не лише цифра, а й аргумент на свою користь.

Продаж нерухомості на Мальті: витрати, вісім кроків і безкоштовне оголошення від власника

Більшість власників чують лише про один шлях: підписати договір з агентством за 5%. Насправді шляхів три, різниця між ними сягає п'ятизначної суми, а податок однаковий для всіх. Ось повна картина, від першої оцінки до остаточного акта, ще до того, як ви щось підпишете.

Комісія за неексклюзивним договором: 5% + ПДВ
Комісія за ексклюзивним договором: 3,5% + ПДВ
Остаточний податок із продажу: 8%
Власне оголошення на Darscover: Безкоштовно

Розмістіть оголошення самі, безкоштовно

Без комісії й без плати за розміщення. Якщо ціну вказано, покупці звертаються до вас напряму. Якщо ціни ще немає, оголошення можна розмістити без неї, відкритим до пропозицій: перевірені покупці повідомляють про свій інтерес, а ви вирішуєте, з ким говорити.

Розмістити оголошення безкоштовно Спершу дізнатися вартість?

Три шляхи до продажу

Нерухомість на Мальті зазвичай продають одним із трьох способів: через кілька агентств одночасно (неексклюзивний договір), через одне агентство на ексклюзивних умовах (ексклюзивний договір) або напряму, коли продаєте ви, власник. За замовчуванням мальтійські оголошення не є ексклюзивними, тому та сама квартира часто з'являється одразу в чотирьох агентствах.

Від шляху залежить ваша комісія. Стандартні ставки, які називає більшість мальтійських агентств: 5% від ціни продажу за неексклюзивним договором і 3,5% за ексклюзивним, причому в обох випадках до комісії додається 18% ПДВ. Прямий продаж узагалі не потребує комісії: на Darscover власники розміщують оголошення безкоштовно, а покупці звертаються до них напряму.

Ніщо не заважає з часом поєднувати шляхи. Поширена схема: спершу спробувати пряме оголошення або ексклюзивний договір, а якщо нерухомість не продається, перейти до кількох агентств.

Шлях	Комісія	Продаж за 300 000 €	Хто виконує роботу
Кілька агентств	5% + 18% ПДВ	17 700 €	Кілька агентств, жодне не має ексклюзиву
Одне агентство (ексклюзив)	3,5% + 18% ПДВ	12 390 €	Одне агентство, пов'язане договором
Продаж самостійно	Немає	0 €	Ви: фото, перегляди, переговори

Суми комісії включають 18% ПДВ на винагороду агентства. Це стандартні ставки мальтійського ринку; окремі агентства можуть погоджувати й справді погоджують у договорі інші умови.

Власне оголошення, безкоштовно

На Darscover розмістити оголошення про власну нерухомість нічого не коштує: без комісії, без плати за розміщення й без агентства між вами та покупцем. Ви описуєте житло, додаєте фото й номер телефону, а покупці звертаються до вас напряму.

Ще не визначилися з ціною? Оголошення можна розмістити без ціни, відкритим до пропозицій, і вирішити, коли побачите інтерес. Змінити ціну або позначити нерухомість як продану можна будь-коли у своєму акаунті.

Якщо продаєте самостійно, перегляди й переговори ви ведете самі. Вісім кроків нижче однакові за будь-якого шляху, а документи й нотаріус потрібні в кожному разі.

Скільки коштує продаж, окрім комісії

Хоч би який шлях ви обрали, Мальта оподатковує саму передачу нерухомості. За замовчуванням це остаточний утримуваний податок 8% від ціни продажу, який нотаріус утримує під час підписання остаточного акта. Це остаточний податок на вартість передачі, а не розрахунок приросту капіталу, і він сплачується незалежно від того, чи отримали ви прибуток.

Є важливі винятки: ставка 5% може застосовуватися, якщо ви продаєте протягом п'яти років після купівлі (для нерухомості, що не є частиною проєкту), 10% діє для нерухомості, придбаної до січня 2004 року, а продаж власного житла повністю звільняється від податку, якщо ви володіли ним і жили в ньому як у єдиному звичайному місці проживання щонайменше три роки поспіль і продаєте його протягом дванадцяти місяців після переїзду.

Інші витрати продавця порівняно невеликі: енергетичний сертифікат (EPC), якщо у вас ще немає чинного (зазвичай від 150 до 250 €, з яких 75 € становить збір Building Regulation Office, тобто служби будівельних норм), і, за бажанням, незалежна оцінка від perit (ліцензованого архітектора) приблизно від 250 €, якщо вам потрібна професійна цифра, а не оцінка агентства.

Гербовий збір 5% сплачує покупець, а не ви; він же обирає нотаріуса й оплачує його послуги. Не дозволяйте нікому перекладати ці витрати на ваш бік у переговорах.

Як продати: вісім кроків

Порядок нижче дозволяє нічого не переробляти. Найдорожчі помилки в мальтійських продажах (оголошення із завищеною ціною, яке давно ніхто не дивиться, чи акт, що застряг через відсутні дозволи) майже завжди виникають через пропущені перший і третій кроки.

Визначте вартість. Отримайте оцінку на основі даних, тобто запитуваних цін на порівнянні об'єкти у вашому населеному пункті, а якщо потрібна офіційна цифра, ще й оцінку від perit (ліцензованого архітектора). Від цього числа залежить усе подальше: який шлях ви оберете і які пропозиції сприйматимете всерйоз.
Оберіть шлях виходу на ринок. Кілька агентств за комісію 5%, одне агентство на ексклюзивних умовах за 3,5% або власне безкоштовне оголошення без комісії. До будь-якої комісії агентства додається 18% ПДВ. Шлях можна змінити пізніше, але договір з агентством є контрактом, тож перед підписанням прочитайте умови щодо строку та розірвання.
Підготуйте документи. Вам знадобляться чинний енергетичний сертифікат (EPC), без якого нерухомість не можна рекламувати, ваш акт про придбання та дозволи на будівництво для всіх виконаних робіт. Пошуки відсутнього дозволу зараз забирають кілька днів; якщо ж його відсутність виявиться під час перевірок нотаріуса, акт втратить призначену дату.
Виставте нерухомість на продаж. Фото, планування, чесний опис і ціна, яку можна обґрунтувати. Чи просуває нерухомість агентство, чи ви розміщуєте оголошення самі, перегляньте його перед публікацією: на кону саме ваші гроші.
Приймайте пропозиції та ведіть переговори. За реалістичної ціни пропозиції на Мальті зазвичай бувають на 5–10% нижчими за запитувану. Узгодьте ціну, які меблі залишаються, і бажану дату акта ще до того, як хтось почне складати попередній договір (konvenju), бо переглядати умови вже в konvenju набагато важче.
Підпишіть попередній договір (konvenju). Попередній договір купівлі-продажу зобов'язує обидві сторони, зазвичай діє від трьох до шести місяців і, як правило, передбачає завдаток 10%, який зберігає нотаріус. Під час його реєстрації покупець сплачує попередній гербовий збір 1%. Тут прописують умови, як-от банківське фінансування чи дозволи; усе, що не записано, не погоджено.
Перевірки нотаріуса й банк покупця. Нотаріус покупця перевіряє ваше право власності по всьому ланцюгу попередніх власників, а також наявність іпотек і проблем із дозволами, тоді як банк покупця оформлює кредит. Це тихий етап продажу; відповідайте швидко, коли нотаріус просить документ, бо зрушити справу з місця можете лише ви.
Підпишіть остаточний акт. Усі зустрічаються в нотаріуса, часто в банку покупця. Покупець сплачує залишок, нотаріус утримує ваш остаточний податок на передачу (8% за замовчуванням) і стягує з покупця решту гербового збору, а ключі переходять до нового власника. Того ж дня зафіксуйте остаточні показники лічильників.

Документи, які мають бути

Для кожного продажу на Мальті потрібен той самий невеликий пакет документів. Зберіть його в перший тиждень, і далі процес ітиме за вашим графіком, а не за графіком реєстру.

Ваш акт про придбання (договір, за яким ви купили нерухомість)
Чинний енергетичний сертифікат (EPC): діє 10 років, а якщо його немає, оформлення коштує від 150 до 250 €
Дозволи на будівництво та сертифікати відповідності для всіх виконаних робіт
Ваше посвідчення особи, а якщо нерухомість успадкована чи має кількох власників, документи, що підтверджують право власності кожного продавця
Документи щодо земельної ренти (cens), якщо нерухомість не перебуває у повній власності (freehold)

Скільки триває продаж на Мальті

Найменш передбачуваний етап: від оголошення до прийнятої пропозиції. Для квартири з правильною ціною в районі з активним попитом це тижні, для нішевої нерухомості місяці. Після прийнятої пропозиції процес чіткіший: попередній договір (konvenju) підписують протягом кількох тижнів, зазвичай він діє від трьох до шести місяців, а остаточний акт підписують, щойно нотаріус завершить перевірки, а банк покупця видасть лист про схвалення кредиту.

Закладайте на весь процес від чотирьох до восьми місяців. Найсильніше на строки впливає ціна, виставлена за реальними ринковими даними, а не за надіями: нерухомість із завищеною ціною на Мальті стоїть, а оголошення, яке стоїть, застаріває.

Де насправді застрягають продажі на Мальті

Більшість утрачених місяців припадає на три затримки. Оголошення із завищеною ціною, яке висить, доки ринок подумки його не знецінить. Konvenju, підписаний раніше, ніж фінансування покупця стало реальним: строк спливає, і всі повертаються на початок. І проблеми з дозволами, що виринають під час перевірок нотаріуса й можуть місяцями тримати акт у заручниках, поки триває легалізація.

Усім трьом продавець може запобігти: виставте ціну за даними з першого дня, попросіть підтвердження фінансування до підписання konvenju і перевірте справу з дозволами до виходу на ринок, а не після першої пропозиції.

Поширені запитання

Чи обов'язково продавати нерухомість на Мальті через агентство нерухомості?: Ні. Закон не вимагає залучати агентство. Вам потрібен нотаріус для попереднього договору (konvenju) й остаточного акта (нотаріуса обирає й оплачує покупець), а також енергетичний сертифікат (EPC). Розміщувати оголошення напряму й самостійно проводити перегляди цілком законно, і так ви заощаджуєте всю комісію.
Чи можна розмістити оголошення про нерухомість на Darscover безкоштовно?: Так. Власники розміщують оголошення на Darscover безкоштовно: без комісії й без плати за розміщення. Якщо ціну вказано, покупці звертаються до вас напряму; якщо оголошення відкрите до пропозицій, перевірені покупці повідомляють про свій інтерес, а ви вирішуєте, з ким говорити.
Який податок сплачується під час продажу нерухомості на Мальті?: За замовчуванням це остаточний утримуваний податок 8% від ціни продажу, який нотаріус утримує під час підписання остаточного акта. Ставка може становити 5%, якщо ви продаєте протягом п'яти років після купівлі, 10% для нерухомості, придбаної до січня 2004 року, і нуль, якщо нерухомість була вашим єдиним звичайним місцем проживання щонайменше три роки поспіль і ви продаєте її протягом дванадцяти місяців після виїзду.
Хто сплачує гербовий збір: покупець чи продавець?: Покупець. Гербовий збір на Мальті зазвичай становить 5% від ціни, і це витрата покупця, так само як і нотаріальні збори. Обов'язкова за законом витрата продавця: остаточний утримуваний податок на передачу.
Скільки беруть мальтійські агентства нерухомості за продаж?: Стандартні ставки: 5% від ціни продажу за неексклюзивним договором і 3,5% за ексклюзивним, плюс 18% ПДВ на комісію. При продажу за 300 000 € це 17 700 € через кілька агентств або 12 390 € за ексклюзивним договором, з ПДВ.
Скільки часу займає продаж нерухомості на Мальті?: Закладайте від чотирьох до восьми місяців на весь процес: непередбачуваний період від оголошення до прийнятої пропозиції, кілька тижнів до konvenju, а потім, як правило, три місяці від konvenju до остаточного акта, поки завершуються перевірки й банківське фінансування.
Що таке konvenju?: Konvenju є попереднім договором купівлі-продажу, обов'язковим для обох сторін; зазвичай він діє від трьох до шести місяців. За ним покупець, як правило, вносить нотаріусу завдаток 10% і сплачує попередній гербовий збір 1%. До договору вписують умови, як-от банківське фінансування; коли умови виконано, обидві сторони зобов'язані з'явитися на підписання остаточного акта.
Що буде, якщо покупець відмовиться після підписання konvenju?: Якщо покупець відмовляється без поважної причини, передбаченої в konvenju, завдаток, як правило, залишається продавцю. Якщо не виконується справжня умова, наприклад банк відмовив у кредиті, а фінансування було прописаною умовою, завдаток зазвичай повертають. Що до чого, визначає текст договору, тож прочитайте його до підписання.
Чи потрібен продавцю власний нотаріус?: Нотаріуса, який оформлює акт, обирає й оплачує покупець. Як продавець, ви можете залучити власного консультанта, щоб перевірити konvenju та акт, і це варто зробити, якщо продаж має будь-які складнощі: спадщина, спільна власність, земельна рента чи роботи без дозволу.
Як дізнатися, скільки коштує моя нерухомість, перед продажем?: Почніть з оцінки на основі даних, тобто запитуваних цін на порівнянну нерухомість у вашому населеному пункті. Якщо потрібна офіційна цифра, замовте оцінку в perit, ліцензованого архітектора (приблизно від 250 €). Агентства оцінять безкоштовно, але оцінка від того, хто хоче отримати договір, не лише цифра, а й аргумент на свою користь.