Гід покупця
Купівля нерухомості на Мальті: повний гід 2026
Повний посібник покупця: 8-кроковий юридичний процес, повна вартість типової купівлі, правила AIP для покупців поза ЄС, податок на приріст капіталу та оренду, основи іпотеки та п'ять найкращих населених пунктів. Оновлено з урахуванням мальтійського бюджету 2026 року та резидентської рамки після 2025 року.
Переглянуто 2026-04-30
Купівля нерухомості на Мальті у 2026 році
Мальта, один із менших і доступніших ринків нерухомості ЄС. Купувати може будь-хто: покупці з ЄС набувають нерухомість на тих самих юридичних засадах, що й громадяни Мальти, а покупці поза ЄС також можуть купувати, отримавши дозвіл на придбання нерухомого майна (AIP) або купуючи у спеціальній визначеній зоні (SDA), де дозвіл не потрібен. Ринок 2026 року має помірні ціни для столичного регіону ЄС, повністю англомовний та підтримується невеликим, але дієвим банківським сектором, який кредитує як резидентів, так і нерезидентів.
Знімок ринку, I квартал 2026: мальтійський індекс цін на житлову нерухомість зріс до 177,4 у IV кварталі 2025 (зі 175,1 у III кварталі), з річним зростанням 4–7% по країні. Медіанна запитувана ціна квартири становить близько €317 000, а фактичні угоди зазвичай закриваються приблизно на 15% нижче, близько €266 000. Приблизно 80% мальтійського житлового фонду перебуває в ціновому діапазоні €220 000 – €550 000. North Harbour (Sliema, St Julian's, Swieqi) коштує на 35% і більше дорожче за центральну Мальту. Дохідність оренди становить 4–6% валових у центральних локаціях і до 7% у туристичних субринках, як-от Mellieha та St Paul's Bay.
8-кроковий юридичний процес
Купівля на Мальті відбувається за суворо нотаріальним процесом, успадкованим від континентального цивільного права. Нотаріус, ключова довірена особа: він перевіряє право власності, тримає завдаток на ескроу, готує акт і реєструє передачу в Публічному реєстрі та Земельному реєстрі після підписання. Плануйте 3–4 місяці від пропозиції до ключів.
1Крок 1: визначте бюджет, населений пункт і візовий шлях
Перш ніж щось оглядати, вирішіть три речі. По-перше, населений пункт (Sliema та St Julian's для життя експатів з розвиненою інфраструктурою, Mellieha та Mosta для сімейної вигоди, Gozo для повільнішого темпу та нижчих цін, Valletta для спадщини). По-друге, ціновий діапазон, включно з 6–8% додаткових витрат понад заголовну ціну. По-третє, чи слугує купівля також меті резидентства, адже Програма постійного проживання Мальти (MPRP) встановлює мінімум €375 000, а інші програми мають власні пороги для нерухомості. Розмова з мальтійським імміграційним консультантом до початку оглядів допоможе не купити нерухомість, що не відповідає бажаному статусу резидентства.
2Крок 2: залучіть нотаріуса
Мальтійське право вимагає, щоб кожна передача нерухомості оформлювалася актом перед мальтійським нотаріусом. Нотаріуса обирає покупець, а не продавець, і нотаріус несе обов'язок неупередженої сумлінності перед обома сторонами. Залучіть нотаріуса до підписання будь-якої зобов'язальної пропозиції. Нотаріус проведе попередні перевірки нерухомості, проконсультує щодо дозволу AIP, якщо ви покупець поза ЄС, і підготує konvenju (попередній договір купівлі-продажу). Нотаріальні збори зазвичай становлять 1–2% від ціни купівлі, плюс витрати на перевірки та реєстрації.
3Крок 3: зробіть пропозицію через агентство або напряму
Більшість оголошень обслуговують агентства (Frank Salt, RE/MAX Malta, Dhalia, Engel & Völkers, Belair та менші бутікові агентства). Усні пропозиції, звична річ і не є зобов'язальними; письмова пропозиція зазвичай стає зобов'язальною лише після письмового прийняття та сплати завдатку. Торгуйтеся відкрито: у 2026 році знижка 5–10% від запитуваної ціни, звична справа для нерухомості, що перебуває на ринку 60 і більше днів, менше, для преміального фонду. Уточніть, що входить у ціну (побутова техніка, кондиціонери, вбудовані кухні, паркування), перед підписанням konvenju, бо акт передає лише те, що konvenju прямо перелічує.
4Крок 4: підпишіть konvenju (попередній договір купівлі-продажу)
Konvenju, це зобов'язальний договір, який фіксує ціну, умови та строк завершення угоди. При підписанні покупець сплачує 10% завдатку (який нотаріус тримає на ескроу) плюс 1% вартості нерухомості як попередній збір до податкової служби (Inland Revenue). Стандартний строк дії, 3 місяці, за взаємною згодою може бути продовжений до 6 місяців. Konvenju зазвичай містить відкладальні умови: дозвіл AIP за потреби, схвалення іпотеки при фінансуванні, задоволеність покупця структурними та планувальними перевірками, а також будь-які конкретні ремонти, на які погодився продавець. Невиконання відкладальної умови дозволяє покупцю відмовитися з поверненням завдатку. Незавершення угоди без поважної причини означає втрату завдатку.
5Крок 5: подайте заявку на дозвіл AIP за потреби
Покупці поза ЄС, ЄЕЗ та Швейцарією мають отримати дозвіл AIP до підписання акта, крім випадків, коли нерухомість розташована у спеціальній визначеній зоні (SDA), де дозвіл не потрібен. AIP, це одноразовий збір €233, який подається через департамент Capital Transfer Duty і опрацьовується в опублікований цільовий строк 35 днів (на практиці зазвичай 6–8 тижнів). Дозвіл AIP також встановлює мінімальні цінові пороги: €110 469 для квартири чи мезонета, €184 469 для будь-якого іншого типу нерухомості. Понад пороги MPRP та подібних резидентських програм завжди діють саме програмні пороги, бо вони вищі. Нерезиденти поза SDA обмежені однією житловою нерухомістю одночасно.
6Крок 6: нотаріальні перевірки та підтвердження
Поки триває оформлення AIP та іпотеки, нотаріус завершує перевірку ланцюга права власності в Публічному реєстрі, перевірку планувальних дозволів в Управлінні планування та перевірку обтяжень у Земельному реєстрі. Нотаріус перевіряє, що будівництво відповідає затвердженням Управління планування, що жодна третя сторона не має зареєстрованої вимоги на нерухомість, що земельна рента (cens) та внески кондомініуму сплачені, і що нерухомість не обтяжена суборендою, яка переживе продаж. Цей етап зазвичай триває 4–6 тижнів паралельно з AIP та заявкою на іпотеку.
7Крок 7: схвалення та видача іпотеки
При фінансуванні ліцензований мальтійський кредитор (BOV, HSBC Malta, APS, MeDirect, BNF Bank, Lombard Bank) видає санкційний лист після андеррайтингу. Покупці з ЄС зазвичай отримують 80–90% LTV на основне житло та 70–75% на нерухомість під оренду чи друге житло. Покупці поза ЄС зазвичай стикаються з жорсткішим LTV (60–75%) та вищими маржами ставок. Станом на середину 2026 року орієнтовні житлові ставки становлять близько 1,5–2,0% фіксованих на перші 36 місяців за акційними продуктами та 2,5–3,5% змінних за стандартними, а медіанний ринковий LTV становить близько 76,5%. Кредитор видає кошти в день підписання акта, не раніше.
8Крок 8: підпишіть остаточний акт
Покупець, продавець і нотаріус зустрічаються в офісі нотаріуса. Покупець сплачує залишок ціни купівлі (або кредитор видає іпотеку), сплачує решту 80% гербового збору, розраховується за нотаріальні збори та реєстраційні витрати. Нотаріус реєструє акт у Публічному реєстрі протягом 15 робочих днів. Ключі передаються при підписанні. Від цього моменту покупець є зареєстрованим власником і відповідає за комунальні послуги, внески кондомініуму та (де актуально) земельну ренту.
Повна вартість: скільки понад заголовну ціну
Плануйте 6–8% понад ціну купівлі на додаткові витрати, плюс завдаток, який ви вже сплачуєте при konvenju. Найбільша стаття, гербовий збір; усе інше значно менше. Приклад нижче використовує типову квартиру середнього сегмента за €350 000, щоб арифметика була конкретною.
Приклад: стандартна житлова квартира за €350 000, власник-мешканець, покупець з ЄС, без звільнення для першого покупця, без спеціальної програми. Гербовий збір 5%: €17 500. Нотаріальні збори ~1,5%: €5 250. Перевірки та реєстрації: €500 – €1 000. Агентські комісії на Мальті сплачує продавець, а не покупець. Дозвіл AIP (якщо покупець поза ЄС і поза SDA): €233. Разом додатково: приблизно €23 000 – €24 000, або 6,7% понад заголовні €350 000.
Гербовий збір
Стандартна житлова ставка, 5% від вартості купівлі, сплачується 20% при konvenju (як 1% попереднього збору) та 80% при акті. Перші покупці сплачують 0% на перші €200 000 та 5% на будь-яку суму понад. Нерухомість у зонах охорони міської спадщини (UCA) звільнена від збору на перші €750 000 вартості. Перші покупці на Gozo, які підписують угоди у 2024–2026 роках, отримують грант €40 000. Перші покупці нерухомості в UCA на Мальті отримують грант €15 000. Другі покупці можуть отримати відшкодування збору, сплаченого за попереднє основне житло, з обмеженням у €3 000.
Нотаріальні збори
Зазвичай 1–2% від ціни купівлі, плюс витрати на різні перевірки, дозвіл AIP за потреби та реєстрації. Нотаріальні збори на Мальті не встановлені законом, але щільно групуються навколо 1,5%. При більшій купівлі можна домовитися трохи нижче; менша купівля платить трохи більше. Нотаріуса обирає покупець.
Дозвіл AIP
€233 фіксовано, подається один раз. Актуально лише якщо покупець поза ЄС і нерухомість поза SDA. AIP також встановлює мінімальні цінові пороги (€110 469 квартира, €184 469 інше), які більшість реалістичних купівель перевищують із запасом.
Агентські комісії
На Мальті агентську комісію сплачує продавець, а не покупець. Комісія агентства зазвичай становить 5% плюс 18% ПДВ і сплачується продавцем із виручки. З покупців не повинні вимагати агентські комісії при купівлі житла. Якщо вимагають «комісію покупця», заперечуйте: це нестандартно для мальтійського ринку.
Іноземні покупці: правила AIP та SDA
Мальтійське право нерухомості поділяє покупців на три категорії із суттєво різними правилами. Знання своєї категорії до оглядів заощаджує час і допомагає уникнути юридичних глухих кутів.
Покупці з ЄС, ЄЕЗ та Швейцарії
Для цілей купівлі житла прирівнюються до громадян Мальти. Дозвіл AIP не потрібен. Мінімального цінового порогу немає. Можуть купувати скільки завгодно житлової нерухомості в будь-якому населеному пункті. Доступ до іпотеки такий самий, як у резидентів Мальти. Єдиний нюанс: щоб купити друге житло для особистого використання без обмежень, покупці з ЄС повинні прожити на Мальті 5 років поспіль; до того застосовується режим AIP, якщо друге житло не в SDA. Більшість покупців з ЄС купують лише одну нерухомість, тож це рідко має значення.
Покупці поза ЄС, ЄЕЗ та Швейцарією
Потребують дозволу AIP (Acquisition of Immovable Property), який видає офіс Capital Transfer Duty. Збір €233, типове опрацювання 6–8 тижнів. Дозвіл охоплює одну житлову нерухомість одночасно. Нерухомість має бути призначена для власного проживання покупця або відпочинку, а не для комерційної оренди (довгострокова житлова оренда, окрема ліцензована діяльність). Застосовуються мінімальні цінові пороги: €110 469 квартира, €184 469 інше. Громадяни Росії та Білорусі наразі підпадають під санкції ЄС, що впливають на шляхи MPRP та громадянства; сам AIP залишається відкритим для більшості громадян країн поза ЄС за умови стандартної перевірки.
Спеціальні визначені зони (SDA): дозвіл AIP не потрібен
У межах SDA іноземні покупці (будь-якого громадянства) можуть купувати на тих самих умовах, що й резиденти Мальти. Без дозволу AIP. Без мінімального цінового порогу. Без обмеження кількості об'єктів у власності в межах SDA. Можна здавати на ринку довгострокової житлової чи короткострокової оренди. Чинні SDA у 2026 році включають Tigne Point (Sliema), Portomaso (St Julian's), Pendergardens (St Julian's), Fort Cambridge (Sliema), Manoel Island (Gzira), Tas-Sellum Residence (Mellieha), Madliena Village (Madliena), SmartCity (Kalkara), Cottonera Waterfront, Metropolis Plaza (Gzira), Ta' Monita Residence (Marsascala), Kempinski Residences (San Lawrenz, Gozo) та Fort Chambray (Ghajnsielem, Gozo).
Податки на мальтійську нерухомість
Податки на нерухомість на Мальті помірні за мірками ЄС. Щорічного податку на нерухомість немає (ні ставок, ні муніципального податку). Основні податкові події, при придбанні (гербовий збір, розглянутий вище), при відчуженні (податок на передачу нерухомості) та з орендного доходу.
Приріст капіталу та податок на передачу нерухомості
Мальта не оподатковує приріст капіталу від нерухомості окремо; натомість при продажу застосовується остаточний податок, що утримується з вартості передачі. Стандартна ставка, 8% від більшого з двох: вартості передачі чи ринкової вартості. Знижена ставка 2% застосовується, якщо продавець передає нерухомість протягом 3 років після придбання (щоб заохотити швидкий продаж новобудов). Знижена ставка 5% діє в зонах охорони міської спадщини. Звільнення для власника-мешканця повністю скасовує податок на передачу нерухомості, якщо продавець володів і мешкав у нерухомості як в основному житлі 3 роки поспіль і продаж відбувається протягом 12 місяців після виїзду. Це звільнення, найцінніша можливість податкового планування для резидентів.
Податок на орендний дохід
Дохід від довгострокової житлової оренди оподатковується за фіксованою ставкою 15% за опційним режимом остаточного утримання (без вирахувань, сплачується до 30 квітня наступного року). Альтернативно орендодавець може обрати стандартні прогресивні ставки (0–35%) з вирахуванням витрат; це рідко вигідно, крім випадків великої іпотеки на нерухомість. Дохід від короткострокової оренди (Airbnb, Booking.com) вимагає ліцензії Управління туризму Мальти й оподатковується за стандартними прогресивними ставками з вирахуваннями, плюс 7% ПДВ на бронювання до 30 днів. Орендний дохід від інвестиційної нерухомості, один із найактивніших інвестиційних напрямів експатів на Мальті, бо фіксований режим 15% простий і передбачуваний.
Резидентські програми, пов'язані з нерухомістю
Три пов'язані з нерухомістю шляхи до резидентства залишаються чинними у 2026 році, і їх варто зрозуміти до купівлі. Програма постійного проживання Мальти (MPRP) вимагає купівлі від €375 000 або відповідної оренди €14 000 на рік, плюс державний внесок €37 000 та пожертву НУО €2 000, і надає поновлюване кожні 5 років постійне проживання в ЄС. Глобальна програма резидентства (GRP) та Програма резидентства (TRP), спеціальні статуси податкового резидентства з фіксованою ставкою 15% на переказані іноземні доходи, що вимагають відповідної купівлі чи оренди нерухомості. Пенсійна програма Мальти (MRP), маршрут лише для пенсіонерів з ЄС. Зауважте, що колишнє громадянство через натуралізацію за виняткові заслуги шляхом прямих інвестицій було припинено 26 липня 2025 року після рішення Суду ЄС від 29 квітня 2025 року; сьогодні мальтійське громадянство набувається лише через стандартну натуралізацію або нову рамку громадянства за заслуги. Покупцям, які прагнуть громадянства ЄС через Мальту, не варто розраховувати на старий інвестиційний маршрут.
Де купувати: п'ять найкращих населених пунктів
Мальта маленька (40 км завдовжки), тож відстані короткі, але стиль життя та ціни різко відрізняються між населеними пунктами. П'ять наведених нижче покривають більшість попиту покупців.
Sliema
Локація за замовчуванням для покупців-експатів. Прибережна, щільна, зручна для пішоходів, англомовна. Домінують квартири; окремі будинки рідкісні й дуже дорогі. Медіанна квартира €450 000 – €700 000 залежно від виду на море та поверху. Tigne Point і Fort Cambridge, це SDA, де покупці поза ЄС не мають перешкод AIP. Висока інфраструктурна насиченість і дохідність оренди (4–5% валових на довгостроковій житловій оренді, вище на короткостроковій). Найкраще для покупців, які цінують пішохідність, щільність кав'ярень та найсильнішу спільноту експатів Мальти.
Sliema →St Julian's
Поруч зі Sliema, більше нічного життя в Paceville, більше висоток. Центр зайнятості iGaming та фінансів, популярний серед молодих професіоналів. Portomaso та Pendergardens, це SDA. Ціни на квартири схожі зі Sliema або трохи нижчі за порівнянної якості будівництва. Гучно вночі біля Paceville; тихіше з боку Spinola Bay та навколо марини. Сильний попит на оренду цілий рік.
St Julian's →Valletta
Столиця зі статусом Світової спадщини ЮНЕСКО. Таунхауси XVI століття, паркування практично немає, зона з обмеженим рухом транспорту. Більшість об'єктів спадщини мають охоронний статус 1 чи 2 категорії та потребують погодження Управління планування для будь-яких робіт. Медіанний palazzino €600 000 – €1 500 000+ залежно від розміру, стану та видів. Ринок бутікової короткострокової оренди великий. Найкраще для покупців, які хочуть пішохідну міську спадщину, дуже низьку площу обслуговування та готові до того, що будь-яка реновація буде тривалою.
Valletta →Mellieha
Місто на пагорбі на півночі Мальти з видом на найбільший піщаний пляж острова. Тихіше, більше орієнтоване на відпочинкове житло та сім'ї, ніж центральне узбережжя. Медіанна квартира €280 000 – €450 000; вілли €600 000 – €1 200 000. Santa Maria Estate, це SDA. Приблизно 35 хвилин автомобілем до Valletta та 10 хвилин до порома на Gozo. Сильна дохідність короткострокової оренди влітку; слабша зимова заповнюваність. Популярне серед пенсіонерів і сімей, які шукають морські краєвиди без цін Sliema.
Mellieha →Mosta
Торгове місто в центрі Мальти, центром якого є Купол Mosta. Нижчі ціни, більші площі, традиційна мальтійська архітектура. Медіанний рядовий будинок €330 000 – €500 000; квартири від €220 000. Зручне для сімей, пішки до шкіл і магазинів. Компроміс: менше інфраструктури, ніж на узбережжі, і вам, найімовірніше, знадобиться автомобіль. Міцні фундаментальні показники для власників-мешканців та довгострокової сімейної оренди.
Mosta →Основи іпотеки
Більшість мальтійських покупців фінансують купівлю. Шість банків домінують на ринку житлової іпотеки; ставки та умови між ними загалом схожі, найбільші частки ринку тримають HSBC Malta та BOV.
- LTVОсновне житло власника-мешканця: 80–90% LTV типово для покупців з ЄС. Нерухомість під оренду чи друге житло: 70–75% LTV. Покупці поза ЄС: 60–75% LTV із суворішою перевіркою доходів. Медіанний ринковий LTV становить близько 76,5%. Кредити зазвичай на 25–30 років; деякі банки продовжують до 35 чи 40 років для молодших позичальників.
- RatesНа Мальті переважають іпотеки зі змінною ставкою, прив'язаною до референтної ставки банку плюс маржа. Станом на 2026 рік орієнтовні житлові ставки становлять близько 2,5–3,5% змінних, з акційними періодами фіксованої ставки (1–5 років) на рівні 1,5–2,5% за окремими продуктами. Ставкове середовище пом'якшилося після піку ЄЦБ 2023–2024 років. Завжди порівнюйте пропозиції щонайменше трьох банків: різниця в маржі та комісіях більша за різницю в заголовних ставках.
- CurrencyІпотеки номіновані в євро. Іноземні покупці, які отримують дохід в іншій валюті, несуть курсовий ризик при погашенні. Деякі покупці погашають швидше, коли їхня домашня валюта сильна відносно євро, і повільніше, коли вона слабшає.
- PitfallsТри пастки, яких слід уникати. По-перше, протестуйте свій платіж на стійкість при +200 базисних пунктів: більшість мальтійських іпотек змінні, і оцінка платоспроможності при андеррайтингу використовує стресову ставку. По-друге, врахуйте страхування життя та житла, які вимагають кредитори: зазвичай €500 – €1 500 на рік разом. По-третє, банк видає кошти в день підписання акта, не раніше, тому завдаток і проміжні кошти при konvenju мають надійти з ваших власних коштів.
Поширені пастки
Це проблеми, які найчастіше спричиняють жаль після завершення мальтійських купівель. Виявити їх на етапі konvenju значно дешевше, ніж після акта.
Проблеми кондомініуму
Багатоквартирні будинки на Мальті регулюються Законом про кондомініуми. Перед підписанням konvenju перевірте: чи сплачені продавцем внески кондомініуму, чи є фонд накопичення, чи є незавершені спеціальні збори на роботи з фасадом чи дахом, і чи має будинок чинного адміністратора. Старіші будинки без організованого кондомініуму можуть принести несподівані витрати при наступних великих роботах. Новіші комплекси в SDA зазвичай краще керовані.
Планувальні дозволи та несанкціоновані роботи
Управління планування (PA) веде публічну справу на кожну нерухомість. Перевірте, що будівництво відповідає затвердженим планам. Поширені розбіжності: засклення терас без дозволу, нелегально добудовані кімнати на даху, перенесені внутрішні стіни. Планувальна перевірка нотаріуса виявить зареєстровані порушення, але не завжди неформальні прибудови. Офіційний звіт про відповідність від Управління планування (близько €100) до укладення акта, дешева страховка для старішої нерухомості.
Стандарти оздоблення в новобудовах
Мальтійські новобудови часто продаються або «з оздобленням» (з вбудованою кухнею, ванними, підлогою, побутовою технікою), або «в стані shell» (бетонні стіни та підлоги, без штукатурки, без кухні, без дверей). Цінова різниця між ними велика (типово 40–60% вартості оздоблення). Зафіксуйте в konvenju, що саме входить у ціну і яка неустойка за зрив термінів здачі. Перевірте репутацію забудовника за попередніми будинками щодо термінів здачі та усунення недоліків.
Поширені дефекти старішої нерухомості
Мальтійське кам'яне будівництво довговічне, але пористе. Найпоширеніші дефекти старішої нерухомості: капілярна волога з першого поверху, сольові висоли на прибережних фасадах, руйнування покрівельних мембран (мальтійські плоскі дахи потребують повторної герметизації кожні 7–10 років) та електропроводка, що передує гармонізації з нормами ЄС 2004 року. Звіт сюрвеєра (€350 – €700) до konvenju, найефективніший за вартістю крок перевірки для нерухомості, збудованої до 2000 року.
Купівля на етапі будівництва (off-plan)
Купівля off-plan у забудовника несе ризик здачі. Мальтійське право вимагає, щоб забудовник тримав завдатки на регульованому ескроу-рахунку, але контроль косметичних недоліків (якість фарбування, вирівнювання плитки, якість фурнітури) слабкий. Відвідайте останній завершений будинок забудовника перед підписанням. Вимагайте, щоб konvenju містив дату здачі з фінансовою неустойкою за кожен тиждень затримки та пункт про фінальну приймальну інспекцію.
Безкоштовні інструменти
Прорахуйте угоду перед купівлею
Безкоштовні інструменти
Прорахуйте угоду перед купівлею
Часті запитання про купівлю нерухомості на Мальті
Чи можуть іноземці купувати нерухомість на Мальті?
Так. Громадяни ЄС, ЄЕЗ та Швейцарії купують на тих самих юридичних засадах, що й резиденти Мальти, без дозволу. Покупцям поза ЄС потрібен дозвіл на придбання нерухомого майна (AIP) (збір €233, опрацювання 6–8 тижнів), і на них поширюються мінімальні цінові пороги: €110 469 для квартир та €184 469 для інших типів нерухомості. Дозвіл не потрібен у спеціальних визначених зонах (Tigne Point, Portomaso, Fort Cambridge, Pendergardens, Manoel Island, Madliena Village, SmartCity та інші), де особи будь-якого громадянства можуть купувати скільки завгодно нерухомості.
Скільки загалом коштує купити нерухомість за €350 000 на Мальті?
Приблизно €373 000 – €375 000 разом для типового покупця з ЄС без пільги першого покупця: €350 000 купівля + €17 500 гербовий збір (5%) + €5 250 нотаріус (1,5%) + €500 – €1 000 перевірки та реєстрації. Додайте €233, якщо ви поза ЄС і поза SDA. Агентську комісію сплачує продавець, а не покупець.
Який гербовий збір на мальтійську нерухомість у 2026 році?
Стандартна ставка, 5% від вартості купівлі. Перші покупці сплачують 0% на перші €200 000 та 5% на решту. Нерухомість у зонах охорони міської спадщини (UCA) звільнена на перші €750 000 вартості. Перші покупці на Gozo, які підписують угоди у 2024–2026 роках, отримують грант €40 000; перші покупці UCA на Мальті отримують грант €15 000. Гербовий збір сплачується 20% при konvenju та 80% при остаточному акті.
Скільки триває процес купівлі на Мальті?
Плануйте 3–4 місяці від прийнятої пропозиції до ключів. Konvenju (попередній договір купівлі-продажу) зазвичай підписується протягом 2–4 тижнів після прийняття пропозиції. 3-місячний проміжок між konvenju та остаточним актом дає час на дозвіл AIP (за потреби), нотаріальні перевірки, схвалення іпотеки та будь-які відкладальні умови. Продовження до 6 місяців можливе за взаємною згодою. Купівля off-plan чи на етапі будівництва йде за графіком здачі забудовника, часто 12–36 місяців.
Чи можу я отримати іпотеку на Мальті як іноземець?
Так, усі шість великих мальтійських банків кредитують іноземців. Покупці з ЄС зазвичай отримують 80–90% LTV на основне житло; для покупців поза ЄС ліміти жорсткіші (60–75% LTV), маржа вища, і документів про доходи потрібно більше. Кредити номіновані в євро. Станом на 2026 рік житлові іпотечні ставки становлять 2,5–3,5% змінних з акційними фіксованими періодами близько 1,5–2,5%. Кредитор видає кошти в день підписання акта.
Який податок я сплачую при продажу нерухомості на Мальті?
Стандартна ставка, 8% остаточного утримуваного податку з більшої з двох: вартості передачі чи ринкової вартості. Знижується до 2% при продажу протягом 3 років після придбання та до 5% у зонах охорони міської спадщини. Власники-мешканці не сплачують нічого, якщо володіли та мешкали в нерухомості як в основному житлі 3 роки поспіль і продають протягом 12 місяців після виїзду. Мальтійське право не має окремого податку на приріст капіталу від житлової нерухомості; податок на передачу нерухомості, це вся вартість відчуження.
Чи дає купівля нерухомості мальтійське резидентство?
Не автоматично. Програма постійного проживання Мальти (MPRP) поєднує мінімальну купівлю нерухомості за €375 000 з державним внеском €37 000, пожертвою НУО €2 000 та поновлюваним кожні 5 років проживанням у ЄС. Глобальна програма резидентства та Програма резидентства, статуси з фіксованим податком 15%, пов'язані з відповідною нерухомістю. Пенсійна програма Мальти, маршрут лише для пенсіонерів з ЄС. Мальтійське громадянство через колишній інвесторський маршрут завершилося 26 липня 2025 року після рішення Суду ЄС; сьогодні громадянство досягається лише через стандартну натуралізацію або нову рамку за заслуги.
Спочатку орендувати чи одразу купувати?
Більшість покупців-експатів орендують 6–12 місяців перед купівлею. Оренда спершу дозволяє розвідати населені пункти, перевірити припущення щодо поїздок і стилю життя та підтвердити довгострокові плани, перш ніж зафіксувати 6–8% транзакційних витрат. Оренда також дає мальтійську адресу для заявок на резидентство чи податкове резидентство. Виняток, покупці зі стислим дедлайном резидентської програми, яким треба швидко завершити відповідну купівлю.
Купувати off-plan чи з оздобленням?
Off-plan зазвичай коштує на 10–20% дешевше за готові порівнянні квартири як компенсація ризику здачі. Ризик має три форми: зрив дати здачі, зниження якості оздоблення та неплатоспроможність забудовника (рідко, але реально на Мальті). Заходи захисту: наполягайте на регульованому ескроу для завдатків, на неустойці за кожен тиждень затримки в konvenju, на пункті про фінальну приймальну інспекцію та обирайте забудовника з щонайменше двома завершеними порівнянними будинками, які можна відвідати.
Які найкращі райони для купівлі нерухомості на Мальті?
Залежить від вашої мети. Для життя експатів з розвиненою інфраструктурою: Sliema, St Julian's, Swieqi. Для сімейної вигоди: Mosta, Birkirkara, Naxxar, Attard. Для спадщини та пішохідного міста: Valletta, Mdina, Rabat. Для морських краєвидів без цін центрального узбережжя: Mellieha, St Paul's Bay, Marsascala. Для пенсіонерів і повільнішого темпу: Gozo (Victoria, Marsalforn, Xlendi). Для максимальної дохідності: мікролокації, зручні для короткострокової оренди, біля Paceville (St Julian's), Tigne Point (Sliema) або туристичної смуги Mellieha.
Наступні кроки
Переглядайте актуальну відповідну пропозицію, зверніться до перевіреного мальтійського агентства або прочитайте детальний огляд для іноземних покупців про дозвіл AIP та обхід через SDA.