Måste jag anlita en fastighetsmäklare för att sälja på Malta?

Nej. Det finns inget lagkrav på att anlita en mäklare. Du behöver en notarie för konvenju och köpehandlingen (köparen utser och betalar notarien), och du behöver ett energicertifikat (EPC). Att annonsera direkt och sköta visningarna själv är helt lagligt och sparar hela mäklararvodet.

Kan jag lägga upp min bostad gratis på Darscover?

Ja. Bostadsägare annonserar gratis på Darscover: inget mäklararvode och ingen annonsavgift. Med ett pris kontaktar köparna dig direkt; som öppen för bud anmäler verifierade köpare sitt intresse, och du väljer vem du vill prata med.

Vilken skatt betalar jag när jag säljer en bostad på Malta?

Huvudregeln är en slutlig källskatt på 8 % av försäljningspriset, som notarien håller inne vid köpehandlingen. Den kan vara 5 % om du säljer inom fem år från köpet, 10 % för bostäder som förvärvades före januari 2004, och noll om bostaden var din enda permanentbostad i minst tre år i följd och du säljer inom tolv månader efter att du flyttat ut.

Vem betalar stämpelskatten, köparen eller säljaren?

Köparen. Stämpelskatten på Malta är i regel 5 % av priset och är köparens kostnad, liksom notariearvodet. Säljarens lagstadgade kostnad är den slutliga källskatten på överlåtelsen.

Hur mycket tar maltesiska fastighetsmäklare för att sälja en bostad?

Standardsatserna är 5 % av försäljningspriset vid uppdrag med flera mäklare och 3,5 % vid ensamrätt, plus 18 % moms på arvodet. Vid en försäljning på 300 000 € blir det 17 700 € med flera mäklare eller 12 390 € med ensamrätt, moms inräknad.

Hur lång tid tar det att sälja en bostad på Malta?

Räkna med fyra till åtta månader från början till slut: en oförutsägbar period från annons till accepterat bud, några veckor fram till konvenju och sedan vanligtvis tre månader från konvenju till köpehandling medan kontrollerna och bankfinansieringen blir klara.

Konvenju är köplöftet: ett bindande föravtal som vanligtvis gäller i tre till sex månader, där köparen normalt deponerar en handpenning på 10 % hos notarien och betalar 1 % i preliminär stämpelskatt. Villkor som bankfinansiering skrivs in i avtalet; när villkoren är uppfyllda är båda parter skyldiga att medverka vid köpehandlingen.

Vad händer om köparen hoppar av efter konvenju?

Om en köpare drar sig ur utan ett giltigt skäl som anges i konvenju går handpenningen normalt förlorad och tillfaller säljaren. Om ett verkligt villkor inte uppfylls, till exempel om banken avslår lånet och finansiering var ett uttryckligt villkor, betalas handpenningen normalt tillbaka. Formuleringarna avgör vilket som gäller, så läs dem innan du skriver under.

Behöver jag en egen notarie som säljare?

Notarien som upprättar köpehandlingen väljs och betalas av köparen. Som säljare kan du anlita en egen rådgivare som granskar konvenju och köpehandlingen, och det är värt att göra när försäljningen är det minsta komplicerad: arv, samägande, tomträttsavgäld eller arbeten utan bygglov.

Hur tar jag reda på vad min bostad är värd innan jag säljer?

Börja med en databaserad uppskattning utifrån utropspriserna för jämförbara bostäder i din ort, och beställ sedan, om du vill ha en formell siffra, en värdering av en perit, en auktoriserad arkitekt (från omkring 250 €). Mäklare värderar gratis, men en värdering från någon som vill få uppdraget är både ett säljargument och en siffra.

Sälja bostad på Malta: kostnaderna, de åtta stegen och hur du annonserar själv gratis

De flesta bostadsägare får bara höra om ett sätt: att skriva avtal med en mäklare för 5 %. Det finns tre, skillnaden mellan dem kan bli ett femsiffrigt belopp, och skatten är densamma i alla tre. Här är hela bilden, från den första värderingen till köpehandlingen, innan du skriver under något.

Arvode med flera mäklare: 5 % + moms
Arvode med ensamrätt: 3,5 % + moms
Slutlig skatt vid försäljningen: 8 %
Annonsera själv på Darscover: Gratis

Tre vägar till en försäljning

Bostäder på Malta säljs oftast på ett av tre sätt: via flera mäklare samtidigt (utan ensamrätt), via en enda mäklare med ensamrätt, eller direkt av dig som ägare. Maltesiska förmedlingsuppdrag är inte exklusiva som standard, och därför syns samma lägenhet ofta hos fyra mäklare på en gång.

Vägen avgör vad du betalar. De standardsatser som de flesta maltesiska mäklarfirmor anger är 5 % av försäljningspriset vid uppdrag med flera mäklare och 3,5 % vid ensamrätt, och i båda fallen tillkommer 18 % moms på arvodet. Att sälja direkt kostar inget mäklararvode alls: på Darscover annonserar ägare gratis och köparna kontaktar dem direkt.

Inget hindrar dig från att kombinera vägarna över tid. Ett vanligt upplägg är att först pröva en egen annons eller ett uppdrag med ensamrätt, och sedan gå över till flera mäklare om bostaden inte blir såld.

Väg	Mäklararvode	Vid en försäljning på 300 000 €	Vem gör jobbet
Flera mäklare	5 % + 18 % moms	17 700 €	Flera mäklarfirmor, ingen med ensamrätt
Ensamrätt	3,5 % + 18 % moms	12 390 €	En mäklarfirma, bunden genom avtal
Sälj själv	Inget	0 €	Du: foton, visningar, förhandling

Beloppen inkluderar 18 % moms på arvodet. Satserna är standardnivåerna på den maltesiska marknaden; enskilda mäklarfirmor kan avtala andra villkor i uppdragsavtalet, och gör det också.

Annonsera själv, gratis

På Darscover kostar det ingenting att lägga upp din egen bostad: inget mäklararvode, ingen annonsavgift och ingen mäklare emellan. Du beskriver bostaden, lägger till foton och ett telefonnummer, och köparna kontaktar dig direkt.

Inget pris än? Du kan lägga upp bostaden som öppen för bud och bestämma dig när du ser intresset. Du kan när som helst ändra priset, eller markera bostaden som såld, från ditt konto.

Att sälja själv innebär att du sköter visningarna och förhandlingen. De åtta stegen nedan är desamma oavsett, och handlingarna och notarien behövs vilken väg du än väljer.

Vad försäljningen kostar utöver mäklararvodet

Vilken väg du än väljer beskattar Malta själva överlåtelsen. Huvudregeln är en slutlig källskatt på 8 % av försäljningspriset, som notarien håller inne vid köpehandlingen. Det är en slutlig skatt på överlåtelsevärdet, inte en beräkning av kapitalvinst, och den gäller oavsett om du har gått med vinst eller inte.

Det finns viktiga undantag: 5 % kan gälla om du säljer inom fem år från köpet (för bostäder som inte ingår i ett projekt), 10 % gäller bostäder som förvärvades före januari 2004, och försäljningen av din egen bostad är helt skattefri om du har ägt och bott i den som din enda permanentbostad i minst tre år i följd och säljer inom tolv månader efter att du flyttat ut.

Säljarens övriga kostnader är små i jämförelse: ett energicertifikat (EPC) om du inte redan har ett giltigt (vanligtvis 150 till 250 €, varav 75 € är avgiften till Building Regulation Office, byggnadsmyndigheten), och eventuellt en oberoende värdering av en perit, en auktoriserad arkitekt, från omkring 250 € om du vill ha en professionell siffra i stället för en mäklares uppskattning.

Det är köparen, inte du, som betalar stämpelskatten på 5 % och som anlitar och betalar notarien. Låt ingen baka in de kostnaderna på din sida i förhandlingen.

Så säljer du, i åtta steg

Ordningen nedan är den som besparar dig dubbelarbete. De dyra misstagen vid försäljningar på Malta (en överprissatt annons som legat ute för länge eller en köpehandling som fastnat på saknade bygglov) beror nästan alltid på att man hoppat över steg ett och tre.

Ta reda på värdet. Skaffa en databaserad uppskattning utifrån jämförbara utropspriser i din ort, och en värdering av en perit (auktoriserad arkitekt) om du vill ha en formell siffra. Allt som följer, både vilken väg du väljer och vilka bud du tar på allvar, utgår från den siffran.
Välj väg ut på marknaden. Flera mäklare för 5 % i arvode, ensamrätt för 3,5 %, eller annonsera själv gratis utan arvode. På alla mäklararvoden tillkommer 18 % moms. Du kan byta väg senare; ett förmedlingsuppdrag är ett avtal, så läs villkoren om avtalstid och uppsägning innan du skriver under.
Ordna pappren. Du behöver ett giltigt energicertifikat (EPC) för att marknadsföra bostaden, din förvärvshandling och bygglov för alla arbeten som gjorts. Att jaga ett saknat bygglov nu kostar några dagar; att upptäcka det under notariens kontroller kostar köpehandlingen dess datum.
Marknadsför bostaden. Foton, en planritning, en ärlig beskrivning och ett pris som går att försvara. Oavsett om en mäklare marknadsför bostaden eller du annonserar själv: granska annonsen innan den publiceras. Det är dina pengar som står på spel.
Ta emot bud och förhandla. Bud på Malta landar ofta 5 till 10 procent under utropspriset när prissättningen är realistisk. Kom överens om priset, vilka möbler som följer med och ett måldatum för köpehandlingen innan någon skriver utkastet till köplöftet (konvenju), eftersom det är betydligt svårare att omförhandla inom en konvenju.
Skriv under köplöftet (konvenju). Köplöftet binder båda parter, gäller vanligtvis i tre till sex månader och innebär oftast en handpenning på 10 % som notarien förvaltar. Köparen betalar 1 % i preliminär stämpelskatt vid registreringen. Villkor som bankfinansiering eller bygglov skrivs in här; det som inte står skrivet är inte avtalat.
Notariens kontroller och köparens bank. Köparens notarie följer din äganderätt bakåt genom tidigare överlåtelser och kontrollerar om det finns inteckningar eller problem med bygglov, medan köparens bank handlägger lånet. Det här är den lugna delen av försäljningen; svara snabbt när notarien ber om en handling, eftersom du är den enda som kan få det att lossna.
Skriv under köpehandlingen. Alla träffas hos notarien, ofta på köparens bank. Köparen betalar resten av köpeskillingen, notarien håller inne din slutliga skatt på överlåtelsen (8 % som huvudregel) och tar ut resterande stämpelskatt från köparen, och nycklarna byter ägare. Gör slutavläsning av el- och vattenmätarna samma dag.

Handlingarna som måste finnas

Varje försäljning på Malta kräver samma lilla bunt papper. Samla ihop den första veckan, så går resten av processen efter din tidtabell i stället för registrets.

Din förvärvshandling (kontraktet från när du köpte bostaden)
Ett giltigt energicertifikat, EPC (gäller i 10 år; kostar 150 till 250 € att beställa om du saknar ett)
Bygglov och intyg om överensstämmelse för alla arbeten som utförts
Din legitimation och, om bostaden är ärvd eller samägd, de handlingar som styrker varje säljares äganderätt
Handlingar om tomträttsavgäld (cens) om bostaden inte innehas med full äganderätt

Hur lång tid en försäljning på Malta tar

Tiden från annons till accepterat bud är den oförutsägbara delen: veckor för en välprissatt lägenhet i ett område med hög omsättning, månader för mer speciella objekt. Från det accepterade budet är processen mer fast: konvenju skrivs under inom några veckor och gäller vanligtvis i tre till sex månader, och köpehandlingen följer när notarien har slutfört sina kontroller och köparens bank har lämnat sitt slutliga lånebesked.

Räkna med fyra till åtta månader från början till slut. Att prissätta utifrån verkliga marknadsdata, i stället för förhoppningar, är det som påverkar tidsåtgången mest: överprissatta bostäder på Malta blir liggande, och en annons som blir liggande tappar intresse.

Där försäljningar på Malta faktiskt fastnar

Tre stopp står för de flesta förlorade månaderna. En överprissatt annons som ligger kvar tills marknaden i tankarna redan har prutat ner den. En konvenju som skrivs under innan köparens finansiering är realistisk och som sedan löper ut och skickar alla tillbaka till start. Och problem med bygglov som dyker upp i notariens kontroller och kan hålla köpehandlingen som gisslan i månader medan arbetena legaliseras i efterhand.

Alla tre kan säljaren förebygga: prissätt utifrån data från första dagen, be om bevis på finansiering innan konvenju skrivs under, och ta fram dina bygglovshandlingar innan du marknadsför bostaden, inte efter att ett bud har kommit in.

Vanliga frågor

Måste jag anlita en fastighetsmäklare för att sälja på Malta?: Nej. Det finns inget lagkrav på att anlita en mäklare. Du behöver en notarie för konvenju och köpehandlingen (köparen utser och betalar notarien), och du behöver ett energicertifikat (EPC). Att annonsera direkt och sköta visningarna själv är helt lagligt och sparar hela mäklararvodet.
Kan jag lägga upp min bostad gratis på Darscover?: Ja. Bostadsägare annonserar gratis på Darscover: inget mäklararvode och ingen annonsavgift. Med ett pris kontaktar köparna dig direkt; som öppen för bud anmäler verifierade köpare sitt intresse, och du väljer vem du vill prata med.
Vilken skatt betalar jag när jag säljer en bostad på Malta?: Huvudregeln är en slutlig källskatt på 8 % av försäljningspriset, som notarien håller inne vid köpehandlingen. Den kan vara 5 % om du säljer inom fem år från köpet, 10 % för bostäder som förvärvades före januari 2004, och noll om bostaden var din enda permanentbostad i minst tre år i följd och du säljer inom tolv månader efter att du flyttat ut.
Vem betalar stämpelskatten, köparen eller säljaren?: Köparen. Stämpelskatten på Malta är i regel 5 % av priset och är köparens kostnad, liksom notariearvodet. Säljarens lagstadgade kostnad är den slutliga källskatten på överlåtelsen.
Hur mycket tar maltesiska fastighetsmäklare för att sälja en bostad?: Standardsatserna är 5 % av försäljningspriset vid uppdrag med flera mäklare och 3,5 % vid ensamrätt, plus 18 % moms på arvodet. Vid en försäljning på 300 000 € blir det 17 700 € med flera mäklare eller 12 390 € med ensamrätt, moms inräknad.
Hur lång tid tar det att sälja en bostad på Malta?: Räkna med fyra till åtta månader från början till slut: en oförutsägbar period från annons till accepterat bud, några veckor fram till konvenju och sedan vanligtvis tre månader från konvenju till köpehandling medan kontrollerna och bankfinansieringen blir klara.
Vad är en konvenju?: Konvenju är köplöftet: ett bindande föravtal som vanligtvis gäller i tre till sex månader, där köparen normalt deponerar en handpenning på 10 % hos notarien och betalar 1 % i preliminär stämpelskatt. Villkor som bankfinansiering skrivs in i avtalet; när villkoren är uppfyllda är båda parter skyldiga att medverka vid köpehandlingen.
Vad händer om köparen hoppar av efter konvenju?: Om en köpare drar sig ur utan ett giltigt skäl som anges i konvenju går handpenningen normalt förlorad och tillfaller säljaren. Om ett verkligt villkor inte uppfylls, till exempel om banken avslår lånet och finansiering var ett uttryckligt villkor, betalas handpenningen normalt tillbaka. Formuleringarna avgör vilket som gäller, så läs dem innan du skriver under.
Behöver jag en egen notarie som säljare?: Notarien som upprättar köpehandlingen väljs och betalas av köparen. Som säljare kan du anlita en egen rådgivare som granskar konvenju och köpehandlingen, och det är värt att göra när försäljningen är det minsta komplicerad: arv, samägande, tomträttsavgäld eller arbeten utan bygglov.
Hur tar jag reda på vad min bostad är värd innan jag säljer?: Börja med en databaserad uppskattning utifrån utropspriserna för jämförbara bostäder i din ort, och beställ sedan, om du vill ha en formell siffra, en värdering av en perit, en auktoriserad arkitekt (från omkring 250 €). Mäklare värderar gratis, men en värdering från någon som vill få uppdraget är både ett säljargument och en siffra.