Malta overdrachtsbelasting-rekenmachine
Bereken precies hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt bij de aankoop van Maltees woningvastgoed, inclusief de eerste-koper-vrijstelling en de gereduceerde tarieven voor Gozo en UCA.
Totale overdrachtsbelasting
€ 7.500
Effectief tarief van 2,14% over de aankoopprijs
- Basistarief
- 5%
- Belasting vóór vrijstellingen
- € 17.500
- Startersvrijstelling
- € -10.000
Betalingsschema
Uitsluitend schattingen. De definitieve overdrachtsbelasting wordt bij de akte door de notaris berekend en kan afwijken wanneer aanvullende vrijstellingen, landbouwgrond, bedrijfsoverdrachten of regelingsvrijstellingen van toepassing zijn.
Totale kosten van een woningaankoop in Malta (naast de overdrachtsbelasting)
De overdrachtsbelasting is een van de zeven afzonderlijke kostenposten die een Maltese woningaankoop doorgaans met zich meebrengt. De volledige afsluitkosten bedragen meestal 4 tot 6 procent van de overeengekomen prijs voor een EU-koper buiten een SDA, en 5 tot 7 procent voor een niet-EU-koper die een AIP-vergunning nodig heeft en mogelijk een hypotheek in vreemde valuta gebruikt. Gebruik deze tabel als checklist bij het bepalen van je budget.
| Kostenpost | Gebruikelijke bandbreedte | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 0% tot 5% | Gebruik de calculator hierboven. Verlaagde tarieven op Gozo (2%) en in UCA's (2,5%); startersvrijstelling over de eerste 200.000 EUR. |
| Notariskosten | 1% tot 2% | Vastgesteld volgens de tarieventabel van de Notarial Council. Inclusief onderzoeken, het opstellen van de akte en registratie. De notaris verzorgt de eigendomsoverdracht voor je. |
| Kadasteronderzoeken | 300 tot 600 EUR | Eigendoms- en bouwkundige onderzoeken die de notaris laat uitvoeren. Tegen kostprijs, los van het notaristarief. |
| AIP-vergunning | 0 of 233 EUR | Alleen als je een AIP nodig hebt. Gebruik de hierboven gelinkte AIP-geschiktheidscalculator. |
| Afsluitkosten bank en taxatie | 0,5% tot 1,5% | Alleen bij financiering. Afsluitprovisie van de bank plus taxatiekosten. Maltese banken laten de taxatiekosten bij acties regelmatig vervallen. |
| Makelaarscourtage | 0% (koper) | In Malta betaalt de verkoper de makelaarscourtage (doorgaans 5% + btw). De koper betaalt de makelaar niets. |
| Architect of bouwkundige | 300 tot 1.500 EUR | Optioneel maar sterk aanbevolen voor oudere panden of karakteristieke huizen. Los van het bouwkundige onderzoek van de notaris. |
Bij een appartement van 350.000 EUR in centraal Malta met het standaardtarief van 5% komen de totale kosten doorgaans uit op circa 372.000 EUR bij een contante aankoop of 376.000 EUR met een hypotheek van 90%, exclusief een eventuele AIP-vergoeding.
Rekenvoorbeelden: overdrachtsbelasting in realistische Maltese scenario's
Drie realistische scenario's met de daadwerkelijk verschuldigde overdrachtsbelasting per geval, berekend met dezelfde rekenmodule als de calculator.
Voorbeeld 1: starter, appartement in Sliema, 350.000 EUR
Een EU-burger die zijn eerste Maltese woning koopt, betaalt 0% overdrachtsbelasting over de eerste 200.000 EUR (startersvrijstelling) en 5% over de resterende 150.000 EUR. Totale overdrachtsbelasting: 7.500 EUR (effectief tarief 2,1%). Betaald als 1.500 EUR bij de konvenju en 6.000 EUR bij de akte.
Voorbeeld 2: doorstromer, herenhuis in Mosta, 280.000 EUR
Een Maltees gezin dat doorstroomt vanuit de eerste woning betaalt het standaardtarief van 5% over de volledige 280.000 EUR (14.000 EUR) en claimt vervolgens de doorstromersteruggave van 3.000 EUR van de belasting betaald op de vorige woning. Netto overdrachtsbelasting: 11.000 EUR (effectief tarief 3,9%). De teruggave wordt na de akte aangevraagd via de Commissioner for Revenue.
Voorbeeld 3: niet-EU-koper in de SDA Pendergardens, 600.000 EUR
Een Amerikaanse of Britse koper die binnen een Special Designated Area koopt, betaalt geen vergoeding voor de AIP-vergunning en heeft geen minimumprijsdrempel, maar de overdrachtsbelasting geldt gewoon: 5% standaardtarief over 600.000 EUR is 30.000 EUR (geen startersvrijstelling omdat de koper elders al vastgoed bezit). Betaald als 6.000 EUR bij de konvenju en 24.000 EUR bij de akte.
Zo werkt de Maltese overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting (duty on documents) wordt door de koper betaald bij elke overdracht van onroerend goed in Malta. Het tarief hangt af van de zone waarin het pand ligt, je status als koper en of het pand in aanmerking komt voor een actieve kortingsregeling.
- Kies het basistarief. 5% is het standaardtarief. Panden in Urban Conservation Areas betalen 2,5%. Woningen gekocht op Gozo betalen 2% onder de actieve Gozo-stimuleringsregeling.
- Pas je koperstatus toe. Starters zijn vrijgesteld over de eerste 200.000 EUR. Doorstromers die hun hoofdverblijf vervangen, krijgen tot 3.000 EUR terug van de belasting betaald op de vorige woning.
- Betaal 20% bij de konvenju, 80% bij de akte. De overdrachtsbelasting wordt gesplitst in twee betalingen: 20% voorlopig bij de voorlopige koopovereenkomst (konvenju, ondertekend bij je notaris) en de resterende 80% bij de notariële verkoopakte.
Tarieven overdrachtsbelasting per scenario
| Scenario | Tarief | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Standaardaankoop | 5% | Geldt voor de meeste reguliere woningtransacties tussen onafhankelijke partijen. |
| Starter | 0% / 5% | 0% over de eerste 200.000 EUR, daarboven het geldende tarief. Alleen voor één hoofdverblijf. |
| Doorstromer | 5% | Standaardtarief, met teruggave tot 3.000 EUR van de belasting betaald op het vorige hoofdverblijf. |
| Pand op Gozo | 2% | Verlaagd tarief onder de actieve Gozo-vastgoedregeling (alleen woningen). |
| UCA-pand | 2.5% | Verlaagd tarief voor panden in Urban Conservation Areas, waaronder de meeste adressen in Valletta en Mdina. |
Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting
Wat is het standaardtarief van de overdrachtsbelasting in Malta?
5% van de aankoopprijs voor woningen. Verlaagde tarieven gelden op Gozo (2%) en in Urban Conservation Areas (2,5%), en starters zijn vrijgesteld over de eerste 200.000 EUR van de waarde.
Hoe werkt de startersvrijstelling?
Als het pand je allereerste woningaankoop in Malta is, is de eerste 200.000 EUR van de aankoopprijs vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Over het meerdere betaal je het geldende tarief. De vrijstelling geldt eenmalig.
Hoe werkt de teruggave voor doorstromers?
Als je je hoofdverblijf vervangt (de oude woning verkoopt en een nieuwe koopt), kun je een teruggave claimen van de belasting die eerder op de vorige woning is betaald, met een maximum van 3.000 EUR. De teruggave wordt verwerkt door de Commissioner for Revenue en is afhankelijk van de termijnvereisten die in de meest recente begroting zijn gepubliceerd.
Waarom is de overdrachtsbelasting lager op Gozo?
De Maltese overheid hanteert een verlaagd tarief van 2% op woningen gekocht op Gozo, als onderdeel van een actieve stimuleringsregeling ter ondersteuning van de Gozitaanse economie. De regeling wordt bij elke begroting vernieuwd; controleer de website van de Commissioner for Revenue voor de actuele einddatum.
Wat is een Urban Conservation Area (UCA)?
UCA's zijn zones die door de Planning Authority zijn aangewezen om het historische stedelijke weefsel van Malta te beschermen. Het grootste deel van Valletta, Mdina, de Three Cities en de historische kernen van plaatsen als Birgu en Naxxar valt binnen een UCA. Voor een pand in een UCA betaal je 2,5% overdrachtsbelasting in plaats van de standaard 5%.
Wanneer wordt de overdrachtsbelasting betaald?
20% voorlopig bij de voorlopige koopovereenkomst (de konvenju, ondertekend bij een notaris, meestal met een aanbetaling van 10%). De resterende 80% wordt betaald bij de notariële verkoopakte, wanneer het eigendom daadwerkelijk overgaat, samen met de notariskosten en een eventuele vergoeding voor de AIP-vergunning.