Malta overdrachtsbelasting-rekenmachine
Bereken hoeveel overdrachtsbelasting u betaalt bij de aankoop van een woning in Malta, inclusief de startersvrijstelling, het tarief voor eigen bewoning en de vrijstelling voor panden in een UCA of die lang leegstaan.
Totale overdrachtsbelasting
€ 11.800
Effectief tarief van 2,71% over de aankoopprijs
- Basistarief
- 5%
- Belasting vóór vrijstellingen
- € 21.800
- Startersvrijstelling
- € -10.000
Betalingsschema
Ontvang je zegelrechtberekening — plus de volgende stappen
Eén e-mail met alles wat u nodig hebt om verder te gaan:
- Een link die uw exacte cijfers heropent, altijd aan te passen
- Alle aannames achter het getal, helder uitgelegd
- De Malta-essentials voor uw volgende stap: kosten, termijnen en vrijstellingen
Uitsluitend schattingen. De definitieve overdrachtsbelasting wordt bij de akte door de notaris berekend en kan afwijken wanneer aanvullende vrijstellingen, landbouwgrond, bedrijfsoverdrachten of regelingsvrijstellingen van toepassing zijn.
Totale kosten van een woningaankoop in Malta (naast de overdrachtsbelasting)
Overdrachtsbelasting is een van de zeven kostenposten die een aankoop in Malta meestal oplevert. Tegen het standaardtarief van 5% kost een aankoop zonder hypotheek doorgaans zo'n 6% bovenop de prijs; de regelingen voor starters, eigen bewoning en UCA kunnen dat flink verlagen. Gebruik deze tabel als checklist bij het opstellen van uw budget.
| Kostenpost | Gebruikelijke bandbreedte | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 0% tot 5% | Gebruik de rekenmachine hierboven. Eerste 200.000 EUR vrijgesteld voor starters; 3,5% over de eerste 200.000 EUR voor andere kopers voor eigen bewoning; eerste 750.000 EUR vrijgesteld voor UCA- of leegstaande panden tot 31 dec 2026. |
| Notariskosten | Circa 0,5% + btw | Wettelijk vastgesteld (tarief Cap. 55): 1% over de eerste 11.694 EUR, 0,5% tot 596.394 EUR, daarboven 0,25%, plus 18% btw. Een leningsakte wordt tegen twee derde van het tarief berekend. |
| Onderzoeken en Public Registry | Circa 800 tot 1.800 EUR | Onderzoeken en verschotten die de notaris rekent (schatting 500 tot 1.500 EUR; er is geen gepubliceerd tarief), plus de wettelijk vastgestelde vergoeding van het Public Registry (circa 300 EUR bij 300.000 EUR). |
| AIP-vergunning | 0 of 232 EUR | Alleen als je een AIP nodig hebt. Gebruik de hierboven gelinkte AIP-geschiktheidscalculator. |
| Leningskosten | Circa 450 tot 900 EUR + leningsakte | Alleen bij financiering: afsluit- en taxatiekosten van de kredietverstrekker (verschillen per kredietverstrekker), plus de leningsakte van de notaris tegen twee derde van het tarief en een inschrijving van de hypotheek in het Public Registry. |
| Makelaarscourtage | 0% (koper) | In Malta betaalt de verkoper de makelaarscourtage (doorgaans 5% + btw). De koper betaalt de makelaar niets. |
| Architect of bouwkundige | 300 tot 1.500 EUR | Optioneel maar sterk aanbevolen voor oudere panden of karakteristieke huizen. Los van het bouwkundige onderzoek van de notaris. |
Bij een appartement van 350.000 EUR tegen het standaardtarief van 5% komt het totaal doorgaans uit op circa 371.000 EUR bij aankoop zonder hypotheek, of circa 373.500 EUR met een hypotheek, vóór een eventuele AIP-vergoeding.
Rekenvoorbeelden: overdrachtsbelasting in realistische Maltese scenario's
Drie realistische scenario's met de daadwerkelijk verschuldigde overdrachtsbelasting per geval, berekend met dezelfde rekenmodule als de calculator.
Voorbeeld 1: starter, appartement in Sliema, 350.000 EUR
Een EU-burger die zijn eerste Maltese woning koopt, betaalt 0% overdrachtsbelasting over de eerste 200.000 EUR (startersvrijstelling) en 5% over de resterende 150.000 EUR. Totale overdrachtsbelasting: 7.500 EUR (effectief tarief 2,1%). Betaald als 1.500 EUR bij de konvenju en 6.000 EUR bij de akte.
Voorbeeld 2: doorstromer, herenhuis in Mosta, 280.000 EUR
Een Maltees gezin dat zijn eerste woning binnen 12 maanden verkoopt en doorstroomt, betaalt 3,5% over de eerste 200.000 EUR (7.000 EUR) en 5% over de resterende 80.000 EUR (4.000 EUR): 11.000 EUR. De doorstromersteruggave geeft de belasting over de eerste 86.000 EUR terug, 3.010 EUR, dus de netto belasting is 7.990 EUR (effectief tarief 2,9%). Betaald als 2.200 EUR bij de konvenju en 8.800 EUR bij de akte; de teruggave wordt na de akte aangevraagd.
Voorbeeld 3: niet-EU-koper in de SDA Pendergardens, 600.000 EUR
Een Amerikaanse of Britse koper die binnen een Special Designated Area koopt, betaalt geen vergoeding voor de AIP-vergunning en heeft geen minimumprijsdrempel, maar de overdrachtsbelasting geldt gewoon: 5% standaardtarief over 600.000 EUR is 30.000 EUR (geen startersvrijstelling omdat de koper elders al vastgoed bezit). Betaald als 6.000 EUR bij de konvenju en 24.000 EUR bij de akte.
Zo werkt de Maltese overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting (duty on documents) wordt door de koper betaald bij elke overdracht van onroerend goed in Malta. Wat u betaalt hangt af van of het pand uw enige woning wordt, of u al eerder een woning bezat en of het pand onder een tijdelijke regeling valt.
- Kies het basistarief. Het standaardtarief is 5%, berekend over het hoogste van prijs en marktwaarde. Er is geen verlaagd tarief voor Gozo meer: die regeling is op 31 januari 2024 afgelopen.
- Pas je koperstatus toe. Starters betalen niets over de eerste 200.000 EUR. Andere kopers van hun enige woning betalen 3,5% over de eerste 200.000 EUR, en wie zijn woning vervangt krijgt daarnaast tot 3.010 EUR terug (aankopen tot 31 dec 2026). Panden in een stedelijk beschermd gebied (UCA), of 20+ jaar oud en 7+ jaar leegstaand, zijn tot 31 dec 2026 vrijgesteld over de eerste 750.000 EUR. Geen van deze regelingen geldt voor kopers die een AIP-vergunning nodig hebben.
- Betaal 20% bij de konvenju, 80% bij de akte. De overdrachtsbelasting wordt gesplitst in twee betalingen: 20% voorlopig bij de voorlopige koopovereenkomst (konvenju, ondertekend bij je notaris) en de resterende 80% bij de notariële verkoopakte.
Tarieven overdrachtsbelasting per scenario
| Scenario | Tarief | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Tweede woning of belegging | 5% | Elke aankoop die niet uw enige woning wordt, en elke koper die een AIP-vergunning nodig heeft. |
| Starter | 0% / 5% | 0% over de eerste 200.000 EUR, daarboven 5%. Nooit een woning bezeten, koop van de enige woning. Geen leeftijdsgrens; permanent sinds 28 okt 2025. |
| Eigen bewoning | 3,5% / 5% | 3,5% over de eerste 200.000 EUR, daarboven 5%, voor de koper van zijn enige woning die geen starter is. |
| Doorstromer | 3,5% / 5% | Tarief eigen bewoning, plus teruggave van de belasting over de eerste 86.000 EUR (tot 3.010 EUR) als de oude woning binnen 12 maanden ervoor of erna wordt verkocht. Aankopen tot 31 dec 2026. |
| UCA- of lang leegstaand pand | 0% / 5% | Eerste 750.000 EUR vrijgesteld, daarboven 5%, voor panden in een stedelijk beschermd gebied of 20+ jaar oud en 7+ jaar leegstaand. Aktes tot 31 dec 2026. |
Verkoopt u? De zegelbelasting betaalt uw koper, niet u
In Malta betaalt de koper de zegelbelasting bij een eigendomsoverdracht. Als verkoper zijn uw kosten anders: de definitieve bronbelasting van 8% (met lagere tarieven en een vrijstelling voor de hoofdwoning in bepaalde gevallen), de makelaarscourtage als u een makelaar gebruikt, en het energieprestatiecertificaat.
Bekijk, voordat u een vraagprijs bepaalt, wat de verkoop u werkelijk kost en wat uw woning vandaag op de markt zou vragen.
- De volledige kosten van een woningverkoop in Malta
- Makelaarskosten in Malta: 5% vs 3,5%
- Vastgoed verkopen in Malta, stap voor stap
Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting
Wat is het standaardtarief van de overdrachtsbelasting in Malta?
5% van het hoogste van prijs en marktwaarde. Starters betalen niets over de eerste 200.000 EUR; andere kopers van hun enige woning betalen 3,5% over de eerste 200.000 EUR; panden in een stedelijk beschermd gebied, of die lang leegstaan, zijn tot 31 dec 2026 vrijgesteld over de eerste 750.000 EUR. Gozo heeft geen verlaagd tarief meer.
Hoe werkt de startersvrijstelling?
Als u nog nooit een woning hebt bezeten en uw enige woning koopt, is de eerste 200.000 EUR van de prijs vrijgesteld en betaalt u 5% over de rest. De regeling is sinds 28 oktober 2025 permanent, kent geen leeftijdsgrens en geldt niet voor kopers die een AIP-vergunning nodig hebben.
Hoe werkt de teruggave voor doorstromers?
Als u uw woning vervangt en de oude binnen 12 maanden voor of na de nieuwe aankoop wordt verkocht, krijgt u de belasting over de eerste 86.000 EUR van de nieuwe woning terug: tot 3.010 EUR. Daarnaast betaalt u het tarief voor eigen bewoning van 3,5% over de eerste 200.000 EUR. De teruggave geldt voor aankopen tot 31 december 2026.
Is er op Gozo nog een verlaagd tarief overdrachtsbelasting?
Nee. Het verlaagde tarief van 2% voor Gozo is op 31 januari 2024 afgelopen. Een aankoop op Gozo betaalt nu dezelfde belasting als op Malta, met dezelfde regelingen voor starters, eigen bewoning en panden in een UCA of die lang leegstaan.
Wat is de vrijstelling voor panden in een UCA of die lang leegstaan?
Stedelijk beschermde gebieden (UCA) worden door de Planning Authority aangewezen om historische stadskernen te beschermen, zoals het grootste deel van Valletta, Mdina, de Three Cities en veel dorpskernen. Tot 31 december 2026 betaalt de aankoop van een pand in een UCA, of van een gebouw van 20+ jaar oud dat 7+ jaar leegstaat, geen belasting over de eerste 750.000 EUR en daarboven 5%. Kopers die een AIP-vergunning nodig hebben, zijn uitgesloten.
Wanneer wordt de overdrachtsbelasting betaald?
20% voorlopig bij de voorlopige koopovereenkomst (de konvenju, ondertekend bij een notaris, meestal met een aanbetaling van 10%). De resterende 80% wordt betaald bij de notariële verkoopakte, wanneer het eigendom daadwerkelijk overgaat, samen met de notariskosten en een eventuele vergoeding voor de AIP-vergunning.