Moet ik een makelaar inschakelen om op Malta te verkopen?

Nee. Er is geen wettelijke verplichting om een makelaar in te schakelen. Je hebt een notaris nodig voor de konvenju en de definitieve akte (de koper kiest en betaalt de notaris), en je hebt een energieprestatiecertificaat (EPC) nodig. Zelf adverteren en zelf de bezichtigingen doen is volkomen legaal en bespaart je de volledige courtage.

Kan ik mijn woning gratis op Darscover plaatsen?

Ja. Eigenaren plaatsen gratis op Darscover: geen courtage en geen advertentiekosten. Met een prijs nemen kopers rechtstreeks contact met je op; open voor biedingen laten geverifieerde kopers hun interesse weten, en jij kiest met wie je praat.

Welke belasting betaal ik als ik vastgoed op Malta verkoop?

Standaard is dat een definitieve bronbelasting van 8% van de verkoopprijs, die de notaris bij de definitieve akte inhoudt. Het kan 5% zijn als je binnen vijf jaar na aankoop verkoopt, 10% voor vastgoed dat vóór januari 2004 is verworven, en nul als de woning minstens drie aaneengesloten jaren je enige hoofdverblijf was en je binnen twaalf maanden na je vertrek verkoopt.

Wie betaalt de overdrachtsbelasting, de koper of de verkoper?

De koper. De overdrachtsbelasting op Malta is meestal 5% van de prijs en komt voor rekening van de koper, net als de notariskosten. De wettelijke last voor de verkoper is de definitieve bronbelasting op de overdracht.

Hoeveel courtage rekenen Maltese makelaars voor de verkoop van een woning?

De standaardtarieven zijn 5% van de verkoopprijs bij een niet-exclusieve opdracht en 3,5% bij een exclusieve opdracht, plus 18% btw over de courtage. Bij een verkoop van € 300.000 is dat € 17.700 via meerdere makelaars of € 12.390 via één exclusieve makelaar, inclusief btw.

Hoe lang duurt het om een woning op Malta te verkopen?

Reken op vier tot acht maanden van begin tot eind: een onvoorspelbare periode van advertentie tot geaccepteerd bod, een paar weken tot de konvenju, en daarna meestal drie maanden van konvenju tot definitieve akte, terwijl het onderzoek en de bankfinanciering worden afgerond.

De konvenju is de verkoopbelofte: een bindende voorlopige koopovereenkomst, meestal drie tot zes maanden geldig, waarbij de koper doorgaans een aanbetaling van 10% bij de notaris stort en 1% voorlopige overdrachtsbelasting betaalt. Voorwaarden zoals bankfinanciering worden erin opgenomen; is aan de voorwaarden voldaan, dan zijn beide partijen verplicht te verschijnen bij de definitieve akte.

Wat gebeurt er als de koper na de konvenju afhaakt?

Trekt een koper zich terug zonder een geldige reden die in de konvenju is voorzien, dan vervalt de aanbetaling doorgaans aan de verkoper. Gaat een echte voorwaarde niet door, bijvoorbeeld omdat de bank de lening weigert en financiering een uitdrukkelijke voorwaarde was, dan wordt de aanbetaling normaal gesproken terugbetaald. De formulering bepaalt wat wat is, dus lees die voordat je tekent.

Heb ik als verkoper een eigen notaris nodig?

De notaris die de akte verlijdt, wordt gekozen en betaald door de koper. Als verkoper kun je een eigen adviseur inschakelen om de konvenju en de akte na te lopen, en dat is de moeite waard zodra de verkoop ook maar enigszins ingewikkeld is: een erfenis, gedeeld eigendom, erfpacht of werkzaamheden zonder vergunning.

Hoe kom ik erachter wat mijn woning waard is voordat ik verkoop?

Begin met een onderbouwde schatting op basis van de vraagprijzen van vergelijkbare woningen in je plaats, en laat daarna, als je een formeel bedrag wilt, een taxatie doen door een perit (erkend architect), vanaf ongeveer € 250. Makelaars taxeren gratis, maar een taxatie van iemand die de opdracht wil binnenhalen, is net zo goed een verkooppraatje als een getal.

Huis verkopen op Malta: de kosten, de acht stappen en zelf gratis plaatsen

De meeste eigenaren horen maar één route: teken bij een makelaar voor 5%. Er zijn er drie, het verschil ertussen kan oplopen tot een bedrag van vijf cijfers, en de belasting is bij alle drie dezelfde. Hier is het hele plaatje, van de eerste taxatie tot de definitieve akte, voordat je ergens voor tekent.

Courtage bij meerdere makelaars: 5% + btw
Courtage bij één exclusieve makelaar: 3,5% + btw
Definitieve belasting op de verkoop: 8%
Zelf plaatsen op Darscover: Gratis

De drie routes naar een verkoop

Woningen op Malta worden meestal op een van drie manieren verkocht: via meerdere makelaars tegelijk (niet-exclusief), via één makelaar met exclusiviteit (een exclusieve opdracht), of rechtstreeks door jou als eigenaar. Maltese advertenties zijn standaard niet exclusief; daarom staat hetzelfde appartement vaak bij vier makelaars tegelijk.

De route bepaalt wat je betaalt. De standaardtarieven die de meeste Maltese makelaars noemen, zijn 5% van de verkoopprijs bij een niet-exclusieve opdracht en 3,5% bij een exclusieve opdracht, in beide gevallen met 18% btw over de courtage. Rechtstreeks verkopen kost helemaal geen courtage: op Darscover plaatsen eigenaren gratis en nemen kopers rechtstreeks contact met hen op.

Niets houdt je tegen om routes na elkaar te combineren. Een gangbare aanpak: eerst zelf adverteren of een exclusieve opdracht proberen, en uitbreiden naar meerdere makelaars als de woning blijft staan.

Route	Courtage	Bij een verkoop van € 300.000	Wie doet het werk
Meerdere makelaars	5% + 18% btw	€ 17.700	Meerdere makelaars, geen exclusiviteit
Exclusieve makelaar	3,5% + 18% btw	€ 12.390	Eén makelaar, contractueel gebonden
Zelf verkopen	Geen	€ 0	Jij: foto's, bezichtigingen, onderhandelen

De courtagebedragen zijn inclusief 18% btw over de courtage. De tarieven zijn de gangbare tarieven op de Maltese markt; individuele makelaars kunnen in de opdracht andere voorwaarden afspreken, en doen dat ook.

Zelf plaatsen, gratis

Op Darscover kost het plaatsen van je eigen woning niets: geen courtage, geen advertentiekosten en geen makelaar ertussen. Je beschrijft de woning, voegt foto's en een telefoonnummer toe, en kopers nemen rechtstreeks contact met je op.

Nog geen prijs? Je kunt de woning open voor biedingen plaatsen en beslissen zodra je ziet hoeveel belangstelling er is. Vanuit je account kun je op elk moment de prijs wijzigen of de woning als verkocht markeren.

Zelf verkopen betekent dat jij de bezichtigingen en de onderhandelingen doet. De acht stappen hieronder zijn hoe dan ook dezelfde, en de documenten en de notaris heb je bij elke route nodig.

Wat de verkoop kost naast de courtage

Welke route je ook kiest, Malta belast de overdracht zelf. Standaard is dat een definitieve bronbelasting van 8% van de verkoopprijs, die de notaris bij de definitieve akte inhoudt. Het is een definitieve belasting over de overdrachtswaarde, geen berekening van vermogenswinst, en ze geldt of je nu winst hebt gemaakt of niet.

Er zijn belangrijke uitzonderingen: 5% kan gelden als je binnen vijf jaar na aankoop verkoopt (voor vastgoed dat geen deel uitmaakt van een project), 10% geldt voor vastgoed dat vóór januari 2004 is verworven, en de verkoop van je eigen woning is volledig vrijgesteld als je die minstens drie aaneengesloten jaren als je enige hoofdverblijf hebt bezeten en bewoond, en binnen twaalf maanden na je vertrek verkoopt.

De overige kosten voor de verkoper zijn in vergelijking klein: een energieprestatiecertificaat (EPC) als je nog geen geldig certificaat hebt (meestal € 150 tot € 250, waarvan € 75 naar het Building Regulation Office gaat, het Maltese bouwtoezicht), en eventueel een onafhankelijke taxatie door een perit (erkend architect) vanaf ongeveer € 250, als je een professioneel bedrag wilt in plaats van een schatting van een makelaar.

De koper betaalt de 5% overdrachtsbelasting, niet jij, en de koper kiest en betaalt ook de notaris. Laat niemand die kosten naar jouw kant van de onderhandeling schuiven.

Zo verkoop je, in acht stappen

Met de volgorde hieronder hoef je niets over te doen. De dure fouten bij Maltese verkopen, een te hoog geprijsde advertentie die blijft liggen of een akte die vastloopt op ontbrekende vergunningen, komen bijna altijd voort uit het overslaan van stap één en stap drie.

Bepaal de waarde. Laat een onderbouwde schatting maken op basis van de vraagprijzen van vergelijkbare woningen in je plaats, en een taxatie door een perit (erkend architect) als je een formeel bedrag wilt. Alles wat daarna komt, de route die je kiest en de biedingen die je serieus neemt, is op dit getal gebaseerd.
Kies hoe je verkoopt. Via meerdere makelaars voor 5% courtage, via één exclusieve makelaar voor 3,5%, of zelf gratis plaatsen zonder courtage. Over elke makelaarsvergoeding komt 18% btw. Je kunt de route later nog aanpassen, maar een makelaarsopdracht is een contract: lees de looptijd en de opzeggingsclausules voordat je tekent.
Zorg dat de papieren klaarliggen. Je hebt een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) nodig om de woning te mogen aanbieden, plus je aankoopakte en de bouwvergunningen voor eventuele verbouwingen. Een ontbrekende vergunning nu achterhalen kost dagen; komt die pas tijdens het onderzoek van de notaris boven water, dan kost het je de geplande datum van de akte.
Breng de woning op de markt. Foto's, een plattegrond, een eerlijke beschrijving en een prijs die je kunt onderbouwen. Of een makelaar de woning aanbiedt of je hem zelf plaatst: bekijk de advertentie voordat die online gaat. Het is jouw geld dat op tafel ligt.
Ontvang biedingen en onderhandel. Bij een realistische prijs liggen biedingen op Malta meestal 5 tot 10 procent onder de vraagprijs. Spreek de prijs, het meubilair dat blijft en de beoogde datum van de akte af voordat iemand de konvenju opstelt, want heronderhandelen binnen een konvenju is veel lastiger.
Teken de konvenju. De voorlopige koopovereenkomst bindt beide partijen, is meestal drie tot zes maanden geldig en gaat doorgaans gepaard met een aanbetaling van 10% die de notaris beheert. Je koper betaalt bij de registratie 1% voorlopige overdrachtsbelasting. Voorwaarden zoals bankfinanciering of vergunningen worden hierin vastgelegd; wat niet op papier staat, is niet afgesproken.
Onderzoek door de notaris en de bank van de koper. De notaris van de koper controleert je eigendomstitel door de hele keten terug, gaat na of er hypotheken op de woning rusten en of er problemen met vergunningen zijn, terwijl de bank van de koper de lening behandelt. Dit is de stille fase van de verkoop; reageer snel als de notaris om een document vraagt, want alleen jij kunt de zaak dan weer vlot trekken.
Teken de definitieve akte. Iedereen komt samen bij de notaris, vaak bij de bank van de koper. De koper betaalt het restant, de notaris houdt je definitieve belasting op de overdracht in (standaard 8%) en int het restant van de overdrachtsbelasting bij de koper, en de sleutels gaan over. Noteer dezelfde dag de eindstanden van de meters.

De documenten die er moeten zijn

Elke Maltese verkoop vraagt om hetzelfde kleine stapeltje papieren. Verzamel het in de eerste week, dan loopt de rest van het proces op jouw tempo en niet op dat van het register.

Je aankoopakte (het contract van toen je de woning kocht)
Een geldig energieprestatiecertificaat, het EPC (10 jaar geldig; € 150 tot € 250 om er een te laten maken als je er geen hebt)
Bouwvergunningen en conformiteitsverklaringen voor alle uitgevoerde werkzaamheden
Je identiteitsbewijs en, als de woning geërfd is of meerdere eigenaren heeft, de documenten die het eigendom van elke verkoper aantonen
Documenten over de erfpacht (cens) als de woning niet in volle eigendom is

Hoe lang een verkoop op Malta duurt

Van advertentie tot geaccepteerd bod is het onvoorspelbare deel: weken voor een goed geprijsd appartement in een gewilde buurt, maanden voor bijzonder vastgoed. Vanaf het geaccepteerde bod ligt het proces vaster: de konvenju wordt binnen een paar weken getekend en is meestal drie tot zes maanden geldig, en de definitieve akte volgt zodra de notaris het onderzoek heeft afgerond en de bank van de koper de financieringstoezegging heeft afgegeven.

Reken op vier tot acht maanden van begin tot eind. Een prijs op basis van echte marktdata, in plaats van hoop, is verreweg de grootste hefboom voor de doorlooptijd: te duur aanbod blijft op Malta staan, en een advertentie die blijft staan, raakt uitgekeken.

Waar Maltese verkopen echt vastlopen

Drie knelpunten kosten de meeste maanden. Een te dure advertentie die blijft staan tot de markt er in gedachten al op heeft afgeprijsd. Een konvenju die getekend is voordat de financiering van de koper realistisch was, en die verloopt, waarna iedereen terug naar af is. En problemen met vergunningen die bij het onderzoek van de notaris opduiken, waardoor een akte maandenlang kan vastzitten terwijl er een legalisering wordt aangevraagd.

Alle drie kan de verkoper voorkomen: bepaal de prijs vanaf dag één op basis van data, vraag om bewijs van financiering voordat je de konvenju tekent, en vraag je vergunningsdossier op voordat je gaat adverteren, niet pas als er een bod binnenkomt.

Veelgestelde vragen

Moet ik een makelaar inschakelen om op Malta te verkopen?: Nee. Er is geen wettelijke verplichting om een makelaar in te schakelen. Je hebt een notaris nodig voor de konvenju en de definitieve akte (de koper kiest en betaalt de notaris), en je hebt een energieprestatiecertificaat (EPC) nodig. Zelf adverteren en zelf de bezichtigingen doen is volkomen legaal en bespaart je de volledige courtage.
Kan ik mijn woning gratis op Darscover plaatsen?: Ja. Eigenaren plaatsen gratis op Darscover: geen courtage en geen advertentiekosten. Met een prijs nemen kopers rechtstreeks contact met je op; open voor biedingen laten geverifieerde kopers hun interesse weten, en jij kiest met wie je praat.
Welke belasting betaal ik als ik vastgoed op Malta verkoop?: Standaard is dat een definitieve bronbelasting van 8% van de verkoopprijs, die de notaris bij de definitieve akte inhoudt. Het kan 5% zijn als je binnen vijf jaar na aankoop verkoopt, 10% voor vastgoed dat vóór januari 2004 is verworven, en nul als de woning minstens drie aaneengesloten jaren je enige hoofdverblijf was en je binnen twaalf maanden na je vertrek verkoopt.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting, de koper of de verkoper?: De koper. De overdrachtsbelasting op Malta is meestal 5% van de prijs en komt voor rekening van de koper, net als de notariskosten. De wettelijke last voor de verkoper is de definitieve bronbelasting op de overdracht.
Hoeveel courtage rekenen Maltese makelaars voor de verkoop van een woning?: De standaardtarieven zijn 5% van de verkoopprijs bij een niet-exclusieve opdracht en 3,5% bij een exclusieve opdracht, plus 18% btw over de courtage. Bij een verkoop van € 300.000 is dat € 17.700 via meerdere makelaars of € 12.390 via één exclusieve makelaar, inclusief btw.
Hoe lang duurt het om een woning op Malta te verkopen?: Reken op vier tot acht maanden van begin tot eind: een onvoorspelbare periode van advertentie tot geaccepteerd bod, een paar weken tot de konvenju, en daarna meestal drie maanden van konvenju tot definitieve akte, terwijl het onderzoek en de bankfinanciering worden afgerond.
Wat is een konvenju?: De konvenju is de verkoopbelofte: een bindende voorlopige koopovereenkomst, meestal drie tot zes maanden geldig, waarbij de koper doorgaans een aanbetaling van 10% bij de notaris stort en 1% voorlopige overdrachtsbelasting betaalt. Voorwaarden zoals bankfinanciering worden erin opgenomen; is aan de voorwaarden voldaan, dan zijn beide partijen verplicht te verschijnen bij de definitieve akte.
Wat gebeurt er als de koper na de konvenju afhaakt?: Trekt een koper zich terug zonder een geldige reden die in de konvenju is voorzien, dan vervalt de aanbetaling doorgaans aan de verkoper. Gaat een echte voorwaarde niet door, bijvoorbeeld omdat de bank de lening weigert en financiering een uitdrukkelijke voorwaarde was, dan wordt de aanbetaling normaal gesproken terugbetaald. De formulering bepaalt wat wat is, dus lees die voordat je tekent.
Heb ik als verkoper een eigen notaris nodig?: De notaris die de akte verlijdt, wordt gekozen en betaald door de koper. Als verkoper kun je een eigen adviseur inschakelen om de konvenju en de akte na te lopen, en dat is de moeite waard zodra de verkoop ook maar enigszins ingewikkeld is: een erfenis, gedeeld eigendom, erfpacht of werkzaamheden zonder vergunning.
Hoe kom ik erachter wat mijn woning waard is voordat ik verkoop?: Begin met een onderbouwde schatting op basis van de vraagprijzen van vergelijkbare woningen in je plaats, en laat daarna, als je een formeel bedrag wilt, een taxatie doen door een perit (erkend architect), vanaf ongeveer € 250. Makelaars taxeren gratis, maar een taxatie van iemand die de opdracht wil binnenhalen, is net zo goed een verkooppraatje als een getal.