马耳他出售房产业主直售
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市场洞察
Malta，目前有75套propertiesfor sale。典型要价是€425,000，房产价格在€270,000–€1,750,000之间。约22%的房源包含Terrace，大多数有3 bedrooms。更新于10/3/2026。
在马耳他购置房产马耳他在售房产:完整购房指南
从AIP许可到印花税档次、公证查验,以及与购房挂钩的居留计划:本指南带领外国与本地买家了解在马耳他购置房产的规则与费用。
马耳他当前有 75 条在售房源,中位标价 €425,000。
马耳他在售房产:完整购房指南
从AIP许可到印花税档次、公证查验,以及与购房挂钩的居留计划:本指南带领外国与本地买家了解在马耳他购置房产的规则与费用。
马耳他当前有 75 条在售房源,中位标价 €425,000。
马耳他是欧洲对国际买家最为开放的房产市场之一。欧盟公民权利、英语作为官方语言、围绕居留计划构建的税务框架,加上地中海气候和小而流动的市场,构成了独特的吸引力。无论您是在斯利马购买公寓作为出租房产、在戈佐购买乡村住宅作为度假屋,还是在比尔基尔卡拉购置首套房,法律流程都相同:公证人、具约束力的konvenju(预购合同)以及在Public Registry签署的最终契据。本指南涵盖从报价到拿钥匙的八个步骤、标价之外的成交费用、非欧盟买家的AIP规则、税务概况、八个核心市镇,以及为大多数本地交易提供资金的房贷市场。
马耳他购房的8个步骤
马耳他法律要求每笔交易都必须经过公证人、具约束力的预购合同与正式的最终契据。从接受报价到拿钥匙,本地居民购房通常需要8到12周,需要AIP许可时则需要14到20周。
- 1
提出报价
通常通过中介向卖方提交书面报价。马耳他的报价在签署konvenju之前不具约束力,但您可以支付小额预订金(通常为1,000至2,500欧元)以将房源在2至4周内从市场上撤下,以便准备文件。
- 2
委托公证人
买卖双方各自委托一名公证人,但按照马耳他惯例,买方公证人主导交易。公证人起草konvenju、进行产权与按揭查验、必要时准备AIP申请并主持最终契据。
- 3
签署konvenju(预购合同)
konvenju为具约束力的合同,锁定价格、定金和条件。买方支付10%定金(由公证人托管)以及20%印花税。konvenju通常给出3至6个月的时间到最终契据,前提是产权查验干净、AIP获批。
- 4
如需要则申请AIP许可
在SDA以外购买的非欧盟买家通过Capital Transfer Duty Department申请。处理需要6至10周。需要身份证明、konvenju副本、资金来源证明以及€232许可费。购买主要居所的欧盟公民无需此步骤。
- 5
公证查验
查验确认卖方有干净产权、房产无按揭或优先权、规划许可覆盖现有结构,以及地租或永佃权已支付。通常持续2至4周,费用500至1,500欧元。
- 6
支付剩余印花税并安排融资
如需马耳他房贷,银行评估和法律审查与查验同步进行。剩余80%印花税在签署契据时结算。
- 7
签署最终契据
各方在公证人办公室会合,买方支付剩余房款,卖方交付钥匙,签署契据。公证人公布契据并向Inland Revenue缴付印花税。所有权随签署立即转移。
- 8
登记并接收房产
公证人在15个工作日内将契据存入Public Registry。水电、网络等账户转至新业主名下。Public Registry记录是法律所有权证明。
标价之外的成交费用
按标准印花税税率，马耳他的购房费用通常在房价之外增加约 6% 至 7%，享受首次购房、自住或城市保护区优惠时更少，需要 AIP 许可时略多。最大一项是印花税，分两次缴纳（konvenju 时 20%，余款在签署正式契约时缴纳）。以下为完整明细。
- 印花税
- 首次购房者前 €200,000 免税；其他购买唯一住房的买家前 200,000 欧元适用优惠税率。换房者可退回新房前 86,000 欧元的税款（最多 3,010 欧元，适用于 2026 年 12 月 31 日前的购买）。位于城市保护区，或建成 20 年以上且空置 7 年以上的房产，在 2026 年 12 月 31 日前前 750,000 欧元免税。需要 AIP 许可的买家不享受上述任何优惠。
- 公证费
- 由法律规定（第 55 章收费表）：前 11,694 欧元 1%，至 596,394 欧元部分 0.5%，以上 0.25%，另加 18% 增值税。贷款契约按收费表的三分之二计费。涵盖 konvenju、正式契约及其登记。
- 公证查验
- 在公共登记处进行的产权和抵押查册、规划及地租查册，以及代垫费用。此为估计：没有公开的收费表。公共登记处费用本身由法律规定（300,000 欧元约 300 欧元）。
- AIP许可(如适用)
- SDA以外的非欧盟买家必须办理。最低价:房屋€300,619,公寓€174,274。许可需6至10周,房产仅限自用(不得出租)。
- 中介佣金
- 另加18%增值税。马耳他买家不付中介佣金。
外国买家:AIP、SDA、欧盟与非欧盟
马耳他对外国买家的规则建立在欧盟条约权利和Acquisition of Immovable Property by Non-Residents Act之上。框架根据国籍和马耳他居住历史将买家分为三层。
欧盟与欧洲经济区公民
欧盟与欧洲经济区公民可在马耳他任何地方购置主要居所,无需许可、无最低价格、无限制。第二居所(度假或出租)需要AIP,除非买家在马耳他持续居住满五年:此后在房产事务上视同马耳他公民。
非欧盟买家
非欧盟买家在SDA以外购置任何房产都需要AIP许可。国家最低价:房屋€300,619,公寓€174,274,每年指数化。许可费€232,处理需6至10周。房产仅限自用,英国买家在脱欧后属于此类。
特别指定区域
SDA内不适用AIP制度。非欧盟买家可像马耳他人一样自由购置:无需许可、无最低价、无使用限制、不限数量。Tigné Point、Portomaso、Pendergardens、Fort Cambridge、Mercury Tower与Smart City是马耳他最大的SDA。
税务概况:资本利得、租赁收入、居留
Property Transfers Tax
卖方按销售价(非利润)缴纳8%的Property Transfers Tax,由公证人在契据时代扣。持有不足五年适用5%,2004年以前持有不足三年的适用7%。持有满三年的主要居所豁免。
租赁所得税
长期租赁(超过六个月)适用15%统一税率。短租(Airbnb、Booking)按累进税率(最高35%)征税。两种情况都需要在10天内向Housing Authority登记合同。
居留计划
马耳他为外国买家提供多条结合房产购置或租赁的税务居留路径:
每个计划都有自己的房产门槛、缴款和居住要求。正确选择取决于国籍、收入来源和主要税务居所。
在哪里买:八个马耳他市镇速览
马耳他的特色因区而异。下面八个市镇覆盖了最受欢迎的需求段:从高端海滨到注重性价比的内陆城镇,以及节奏更慢的戈佐。每张卡片链接到Darscover上的在售房源。
斯利马
Marsamxett海港旁的高端城市核心,密集高层建筑与完整商业配套。深受外籍人士、出租投资者和短租业者欢迎。公寓中位价50万至85万欧元。市内有两个SDA(Tigné Point和Fort Cambridge)。
圣朱利安斯
围绕Spinola Bay和Paceville的娱乐区,拥有Portomaso、Mercury Towers、Pendergardens等豪华开发项目。租金回报率强。中位价55万至95万欧元;Portomaso顶层公寓常超过200万欧元。
瓦莱塔
首都，联合国教科文组织世界遗产，文艺复兴时期城墙内的石砌公寓和联排住宅。占地小，供应有限。修复房产中位价 450,000 至 800,000 欧元。城区大部分属于城市保护区，在 2026 年 12 月 31 日前前 750,000 欧元免征印花税。
梅利哈
北部度假城镇,可眺望科米诺岛和戈佐,通往最大沙滩(Ghadira Bay)。别墅、传统住宅和度假公寓兼具。中位价35万至60万欧元。
莫斯塔
围绕圆顶教堂的中部市镇,中端公寓与家庭住宅。自住性价比佳,位置中心。3卧公寓中位价28万至45万欧元。
比尔基尔卡拉
马耳他人口最多的城镇，比尔基卡拉、Fleur-de-Lys 和 Swatar 有大量中档公寓和联排住宅。对首次购房者性价比高。中位价 230,000 至 380,000 欧元。首次购房者前 200,000 欧元免税，因此该价位的印花税较低。
维多利亚(戈佐)
戈佐岛首府，节奏较慢，以城堡为核心，有 17 世纪的特色老宅。中位价 220,000 至 400,000 欧元。受到退休人士和希望远离马耳他城区的第二套房买家青睐。
马尔萨斯卡拉
东海岸城镇,有渔港,居住氛围比斯利马更浓。海滨公寓与现代项目。中位价25万至42万欧元。
马耳他房贷概览
马耳他的贷款机构向居民、有收入证明的欧盟公民放贷，也以更严格的条件向非居民放贷。每家贷款机构都必须执行马耳他中央银行针对借款人的上限，概述如下；本指南不提及任何贷款机构。
贷款比例
中央银行上限：首次购房者及没有未偿房贷、购买主要住所的买家最高 90% 贷款价值比、40 年期限（或至退休年龄）；其他所有人（包括第二套房和出租投资）最高 75%、25 年。按压力利率计算的还款额不得超过净收入的 40%。价格低于 175,000 欧元的房产不受这些上限限制。非居民通常被要求约 30% 的首付，这是市场惯例而非规定。
利率
马耳他大多数房贷为浮动利率：参考利率加利差。公布的新发放房贷市场平均利率（浮动或固定期不超过一年）在 2026 年 8 月约为 2.5%。也提供固定利率期。请比较您收到的每份报价的利率、利差和费用。
常见陷阱
银行要求以银行为受益人的人寿保险(年保费0.2%至0.4%)和财产保险。外币收入按70%至80%折算。币种不匹配的贷款可能被拒。
使用房贷计算器测算月供后再与银行洽谈。
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常见问题
外国买家在马耳他购房需要许可吗?
非欧盟公民必须申请AIP许可,在Special Designated Area购房则除外。许可费为€232,标的物须达到最低价格(目前房屋为€300,619,公寓为€174,274)。欧盟公民,以及在马耳他居住至少五年的非马耳他人士,购置主要居所无需许可。重要限制:通过AIP许可购买的房产仅限自用,不得出租。
在马耳他购房印花税是多少?
住宅标准税率为成交价与市场价值中较高者的 5.0%，分两期缴纳（konvenju 时 20%，余款在签署正式契约时缴纳）。首次购房者前 €200,000 免税。其他购买唯一住房的买家前 200,000 欧元按 3.5% 计税。位于城市保护区，或建成 20 年以上且空置 7 年以上的房产，在 2026 年 12 月 31 日前前 €750,000 免税。戈佐岛的优惠税率已于 2024 年 1 月到期，需要 AIP 许可的买家不享受上述任何优惠。
什么是马耳他的Special Designated Area?
SDA是指定区域,通常为现代化住宅项目,不适用AIP制度。非欧盟买家与马耳他公民享有同等购置自由,无需许可、无最低价格,SDA内置业数量也不受限。Tigné Point、Fort Cambridge、Portomaso、Pendergardens、Mercury Tower与Smart City是最知名的SDA。
马耳他购房在标价之外还有哪些费用?
买家应预留印花税（税率取决于买家类型和优惠）、法律规定的公证费（约房价的 0.5% 加增值税）、约 500 至 1,500 欧元的查册和代垫费用、公共登记处费用，以及适用时的 AIP 许可费。在马耳他，中介佣金由卖方而非买方支付。
外国人能否在马耳他申请房贷?
可以。中央银行没有为非居民设定单独上限，但贷款机构通常要求他们约 30% 的首付（市场惯例）、以稳定货币计价的收入证明以及人寿保险。中央银行将首套或主要住所的贷款上限设为房产价值的 90%，其他情况为 75%。在联系贷款机构之前，可使用 Darscover 房贷计算器测算月供。
马耳他和戈佐
马耳他和戈佐提供多样化的房产选择，从现代公寓和顶层公寓到传统联排别墅和乡村农舍。马耳他主岛拥有繁华的城市中心，如斯利马、圣朱利安和瓦莱塔，而戈佐则提供更为宁静的生活方式，拥有乡村住宅、别墅和美丽的风景。买家和租户可以找到带有海景、户外空间、车库和空调等特点的房产。无论您喜欢充满活力的都市氛围还是安静的休闲居所，这两个岛屿都能满足不同的生活方式和预算。中心地区可轻松到达便利设施、学校和交通，而沿海和乡村地区适合追求隐私和自然的人士。常见的筛选条件包括带家具、允许宠物或新建房屋。得益于地中海气候、文化遗产和全年宜居性，马耳他和戈佐对自住和投资都极具吸引力。
待售房产
探索当前可出售的各类住宅与商业房产，包括公寓、顶层公寓、联排别墅、复式单位、别墅和农舍，遍布马耳他和戈佐。买家可按地段、价格、卧室数量、户外空间、车库和其他设施（如空调或海景）筛选房源。房源包括城市和乡村区域，适合首次购房者、家庭、投资者及寻求假期或退休居所的人。不论是城市中心的现代公寓还是乡间安静别墅，待售房产部分定期更新，以匹配不同预算和偏好。按城镇、生活方式或关键特性搜索即可找到合适房源。
业主发布的房产
由业主直接发布的房产提供个人化的服务，通常为买家和租户提供更好的条件。这些列表消除了中介费用，允许与房产所有者直接沟通，创造更透明和成本效益的交易过程。业主发布的房产可以在马耳他和戈佐的所有房产类型和位置找到，从公寓和房屋到商业空间。这个类别吸引那些寻求更个人化购买或租赁体验的人，业主通常在条款和价格方面更灵活。直接的业主列表允许直接谈判和与房产所有者建立关系。