Tenho de recorrer a uma agência imobiliária para vender em Malta?

Não. Não existe qualquer obrigação legal de recorrer a uma agência. Precisa de um notário para o konvenju e para a escritura definitiva (é o comprador que escolhe e paga o notário) e de um certificado de desempenho energético (EPC). Anunciar diretamente e tratar das visitas por conta própria é perfeitamente legal e poupa a comissão inteira.

Posso anunciar o meu imóvel na Darscover gratuitamente?

Sim. Na Darscover, os proprietários anunciam grátis: sem comissão e sem taxa de anúncio. Com preço, os compradores contactam-no diretamente; aberto a propostas, compradores verificados registam o seu interesse e escolhe com quem quer falar.

Que imposto pago quando vendo um imóvel em Malta?

A regra geral é um imposto final de 8% do preço de venda, retido na fonte pelo notário na escritura definitiva. Pode ser de 5% se vender nos cinco anos seguintes à compra, de 10% para imóveis adquiridos antes de janeiro de 2004, e zero se o imóvel tiver sido a sua única residência habitual durante pelo menos três anos consecutivos e o vender nos doze meses seguintes a deixá-lo.

Quem paga o imposto do selo, o comprador ou o vendedor?

O comprador. Em Malta, o imposto do selo é geralmente de 5% do preço e é um custo do comprador, tal como os honorários do notário. O encargo legal do vendedor é o imposto final retido sobre a transmissão.

Quanto cobram as agências imobiliárias em Malta para vender um imóvel?

As taxas habituais são 5% do preço de venda num anúncio com várias agências e 3,5% num contrato em regime de exclusividade, mais 18% de IVA sobre a comissão. Numa venda de 300.000 €, isso dá 17.700 € com várias agências ou 12.390 € em exclusividade, IVA incluído.

Quanto tempo demora a vender um imóvel em Malta?

Conte com quatro a oito meses do princípio ao fim: uma fase imprevisível entre o anúncio e a proposta aceite, algumas semanas até ao konvenju e, depois, normalmente três meses entre o konvenju e a escritura definitiva, enquanto se concluem as pesquisas e o financiamento bancário.

O que é um konvenju?

O konvenju é o contrato-promessa de compra e venda: um acordo preliminar vinculativo, normalmente válido por três a seis meses, no âmbito do qual o comprador entrega habitualmente um sinal de 10% ao notário e paga 1% de imposto do selo provisório. As condições, como o financiamento bancário, ficam escritas no contrato; cumpridas essas condições, ambas as partes ficam obrigadas a comparecer na escritura definitiva.

O que acontece se o comprador desistir depois do konvenju?

Se o comprador desistir sem um motivo válido previsto no konvenju, o sinal fica normalmente para o vendedor. Se falhar uma condição genuína, por exemplo se o banco recusar o empréstimo e o financiamento for uma condição expressa, o sinal é normalmente devolvido. É a redação do contrato que decide qual dos casos se aplica, por isso leia-a antes de assinar.

Como vendedor, preciso do meu próprio notário?

O notário que lavra a escritura é escolhido e pago pelo comprador. Como vendedor, pode contratar o seu próprio consultor para rever o konvenju e a escritura, e vale a pena fazê-lo quando a venda tem alguma complexidade: herança, compropriedade, foro ou obras sem licença.

Como sei quanto vale o meu imóvel antes de vender?

Comece por uma estimativa baseada em dados, a partir dos preços pedidos de imóveis comparáveis na sua localidade; depois, se quiser um valor formal, peça uma avaliação a um perit (arquiteto habilitado), a partir de cerca de 250 €. As agências avaliam o imóvel gratuitamente, mas uma avaliação feita por quem quer ficar com a venda é tanto um argumento comercial como um número.

Vender um imóvel em Malta: os custos, os oito passos e como anunciá-lo grátis por conta própria

A maioria dos proprietários só ouve falar de um caminho: assinar com uma agência a 5%. Há três, a diferença entre eles pode chegar às dezenas de milhares de euros, e o imposto é o mesmo em todos. Eis o quadro completo, da primeira avaliação à escritura definitiva, antes de assinar o que quer que seja.

Comissão com várias agências: 5% + IVA
Comissão em exclusividade: 3,5% + IVA
Imposto final sobre a venda: 8%
Anunciar por conta própria na Darscover: Grátis

Os três caminhos para vender

Em Malta, os imóveis vendem-se normalmente de uma de três formas: com várias agências em simultâneo (sem exclusividade), com uma única agência em regime de exclusividade, ou diretamente por si, o proprietário. Os anúncios malteses não são exclusivos por defeito, e é por isso que o mesmo apartamento aparece muitas vezes em quatro agências ao mesmo tempo.

É o caminho que determina quanto paga. As taxas habituais da maioria das agências maltesas são 5% do preço de venda num contrato de mediação sem exclusividade e 3,5% num contrato em regime de exclusividade, acrescendo em ambos os casos 18% de IVA sobre a comissão. Vender diretamente não implica qualquer comissão: na Darscover, os proprietários anunciam grátis e recebem o contacto direto dos compradores.

Nada o impede de combinar caminhos ao longo do tempo. É comum começar por um anúncio direto ou por um contrato em exclusividade e alargar a várias agências se o imóvel não se vender.

Caminho	Comissão	Numa venda de 300.000 €	Quem faz o trabalho
Várias agências	5% + 18% de IVA	17.700 €	Várias agências, nenhuma em exclusivo
Agência em exclusivo	3,5% + 18% de IVA	12.390 €	Uma só agência, vinculada por contrato
Vender por conta própria	Nenhuma	0 €	O proprietário: fotografias, visitas, negociação

Os valores incluem IVA de 18% sobre a comissão. As taxas são as habituais no mercado maltês; cada agência pode acordar, e acorda, condições diferentes no contrato de mediação.

Anunciar por conta própria, grátis

Na Darscover, anunciar o seu próprio imóvel não custa nada: sem comissão, sem taxa de anúncio e sem agência pelo meio. Basta descrever a casa e juntar fotografias e um número de telefone, e os compradores contactam-no diretamente.

Ainda não tem preço? Pode anunciá-lo aberto a propostas e decidir quando vir o interesse. Pode alterar o preço, ou marcar o imóvel como vendido, a qualquer momento a partir da sua conta.

Vender por conta própria significa tratar pessoalmente das visitas e da negociação. Os oito passos abaixo são os mesmos em qualquer caso, e os documentos e o notário são necessários seja qual for o caminho escolhido.

O que custa a venda para além da comissão

Seja qual for o caminho, Malta tributa a própria transmissão. A regra geral é um imposto final de 8% do preço de venda, retido na fonte pelo notário na escritura definitiva. É um imposto definitivo sobre o valor da transmissão, não um cálculo de mais-valias, e aplica-se quer tenha tido lucro quer não.

Há variações importantes: pode aplicar-se 5% se vender nos cinco anos seguintes à compra (no caso de imóveis que não façam parte de um projeto), aplicam-se 10% a imóveis adquiridos antes de janeiro de 2004, e a venda da sua própria casa fica totalmente isenta se for o proprietário e a tiver habitado como única residência habitual durante pelo menos três anos consecutivos e a vender nos doze meses seguintes à sua saída.

Os restantes custos do lado do vendedor são pequenos em comparação: um certificado de desempenho energético (EPC), se ainda não tiver um válido (normalmente 150 € a 250 €, dos quais 75 € são a taxa do Building Regulation Office, o serviço de regulação da construção), e, se quiser, uma avaliação independente feita por um perit (arquiteto habilitado), a partir de cerca de 250 €, para ter um valor profissional em vez de uma estimativa de agência.

É o comprador, e não o vendedor, quem paga os 5% de imposto do selo e quem escolhe e paga o notário. Não deixe que ninguém faça passar esses custos para o seu lado da negociação.

Como vender, em oito passos

A ordem abaixo é a que evita refazer trabalho. Os erros caros nas vendas em Malta, um anúncio parado e acima do preço ou uma escritura bloqueada por falta de licenças, resultam quase sempre de saltar os passos um e três.

Determinar o valor. Obtenha uma estimativa baseada em dados, a partir dos preços pedidos de imóveis comparáveis na sua localidade, e uma avaliação de um perit (arquiteto habilitado) se quiser um valor formal. Tudo o que vem depois, o caminho que escolhe e as propostas que leva a sério, parte deste número.
Escolher como vai vender. Várias agências com 5% de comissão, uma agência em exclusivo a 3,5%, ou um anúncio por conta própria, grátis e sem comissão. A qualquer comissão de agência acresce IVA de 18%. O caminho pode ser revisto mais tarde; um contrato de mediação é um contrato, por isso leia as cláusulas de duração e de rescisão antes de assinar.
Preparar a documentação. Para pôr o imóvel no mercado precisa de um certificado de desempenho energético (EPC) válido, da sua escritura de aquisição e das licenças urbanísticas de quaisquer obras. Tratar agora de uma licença em falta custa dias; descobrir a falta durante as pesquisas do notário faz a escritura perder a data.
Pôr o imóvel no mercado. Fotografias, uma planta, uma descrição honesta e um preço defensável. Quer o imóvel seja promovido por uma agência, quer o anuncie por conta própria, veja o anúncio antes de ser publicado: o dinheiro em jogo é o seu.
Receber propostas e negociar. Em Malta, com preços realistas, as propostas ficam habitualmente 5 a 10 por cento abaixo do preço pedido. Acorde o preço, o mobiliário que fica e a data prevista da escritura antes de alguém redigir o contrato-promessa (konvenju), porque renegociar depois de assinado o konvenju é muito mais difícil.
Assinar o contrato-promessa (konvenju). O contrato-promessa de compra e venda vincula as duas partes, tem normalmente uma validade de três a seis meses e implica habitualmente um sinal de 10%, depositado junto do notário. O seu comprador paga 1% de imposto do selo provisório no registo. As condições, como o financiamento bancário ou as licenças, ficam escritas aqui; o que não está escrito não está acordado.
Pesquisas do notário e banco do comprador. O notário do comprador verifica o seu título de propriedade ao longo da cadeia de transmissões e procura hipotecas e problemas de licenciamento, enquanto o banco do comprador trata do empréstimo. É a fase calma da venda; responda depressa quando o notário pedir um documento, porque é a única pessoa que o pode desbloquear.
Assinar a escritura definitiva. Todos se reúnem perante o notário, muitas vezes no banco do comprador. O comprador paga o restante do preço, o notário retém o seu imposto final sobre a transmissão (8% por regra) e cobra ao comprador o restante do imposto do selo, e as chaves mudam de mãos. Registe as leituras finais dos contadores no mesmo dia.

Os documentos indispensáveis

Todas as vendas em Malta exigem o mesmo pequeno conjunto de documentos. Reúna-o na primeira semana e o resto do processo segue o seu calendário, e não o do registo.

A sua escritura de aquisição (o contrato de quando comprou o imóvel)
Um certificado de desempenho energético (EPC) válido (válido por 10 anos; 150 € a 250 € se ainda não tiver um)
Licenças urbanísticas e certificados de conformidade de quaisquer obras realizadas
O seu documento de identificação e, se o imóvel for herdado ou estiver em compropriedade, os documentos que comprovam o título de cada vendedor
Documentos do foro (cens), quando o imóvel não é de propriedade plena

Quanto tempo demora uma venda em Malta

Do anúncio a uma proposta aceite é a parte imprevisível: semanas para um apartamento com bom preço numa zona com muita procura, meses para imóveis de nicho. A partir da proposta aceite, o processo é mais previsível: o konvenju é assinado em poucas semanas, tem normalmente uma validade de três a seis meses, e a escritura definitiva segue-se quando o notário conclui as pesquisas e o banco do comprador emite a carta de aprovação do crédito.

Conte com quatro a oito meses do princípio ao fim. Fixar o preço com base em dados reais de mercado, e não na esperança, é o fator que mais pesa no prazo: em Malta, os imóveis acima do preço ficam parados, e um anúncio que fica parado deixa de despertar interesse.

Onde as vendas em Malta realmente encalham

Três bloqueios explicam a maior parte dos meses perdidos. Um anúncio acima do preço que fica parado até o mercado já o ter desvalorizado mentalmente. Um konvenju assinado antes de o financiamento do comprador ser realista, que caduca e faz toda a gente voltar à estaca zero. E problemas de licenças que surgem nas pesquisas do notário e que podem deixar uma escritura refém durante meses enquanto se procura a regularização.

Os três são evitáveis pelo vendedor: fixe o preço com base em dados desde o primeiro dia, peça provas do financiamento antes de assinar o konvenju e reúna o processo das licenças antes de pôr o imóvel no mercado, e não depois de chegar uma proposta.

Perguntas frequentes

Tenho de recorrer a uma agência imobiliária para vender em Malta?: Não. Não existe qualquer obrigação legal de recorrer a uma agência. Precisa de um notário para o konvenju e para a escritura definitiva (é o comprador que escolhe e paga o notário) e de um certificado de desempenho energético (EPC). Anunciar diretamente e tratar das visitas por conta própria é perfeitamente legal e poupa a comissão inteira.
Posso anunciar o meu imóvel na Darscover gratuitamente?: Sim. Na Darscover, os proprietários anunciam grátis: sem comissão e sem taxa de anúncio. Com preço, os compradores contactam-no diretamente; aberto a propostas, compradores verificados registam o seu interesse e escolhe com quem quer falar.
Que imposto pago quando vendo um imóvel em Malta?: A regra geral é um imposto final de 8% do preço de venda, retido na fonte pelo notário na escritura definitiva. Pode ser de 5% se vender nos cinco anos seguintes à compra, de 10% para imóveis adquiridos antes de janeiro de 2004, e zero se o imóvel tiver sido a sua única residência habitual durante pelo menos três anos consecutivos e o vender nos doze meses seguintes a deixá-lo.
Quem paga o imposto do selo, o comprador ou o vendedor?: O comprador. Em Malta, o imposto do selo é geralmente de 5% do preço e é um custo do comprador, tal como os honorários do notário. O encargo legal do vendedor é o imposto final retido sobre a transmissão.
Quanto cobram as agências imobiliárias em Malta para vender um imóvel?: As taxas habituais são 5% do preço de venda num anúncio com várias agências e 3,5% num contrato em regime de exclusividade, mais 18% de IVA sobre a comissão. Numa venda de 300.000 €, isso dá 17.700 € com várias agências ou 12.390 € em exclusividade, IVA incluído.
Quanto tempo demora a vender um imóvel em Malta?: Conte com quatro a oito meses do princípio ao fim: uma fase imprevisível entre o anúncio e a proposta aceite, algumas semanas até ao konvenju e, depois, normalmente três meses entre o konvenju e a escritura definitiva, enquanto se concluem as pesquisas e o financiamento bancário.
O que é um konvenju?: O konvenju é o contrato-promessa de compra e venda: um acordo preliminar vinculativo, normalmente válido por três a seis meses, no âmbito do qual o comprador entrega habitualmente um sinal de 10% ao notário e paga 1% de imposto do selo provisório. As condições, como o financiamento bancário, ficam escritas no contrato; cumpridas essas condições, ambas as partes ficam obrigadas a comparecer na escritura definitiva.
O que acontece se o comprador desistir depois do konvenju?: Se o comprador desistir sem um motivo válido previsto no konvenju, o sinal fica normalmente para o vendedor. Se falhar uma condição genuína, por exemplo se o banco recusar o empréstimo e o financiamento for uma condição expressa, o sinal é normalmente devolvido. É a redação do contrato que decide qual dos casos se aplica, por isso leia-a antes de assinar.
Como vendedor, preciso do meu próprio notário?: O notário que lavra a escritura é escolhido e pago pelo comprador. Como vendedor, pode contratar o seu próprio consultor para rever o konvenju e a escritura, e vale a pena fazê-lo quando a venda tem alguma complexidade: herança, compropriedade, foro ou obras sem licença.
Como sei quanto vale o meu imóvel antes de vender?: Comece por uma estimativa baseada em dados, a partir dos preços pedidos de imóveis comparáveis na sua localidade; depois, se quiser um valor formal, peça uma avaliação a um perit (arquiteto habilitado), a partir de cerca de 250 €. As agências avaliam o imóvel gratuitamente, mas uma avaliação feita por quem quer ficar com a venda é tanto um argumento comercial como um número.