Luxus-Häuser kaufen auf Malta
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Malta gibt es derzeit 164 properties for sale. Der typische Verkaufspreis liegt bei 425.000 €, mit Immobilien zwischen 0 €–12.000.000 €. Etwa 22% der Inserate enthalten Terrace, und die meisten haben 3 bedrooms. Aktualisiert 10/3/2026.
Immobilienkauf in MaltaImmobilien zum Kauf in Malta: der vollständige Käuferleitfaden
Von der AIP-Genehmigung über Stempelsteuersätze und notarielle Recherchen bis zu den Aufenthaltsprogrammen, die mit dem Kauf einhergehen: dieser Leitfaden führt ausländische und einheimische Käufer durch die Regeln und Kosten eines Immobilienkaufs in Malta.
164 aktive Verkaufsangebote in Malta, mittlerer Angebotspreis 425.000 €.
Immobilien zum Kauf in Malta: der vollständige Käuferleitfaden
Von der AIP-Genehmigung über Stempelsteuersätze und notarielle Recherchen bis zu den Aufenthaltsprogrammen, die mit dem Kauf einhergehen: dieser Leitfaden führt ausländische und einheimische Käufer durch die Regeln und Kosten eines Immobilienkaufs in Malta.
164 aktive Verkaufsangebote in Malta, mittlerer Angebotspreis 425.000 €.
Malta ist einer der zugänglichsten Immobilienmärkte Europas für internationale Käufer. EU-Bürgerrechte, Englisch als Amtssprache und ein Steuerrahmen rund um die Aufenthaltsprogramme verbinden sich mit mediterranem Klima und einem kleinen, aber liquiden Markt. Ob Sie eine Wohnung in Sliema als Buy-to-Let kaufen, ein Bauernhaus auf Gozo als Ferienhaus oder Ihr erstes Eigenheim in Birkirkara: der rechtliche Ablauf ist immer derselbe: ein Notar, ein verbindlicher Konvenju (Vorvertrag) und die endgültige Urkunde vor dem Public Registry. Diese Anleitung führt durch die acht Schritte vom Angebot bis zum Schlüssel, die Nebenkosten zum Kaufpreis, die AIP-Regeln für Nicht-EU-Käufer, die Steuerlandschaft, acht zentrale Ortschaften und den Hypothekenmarkt, der die meisten lokalen Transaktionen finanziert.
Die 8 Schritte des Immobilienkaufs in Malta
Maltesisches Recht verlangt für jede Transaktion einen Notar, einen verbindlichen Vorvertrag und eine förmliche Schlussurkunde. Vom akzeptierten Angebot bis zum Schlüssel dauert der Vorgang typischerweise 8 bis 12 Wochen für einen ansässigen Käufer und 14 bis 20 Wochen, wenn eine AIP-Genehmigung erforderlich ist.
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Angebot abgeben
Ein schriftliches Angebot wird dem Verkäufer in der Regel über den Makler übermittelt. Maltesische Angebote sind erst mit Unterzeichnung des Konvenju verbindlich; eine kleine Reservierungsgebühr (in der Regel 1.000 bis 2.500 EUR) kann das Objekt zwei bis vier Wochen vom Markt nehmen, während die Unterlagen vorbereitet werden.
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Notar beauftragen
Beide Seiten beauftragen einen Notar; nach maltesischer Praxis führt der Notar des Käufers die Transaktion. Er entwirft den Konvenju, prüft Eigentum und Hypotheken, bereitet bei Bedarf den AIP-Antrag vor und leitet die Schlussurkunde. Notare sind staatlich zugelassen und an die berufliche Schweigepflicht gebunden.
- 3
Konvenju (Vorvertrag) unterzeichnen
Der Konvenju ist ein verbindlicher Vertrag, der Preis, Anzahlung und Bedingungen festschreibt. Der Käufer leistet eine Anzahlung von 10 Prozent (treuhänderisch beim Notar) und 20 Prozent der fälligen Stempelsteuer. Der Konvenju gewährt typischerweise 3 bis 6 Monate bis zur Schlussurkunde, vorbehaltlich sauberer Recherchen und einer etwaigen AIP-Genehmigung.
- 4
AIP-Genehmigung beantragen, falls erforderlich
Nicht-EU-Käufer außerhalb einer SDA stellen den Antrag beim Capital Transfer Duty Department. Die Bearbeitung dauert 6 bis 10 Wochen. Eingereicht werden Ausweis, Konvenju, Mittelherkunftsnachweis und die Genehmigungsgebühr von 232 €. EU-Bürger, die einen Hauptwohnsitz erwerben, überspringen diesen Schritt.
- 5
Notarielle Recherchen
Die Recherchen bestätigen sauberen Titel des Verkäufers, dass keine Hypotheken oder Vorrechte auf der Immobilie lasten, dass Baugenehmigungen den Bestand abdecken und dass Erbpacht oder Bodenzins gezahlt sind. Sie dauern üblicherweise zwei bis vier Wochen und kosten 500 bis 1.500 EUR.
- 6
Reststempelsteuer zahlen und Finanzierung organisieren
Wird eine maltesische Hypothek benötigt, laufen Wertgutachten der Bank und juristische Prüfung parallel zu den Recherchen. Die restlichen 80 Prozent der Stempelsteuer werden zur Urkunde fällig. Der Notar des Käufers ermittelt den exakten Betrag nach Zone und Käuferkategorie.
- 7
Schlussurkunde unterzeichnen
Alle Beteiligten treffen sich im Notariat, der Käufer zahlt den Restkaufpreis, der Verkäufer übergibt die Schlüssel und die Urkunde wird unterschrieben. Der Notar veröffentlicht die Urkunde und führt die Stempelsteuer an die Inland Revenue ab. Das Eigentum geht mit der Unterschrift sofort über.
- 8
Eintragung und Besitzübernahme
Der Notar legt die Urkunde innerhalb von 15 Werktagen beim Public Registry vor. Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Internet) werden auf den neuen Eigentümer umgeschrieben; etwaige Hausgeldzahlungen laufen ab Datum der Urkunde. Der Eintrag im Public Registry wird zum gesetzlichen Eigentumsnachweis.
Nebenkosten zum Kaufpreis
Beim Standardsatz der Stempelsteuer kommen in Malta meist etwa 6 bis 7 Prozent Nebenkosten auf den Preis, weniger mit einer Vergünstigung für Erstkäufer, Selbstnutzer oder UCA und etwas mehr, wenn eine AIP-Genehmigung nötig ist. Der größte Einzelposten ist die Stempelsteuer, in zwei Teilen fällig (20 Prozent beim Konvenju, der Rest bei der endgültigen Urkunde). Hier die vollständige Aufstellung.
- Stempelsteuer
- Erstkäufer sind auf die ersten 200.000 € befreit; andere Käufer ihres einzigen Zuhauses zahlen auf die ersten 200.000 EUR den ermäßigten Satz. Wer sein Zuhause ersetzt, kann die Steuer auf die ersten 86.000 EUR des neuen zurückfordern (bis 3.010 EUR, Käufe bis 31. Dezember 2026). Immobilien in einer UCA oder mit Baujahr vor über 20 Jahren und über 7 Jahren Leerstand sind bis 31. Dezember 2026 auf die ersten 750.000 EUR befreit. Keine dieser Vergünstigungen gilt für Käufer mit AIP-Genehmigungspflicht.
- Notarkosten
- Gesetzlich festgelegt (Tarif Cap. 55): 1 % auf die ersten 11.694 EUR, 0,5 % bis 596.394 EUR, darüber 0,25 %, zuzüglich 18 % MwSt. Eine Darlehensurkunde wird mit zwei Dritteln des Tarifs berechnet. Umfasst Konvenju, Urkunde und deren Eintragung.
- Notarielle Recherchen
- Titel- und Hypothekenrecherchen im Public Registry, Planungs- und Erbpachtrecherchen sowie Auslagen. Eine Schätzung: Es gibt keinen veröffentlichten Tarif. Die Gebühr des Public Registry selbst ist gesetzlich festgelegt (etwa 300 EUR bei 300.000 EUR).
- AIP-Genehmigung (falls erforderlich)
- Erforderlich für Nicht-EU-Käufer außerhalb einer SDA. Mindestpreise: 300.619 € für ein Haus, 174.274 € für eine Wohnung. Die Genehmigung dauert 6 bis 10 Wochen, läuft parallel zu den Recherchen und bindet die Immobilie an die persönliche Nutzung (keine Vermietung).
- Maklerprovision
- Plus 18 Prozent Mehrwertsteuer auf die Provision. In Malta zahlt der Käufer keine Maklerprovision. Einige Makler erheben für Käuferseite ein Festhonorar (typischerweise 500 bis 1.500 EUR), aber das ist optional und nicht marktüblich.
Nutzen Sie den Stempelsteuerrechner oder den AIP-Rechner, um die Nebenkosten für Ihren konkreten Fall abzuschätzen.
Ausländische Käufer: AIP, SDA, EU vs Nicht-EU
Maltas Regeln für ausländische Käufer ergänzen das EU-Vertragsrecht und das Acquisition of Immovable Property by Non-Residents Act. Der Rahmen sortiert Käufer in drei Stufen je nach Staatsangehörigkeit und maltesischer Aufenthaltsdauer.
EU- und EWR-Bürger
EU- und EWR-Bürger können einen Hauptwohnsitz überall in Malta ohne Genehmigung, ohne Mindestpreis und ohne Beschränkungen erwerben. Ein Zweitwohnsitz (Ferienhaus oder Buy-to-Let) erfordert eine AIP-Genehmigung, es sei denn, der Käufer ist seit fünf zusammenhängenden Jahren ordentlich in Malta ansässig: danach ist er für Immobilienzwecke maltesischen Bürgern gleichgestellt.
Nicht-EU-Käufer
Nicht-EU-Käufer benötigen eine AIP-Genehmigung für jede Immobilie außerhalb einer SDA. Die staatlichen Mindestpreise betragen 300.619 € für ein Haus und 174.274 € für eine Wohnung, jährlich indexiert. Genehmigungsgebühr 232 €, Bearbeitung 6 bis 10 Wochen. Die Immobilie ist ausschließlich für persönliche Wohnnutzung bestimmt und darf nicht vermietet, innerhalb von fünf Jahren ohne Erlaubnis weiterverkauft oder als Ferienunterkunft genutzt werden. Britische Käufer fallen seit dem Brexit in diese Stufe.
Special Designated Areas
Innerhalb einer SDA gilt das AIP-Regime nicht. Nicht-EU-Käufer können dort so frei kaufen wie Malteser: keine Genehmigung, kein Mindestpreis, keine Nutzungsbeschränkung, keine Begrenzung der Anzahl der Immobilien. Tigné Point, Portomaso, Pendergardens, Fort Cambridge, Mercury Tower und Smart City sind Maltas größte und aktivste SDAs. SDA-Bestand verlangt aus diesem Grund typischerweise einen Aufpreis von 15 bis 25 Prozent gegenüber vergleichbarem Bestand außerhalb der SDA.
Steuerlandschaft: Veräußerungsgewinne, Mieteinnahmen, Aufenthalt
Veräußerungsgewinne und Property Transfers Tax
Verkäufer zahlen eine Property Transfers Tax von 8 Prozent auf den Verkaufspreis (nicht auf den Gewinn), die der Notar zur Urkunde einbehält. Ermäßigte Sätze von 5 Prozent gelten bei einer Haltedauer unter fünf Jahren, 7 Prozent bei Vor-2004-Immobilien mit Haltedauer unter drei Jahren. Ein mindestens drei Jahre selbstgenutzter Hauptwohnsitz ist befreit. Bei geerbten Immobilien wird der Gewinn gegen den Nachlasswert berechnet, nicht gegen den ursprünglichen Kaufpreis.
Steuer auf Mieteinnahmen
Langzeitmieten (über sechs Monate) werden als Alternative zu den Standardsteuerklassen mit einer pauschalen Quellensteuer von 15 Prozent besteuert; der Vermieter erklärt sie in der Steuerveranlagung des Jahres. Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking, unter sechs Monaten) wird zum progressiven Standardsatz besteuert (bis 35 Prozent). Beide Modelle erfordern die Registrierung des Mietvertrags bei der Housing Authority innerhalb von 10 Tagen; Kurzzeitvermietung erfordert zusätzlich eine MTA-Tourismuslizenz.
Aufenthaltsprogramme
Malta bietet mehrere Wege, Immobilienkauf oder Miete mit Steueransässigkeit für ausländische Käufer zu verbinden:
Jedes Programm hat eigene Immobilienschwellen, Beitragsanforderungen und Aufenthaltspflichten. Die richtige Wahl hängt von Staatsangehörigkeit, Einkommensquelle und steuerlichem Hauptwohnsitz ab.
Wo kaufen: acht Ortschaften Maltas im Überblick
Maltas Charakter wechselt von Viertel zu Viertel. Die acht Ortschaften unten decken die Nachfragezentren ab: vom Premium-Hafen über günstigere Inlandsorte bis zum ruhigeren Tempo Gozos. Jede Karte führt zu den aktiven Verkaufsangeboten auf Darscover.
Sliema
Premium-Stadtquartier am Marsamxett-Hafen, dichte Hochhauswohnungen und volles Einzelhandelsangebot. Beliebt bei Expats, Buy-to-Let-Investoren und Kurzzeitvermietern. Mittlerer Angebotspreis Wohnung 500.000 bis 850.000 EUR. Zwei SDAs (Tigné Point und Fort Cambridge) liegen innerhalb der Ortschaft.
St Julian's
Unterhaltungsviertel rund um Spinola Bay und Paceville, mit Luxusprojekten wie Portomaso, Mercury Towers und Pendergardens. Starke Mietrenditen. Mittlerer Wohnungspreis 550.000 bis 950.000 EUR; Portomaso-Penthäuser überschreiten regelmäßig 2 Millionen EUR.
Valletta
Hauptstadt und UNESCO-Welterbe, Wohnungen und Stadthäuser aus Stein innerhalb der Renaissance-Bastionen. Begrenztes Angebot wegen der kleinen Fläche. Median 450.000 bis 800.000 EUR für restaurierte Objekte. Der größte Teil der Stadt ist ein Stadtschutzgebiet (UCA), in dem die ersten 750.000 EUR bis 31. Dezember 2026 von der Stempelsteuer befreit sind.
Mellieha
Nördlicher Ferienort mit Blick auf Comino und Gozo, Tor zum größten Sandstrand (Ghadira Bay). Mix aus Villen, traditionellen Häusern und Ferienwohnungen. Mittelwert 350.000 bis 600.000 EUR. Starke Nachfrage nach Ferienvermietung.
Mosta
Zentralmaltesische Marktstadt rund um die Rotunda-Kuppel, Mid-Market-Wohnungen und Familienhäuser. Sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Eigennutzer und zentrale Lage. Mittelwert 280.000 bis 450.000 EUR für eine 3-Zimmer-Wohnung.
Birkirkara
Bevölkerungsreichste Stadt Maltas mit großem Angebot an Wohnungen und Stadthäusern im mittleren Segment in Birkirkara, Fleur-de-Lys und Swatar. Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Erstkäufer. Median 230.000 bis 380.000 EUR. Erstkäufer zahlen keine Steuer auf die ersten 200.000 EUR, die Steuer bleibt in diesem Preisband also niedrig.
Victoria (Gozo)
Hauptstadt von Gozo, ruhigeres Tempo mit der Zitadelle als Kern und charaktervollen Häusern aus dem 17. Jahrhundert. Median 220.000 bis 400.000 EUR. Beliebt bei Ruheständlern und Zweitwohnungskäufern, die Abstand zum städtischen Malta suchen.
Marsaskala
Östliche Küstenstadt mit Arbeitshafen und ruhigerem, wohnlichem Charakter als Sliema. Wohnungen am Wasser und moderne Projekte. Mittelwert 250.000 bis 420.000 EUR. Verbesserte Infrastruktur (neue Promenade, Radwege) stützt die Preise.
Maltesische Hypotheken: ein kompakter Leitfaden
Maltesische Kreditgeber vergeben Kredite an Ansässige, an EU-Bürger mit Einkommensnachweis und an Nichtansässige zu strengeren Bedingungen. Jeder Kreditgeber muss die kreditnehmerbezogenen Grenzen der Zentralbank von Malta anwenden, die unten zusammengefasst sind; dieser Leitfaden nennt keinen Kreditgeber.
Beleihungswerte
Grenzen der Zentralbank: bis zu 90 Prozent Beleihungsauslauf und 40 Jahre (oder bis zum Rentenalter) für Erstkäufer und Käufer eines Hauptwohnsitzes ohne laufenden Wohnkredit; bis zu 75 Prozent und 25 Jahre für alle anderen, einschließlich Zweitwohnungen und Vermietungsobjekten. Raten zum Stresszins dürfen 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Immobilien unter 175.000 EUR fallen nicht unter diese Grenzen. Von Nichtansässigen werden häufig etwa 30 Prozent Eigenkapital verlangt, was Marktpraxis ist, keine Regel.
Zinsen
Die meisten maltesischen Wohnkredite sind variabel: ein Referenzzins plus Marge. Der veröffentlichte Marktdurchschnitt für neue Wohnkredite (variabel oder bis zu einem Jahr fest) lag im August 2026 bei etwa 2,5 Prozent. Festzinsphasen werden ebenfalls angeboten. Vergleichen Sie Zins, Marge und Gebühren jedes Angebots, das Sie erhalten.
Häufige Stolperfallen
Banken verlangen eine Risikolebensversicherung zu ihren Gunsten (jährliche Prämie typischerweise 0,2 bis 0,4 Prozent des Darlehens) und eine an die Bank abgetretene Wohngebäudeversicherung. Auslandseinkommen wird in der Tragfähigkeitsrechnung mit 70 bis 80 Prozent angesetzt. Währungsasymmetrische Kredite (EUR-Hypothek auf GBP- oder USD-Einkommen) werden von einigen Banken abgelehnt, von anderen mit höherem LTV-Abschlag akzeptiert. Selbständige brauchen drei Jahre testierte Abschlüsse, Angestellte drei Monatsgehaltsabrechnungen.
Nutzen Sie den Hypothekenrechner, um monatliche Raten bei verschiedenen Zinsen, Eigenkapital- und Laufzeitansätzen zu modellieren, bevor Sie zur Bank gehen.
Hilfe bei der Finanzierung
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Häufig gestellte Fragen
Brauchen ausländische Käufer eine Genehmigung, um in Malta Immobilien zu kaufen?
Nicht-EU-Bürger benötigen eine AIP-Genehmigung, außer beim Kauf in einer Special Designated Area. Die Genehmigungsgebühr beträgt 232 €, und die Immobilie muss eine Mindestpreisschwelle erfüllen (derzeit 300.619 € für ein Haus und 174.274 € für eine Wohnung). EU-Bürger und alle nicht-maltesischen Personen, die seit mindestens fünf Jahren in Malta leben, brauchen für einen Hauptwohnsitz keine Genehmigung. Wichtige Einschränkung: Eine mit AIP-Genehmigung erworbene Immobilie ist nur für die persönliche Nutzung bestimmt und darf nicht vermietet werden.
Wie hoch ist die Stempelsteuer beim Immobilienkauf in Malta?
Der Standardsatz für Wohnimmobilien beträgt 5,0 % des höheren Werts aus Preis und Marktwert, zahlbar in zwei Raten (20 % beim Konvenju, der Rest bei der endgültigen Urkunde). Erstkäufer zahlen nichts auf die ersten 200.000 €. Andere Käufer ihres einzigen Zuhauses zahlen 3,5 % auf die ersten 200.000 Euro. Immobilien in einem Stadtschutzgebiet oder mit Baujahr vor über 20 Jahren und über 7 Jahren Leerstand sind bis 31. Dezember 2026 auf die ersten 750.000 € befreit. Der ermäßigte Satz für Gozo ist im Januar 2024 ausgelaufen, und keine dieser Vergünstigungen gilt für Käufer mit AIP-Genehmigungspflicht.
Was ist eine Special Designated Area in Malta?
SDAs sind ausgewiesene Zonen, meist moderne Wohnanlagen, in denen das AIP-Regime nicht gilt. Nicht-EU-Käufer können dort so frei kaufen wie maltesische Bürger, ohne Genehmigung und ohne Mindestpreis. Es gibt auch keine Begrenzung der Anzahl der Immobilien innerhalb von SDAs. Tigné Point, Fort Cambridge, Portomaso, Pendergardens, Mercury Tower und Smart City sind die bekanntesten SDAs.
Welche Kosten kommen zum Kaufpreis in Malta hinzu?
Käufer sollten Folgendes einplanen: Stempelsteuer (der Satz hängt vom Käufer und etwaigen Vergünstigungen ab), die gesetzlich festgelegte Notargebühr (etwa 0,5 % des Preises plus MwSt.), Recherchen und Auslagen von etwa 500 bis 1.500 Euro, die Gebühr des Public Registry und gegebenenfalls eine AIP-Gebühr. Die Maklerprovision zahlt in Malta der Verkäufer, nicht der Käufer.
Können Ausländer in Malta eine Hypothek erhalten?
Ja. Die Zentralbank setzt keine eigene Grenze für Nichtansässige, aber Kreditgeber verlangen von ihnen häufig etwa 30 % Eigenkapital (Marktpraxis), Einkommensnachweise in einer stabilen Währung und eine Lebensversicherung. Die Zentralbank begrenzt Kredite auf 90 % des Werts für ein erstes oder selbstgenutztes Zuhause und sonst auf 75 %. Nutzen Sie den Darscover-Hypothekenrechner, um Monatsraten durchzurechnen, bevor Sie sich an einen Kreditgeber wenden.
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Ganz Malta und Gozo
Malta und Gozo bieten eine vielfältige Auswahl an Immobilien – von modernen Apartments und Penthäusern bis hin zu traditionellen Stadthäusern und Landhäusern. Die Hauptinsel Malta verfügt über lebhafte urbane Zentren wie Sliema, St. Julian's und Valletta, während Gozo einen ruhigeren Lebensstil mit Landhäusern, Villen und malerischen Ausblicken bietet. Käufer und Mieter können Immobilien mit Eigenschaften wie Meerblick, Außenbereichen, Garagen und Klimaanlage entdecken. Ob lebendiges Stadtleben oder ruhiger Rückzugsort – beide Inseln bieten Optionen für verschiedene Lebensstile und Budgets. Zentrale Lagen ermöglichen einfachen Zugang zu Annehmlichkeiten, Schulen und Verkehrsmitteln, während Küsten- und Ländereien diejenigen ansprechen, die Privatsphäre und Natur suchen. Beliebte Filter sind möbliert, haustierfreundlich oder Neubauten. Immobilieninteressierte profitieren vom mediterranen Klima, dem kulturellen Erbe und der ganzjährigen Lebensqualität – Malta und Gozo sind daher attraktiv für Wohnsitz wie auch Investition.
Immobilien zum Verkauf
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Luxusimmobilien
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