马耳他房地产与待售房屋
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Malta，目前有1120套propertiesfor sale。典型要价是€386,000，房产价格在€0–€11,000,000之间。约24%的房源包含Terrace，大多数有3 bedrooms。更新于5/3/2026。
马耳他在售房产:完整购房指南
从AIP许可到印花税档次、公证查验,以及与购房挂钩的居留计划:本指南带领外国与本地买家了解在马耳他购置房产的规则与费用。
马耳他当前有 1,120 条在售房源,中位标价 €386,000。
马耳他是欧洲对国际买家最为开放的房产市场之一。欧盟公民权利、英语作为官方语言、围绕居留计划构建的税务框架,加上地中海气候和小而流动的市场,构成了独特的吸引力。无论您是在斯利马购买公寓作为出租房产、在戈佐购买乡村住宅作为度假屋,还是在比尔基尔卡拉购置首套房,法律流程都相同:公证人、具约束力的konvenju(预购合同)以及在Public Registry签署的最终契据。本指南涵盖从报价到拿钥匙的八个步骤、标价之外的成交费用、非欧盟买家的AIP规则、税务概况、八个核心市镇,以及为大多数本地交易提供资金的房贷市场。
马耳他购房的8个步骤
马耳他法律要求每笔交易都必须经过公证人、具约束力的预购合同与正式的最终契据。从接受报价到拿钥匙,本地居民购房通常需要8到12周,需要AIP许可时则需要14到20周。
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提出报价
通常通过中介向卖方提交书面报价。马耳他的报价在签署konvenju之前不具约束力,但您可以支付小额预订金(通常为1,000至2,500欧元)以将房源在2至4周内从市场上撤下,以便准备文件。
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委托公证人
买卖双方各自委托一名公证人,但按照马耳他惯例,买方公证人主导交易。公证人起草konvenju、进行产权与按揭查验、必要时准备AIP申请并主持最终契据。
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签署konvenju(预购合同)
konvenju为具约束力的合同,锁定价格、定金和条件。买方支付10%定金(由公证人托管)以及20%印花税。konvenju通常给出3至6个月的时间到最终契据,前提是产权查验干净、AIP获批。
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如需要则申请AIP许可
在SDA以外购买的非欧盟买家通过Capital Transfer Duty Department申请。处理需要6至10周。需要身份证明、konvenju副本、资金来源证明以及€233许可费。购买主要居所的欧盟公民无需此步骤。
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公证查验
查验确认卖方有干净产权、房产无按揭或优先权、规划许可覆盖现有结构,以及地租或永佃权已支付。通常持续2至4周,费用500至1,500欧元。
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支付剩余印花税并安排融资
如需马耳他房贷,银行评估和法律审查与查验同步进行。剩余80%印花税在签署契据时结算。
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签署最终契据
各方在公证人办公室会合,买方支付剩余房款,卖方交付钥匙,签署契据。公证人公布契据并向Inland Revenue缴付印花税。所有权随签署立即转移。
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登记并接收房产
公证人在15个工作日内将契据存入Public Registry。水电、网络等账户转至新业主名下。Public Registry记录是法律所有权证明。
标价之外的成交费用
马耳他成交费用通常会在标价之上增加8%至11%(本地居民标准购房),如需AIP则更高。最大单项是印花税,分两次支付(konvenju时20%,契据时80%)。下面是完整明细。
- 印花税
- 首次购房者在前€200,000内豁免。二次购房者可退还前一处主要居所已缴税款(上限3,000欧元)。2026年预算还规定:建成20年以上且空置满7年的房产、UCA内房产或采用传统马耳他工艺的房产,前750,000欧元豁免(至2026年12月31日)。
- 公证费
- 涵盖konvenju起草、契据出席、Public Registry登记和原件保管。部分公证人对200,000欧元以下房产收取固定费用。
- 公证查验
- 在Public Registry进行的产权与按揭查验、Planning Authority的规划查验、Lands Authority的地租核查。所有交易强制且统一。
- AIP许可(如适用)
- SDA以外的非欧盟买家必须办理。最低价:房屋€295,000,公寓€175,000。许可需6至10周,房产仅限自用(不得出租)。
- 中介佣金
- 另加18%增值税。马耳他买家不付中介佣金。
外国买家:AIP、SDA、欧盟与非欧盟
马耳他对外国买家的规则建立在欧盟条约权利和Acquisition of Immovable Property by Non-Residents Act之上。框架根据国籍和马耳他居住历史将买家分为三层。
欧盟与欧洲经济区公民
欧盟与欧洲经济区公民可在马耳他任何地方购置主要居所,无需许可、无最低价格、无限制。第二居所(度假或出租)需要AIP,除非买家在马耳他持续居住满五年:此后在房产事务上视同马耳他公民。
非欧盟买家
非欧盟买家在SDA以外购置任何房产都需要AIP许可。国家最低价:房屋€295,000,公寓€175,000,每年指数化。许可费€233,处理需6至10周。房产仅限自用,英国买家在脱欧后属于此类。
Special Designated Areas
SDA内不适用AIP制度。非欧盟买家可像马耳他人一样自由购置:无需许可、无最低价、无使用限制、不限数量。Tigné Point、Portomaso、Pendergardens、Fort Cambridge、Mercury Tower与Smart City是马耳他最大的SDA。
税务概况:资本利得、租赁收入、居留
Property Transfers Tax
卖方按销售价(非利润)缴纳8%的Property Transfers Tax,由公证人在契据时代扣。持有不足五年适用5%,2004年以前持有不足三年的适用7%。持有满三年的主要居所豁免。
租赁所得税
长期租赁(超过六个月)适用15%统一税率。短租(Airbnb、Booking)按累进税率(最高35%)征税。两种情况都需要在10天内向Housing Authority登记合同。
居留计划
马耳他为外国买家提供多条结合房产购置或租赁的税务居留路径:
每个计划都有自己的房产门槛、缴款和居住要求。正确选择取决于国籍、收入来源和主要税务居所。
在哪里买:八个马耳他市镇速览
马耳他的特色因区而异。下面八个市镇覆盖了最受欢迎的需求段:从高端海滨到注重性价比的内陆城镇,以及节奏更慢的戈佐。每张卡片链接到Darscover上的在售房源。
斯利马
Marsamxett海港旁的高端城市核心,密集高层建筑与完整商业配套。深受外籍人士、出租投资者和短租业者欢迎。公寓中位价50万至85万欧元。市内有两个SDA(Tigné Point和Fort Cambridge)。
圣朱利安斯
围绕Spinola Bay和Paceville的娱乐区,拥有Portomaso、Mercury Towers、Pendergardens等豪华开发项目。租金回报率强。中位价55万至95万欧元;Portomaso顶层公寓常超过200万欧元。
瓦莱塔
首都,联合国教科文组织世界遗产,文艺复兴堡垒内的石砌公寓与联排住宅。供应有限。翻新房中位价45万至80万欧元。适用2.5%的UCA优惠税率。
梅利哈
北部度假城镇,可眺望科米诺岛和戈佐,通往最大沙滩(Ghadira Bay)。别墅、传统住宅和度假公寓兼具。中位价35万至60万欧元。
莫斯塔
围绕圆顶教堂的中部市镇,中端公寓与家庭住宅。自住性价比佳,位置中心。3卧公寓中位价28万至45万欧元。
比尔基尔卡拉
马耳他人口最多的城镇,中端公寓与联排住宅供应充足。首次购房者性价比突出。中位价23万至38万欧元。
维多利亚(戈佐)
戈佐首府,节奏较慢,以Citadel为核心,17世纪特色住宅。适用2%的戈佐优惠税率。中位价22万至40万欧元。
马尔萨斯卡拉
东海岸城镇,有渔港,居住氛围比斯利马更浓。海滨公寓与现代项目。中位价25万至42万欧元。
马耳他房贷概览
马耳他银行向居民、提供收入证明的欧盟公民及非居民放贷,后者条件更紧。下面是2026年的画面,涵盖住宅房贷市场上的四家银行。
贷款比例
首次购房居民达90% LTV;一般居民80%。非居民和第二居所60%至70%。最低年龄18岁,最高还款年龄65至75岁。月供通常控制在家庭净收入的30%至35%。
利率与银行
Bank of Valletta(BOV)、HSBC Malta、APS Bank、Lombard Bank是住宅房贷市场的四家主要银行。浮动利率目前为4.0%至5.5%。5至10年固定期比浮动高30至60个基点。多数贷款期限25至40年。
常见陷阱
银行要求以银行为受益人的人寿保险(年保费0.2%至0.4%)和财产保险。外币收入按70%至80%折算。币种不匹配的贷款可能被拒。
使用房贷计算器测算月供后再与银行洽谈。
常见问题
外国买家在马耳他购房需要许可吗?
非欧盟公民必须申请AIP许可,在Special Designated Area购房则除外。许可费为€233,标的物须达到最低价格(目前房屋为€295,000,公寓为€175,000)。欧盟公民,以及在马耳他居住至少五年的非马耳他人士,购置主要居所无需许可。重要限制:通过AIP许可购买的房产仅限自用,不得出租。
在马耳他购房印花税是多少?
住宅主要税率为房产价值的5.0%,分两期支付(konvenju时支付20%,正式契据时支付剩余部分)。位于Urban Conservation Area的房产享受2.5%的优惠税率。位于戈佐的房产为2.0%。首次购房者前€200,000免征。2026年预算另一项措施还规定:对建成20年以上且空置满7年的房产、UCA区域内的房产或采用传统马耳他工艺建造的房产,前750,000欧元免征(2026年12月31日前有效)。
什么是马耳他的Special Designated Area?
SDA是指定区域,通常为现代化住宅项目,不适用AIP制度。非欧盟买家与马耳他公民享有同等购置自由,无需许可、无最低价格,SDA内置业数量也不受限。Tigné Point、Fort Cambridge、Portomaso、Pendergardens、Mercury Tower与Smart City是最知名的SDA。
马耳他购房在标价之外还有哪些费用?
买家应预算印花税(税率取决于区域与买家类别)、约1%至2%的公证费、约600至800欧元的产权查验、必要时的AIP许可费,以及登记费。在马耳他,中介佣金由卖方承担,而非买方。
外国人能否在马耳他申请房贷?
马耳他银行向非居民放贷,但通常要求更高首付(30%至40%)、稳定币种的收入证明以及人寿保险。常见贷款比例为居民80%至90%、非居民60%至70%。在与银行洽谈前,可使用Darscover房贷计算器测算月供。
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马耳他和戈佐
马耳他和戈佐提供多样化的房产选择，从现代公寓和顶层公寓到传统联排别墅和乡村农舍。马耳他主岛拥有繁华的城市中心，如斯利马、圣朱利安和瓦莱塔，而戈佐则提供更为宁静的生活方式，拥有乡村住宅、别墅和美丽的风景。买家和租户可以找到带有海景、户外空间、车库和空调等特点的房产。无论您喜欢充满活力的都市氛围还是安静的休闲居所，这两个岛屿都能满足不同的生活方式和预算。中心地区可轻松到达便利设施、学校和交通，而沿海和乡村地区适合追求隐私和自然的人士。常见的筛选条件包括带家具、允许宠物或新建房屋。得益于地中海气候、文化遗产和全年宜居性，马耳他和戈佐对自住和投资都极具吸引力。
待售房产
探索当前可出售的各类住宅与商业房产，包括公寓、顶层公寓、联排别墅、复式单位、别墅和农舍，遍布马耳他和戈佐。买家可按地段、价格、卧室数量、户外空间、车库和其他设施（如空调或海景）筛选房源。房源包括城市和乡村区域，适合首次购房者、家庭、投资者及寻求假期或退休居所的人。不论是城市中心的现代公寓还是乡间安静别墅，待售房产部分定期更新，以匹配不同预算和偏好。按城镇、生活方式或关键特性搜索即可找到合适房源。
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