Case in vendita da privati a Malta, fino a 300.000 €
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Approfondimenti di Mercato
A Malta ci sono attualmente 5 immobili in vendita. Il prezzo tipico richiesto è 275.000 €, con immobili tra 270.000 €–295.000 €. Circa 60% degli annunci includono balcone, e la maggior parte ha 2 camere da letto. Aggiornato 13 ottobre 2026.
Comprare casa a MaltaCase in vendita a Malta: la guida completa per l'acquirente
Dal permesso AIP alle aliquote dell'imposta di registro, dalle visure notarili ai programmi di residenza che si abbinano all'acquisto, questa guida accompagna acquirenti stranieri e locali tra le regole e i costi di un acquisto immobiliare a Malta.
5 annunci di vendita attivi a Malta, prezzo richiesto mediano 275.000 €.
Case in vendita a Malta: la guida completa per l'acquirente
Dal permesso AIP alle aliquote dell'imposta di registro, dalle visure notarili ai programmi di residenza che si abbinano all'acquisto, questa guida accompagna acquirenti stranieri e locali tra le regole e i costi di un acquisto immobiliare a Malta.
5 annunci di vendita attivi a Malta, prezzo richiesto mediano 275.000 €.
Malta è uno dei mercati immobiliari più accessibili d'Europa per gli acquirenti internazionali. Diritti di cittadinanza UE, inglese come lingua ufficiale e un quadro fiscale costruito attorno ai programmi di residenza si combinano con il clima mediterraneo e un mercato piccolo ma liquido. Che tu stia comprando un appartamento a Sliema come buy-to-let, una casa di campagna a Gozo come seconda casa o la prima casa a Birkirkara, l'iter legale è lo stesso: un notaio, un compromesso vincolante (konvenju) e il rogito definitivo presso il Public Registry. La guida illustra gli otto passaggi dall'offerta alla consegna delle chiavi, i costi di chiusura che si aggiungono al prezzo, le regole AIP per gli acquirenti extra UE, il quadro fiscale, otto località di riferimento e il mercato dei mutui che finanzia la maggior parte delle compravendite locali.
Le 8 fasi dell'acquisto immobiliare a Malta
La legge maltese prevede che ogni transazione passi per un notaio, un compromesso vincolante e un rogito definitivo. Dall'offerta accettata alle chiavi i tempi sono in genere di 8 a 12 settimane per un acquirente residente e di 14 a 20 settimane quando serve il permesso AIP.
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Presentare un'offerta
Si presenta un'offerta scritta al venditore, di solito tramite l'agente immobiliare. Le offerte maltesi non sono vincolanti finché non si firma il konvenju, ma è possibile versare una piccola caparra di prenotazione (in genere da 1.000 a 2.500 EUR) per togliere l'immobile dal mercato per due o quattro settimane mentre si predispongono i documenti.
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Nominare un notaio
Ciascuna parte nomina un notaio, ma per prassi maltese è il notaio dell'acquirente che guida la transazione. Il notaio redige il konvenju, esegue le visure ipocatastali, prepara la richiesta AIP se necessaria e presiede al rogito. I notai sono pubblici ufficiali abilitati dallo Stato e tenuti al segreto professionale.
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Firmare il konvenju (compromesso)
Il konvenju è un contratto vincolante che blocca prezzo, caparra e condizioni. L'acquirente versa una caparra del 10 per cento (depositata in escrow presso il notaio) più il 20 per cento dell'imposta di registro dovuta. Il konvenju concede di norma da 3 a 6 mesi per arrivare al rogito, condizionato a visure pulite e all'eventuale via libera AIP.
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Richiedere il permesso AIP se necessario
Gli acquirenti extra UE che comprano fuori da una SDA presentano la richiesta al Capital Transfer Duty Department. I tempi sono di 6 a 10 settimane. Servono documento d'identità, copia del konvenju, prova della provenienza dei fondi e la tassa di 232 €. I cittadini UE che acquistano la prima casa saltano questo passaggio.
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Visure notarili
Le visure verificano che il venditore abbia titolo pulito, che non gravino ipoteche o privilegi sull'immobile, che le concessioni edilizie coprano lo stato dei luoghi e che i canoni di enfiteusi o ground rent siano in regola. Durano in genere da due a quattro settimane e costano da 500 a 1.500 EUR.
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Saldare l'imposta di registro e organizzare il finanziamento
Se serve un mutuo maltese, la perizia bancaria e l'istruttoria legale della banca corrono in parallelo con le visure. Il restante 80 per cento dell'imposta di registro si versa al rogito. Il notaio dell'acquirente calcola l'importo esatto in base alla zona e alla categoria d'acquirente.
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Firmare il rogito definitivo
Le parti si incontrano nello studio del notaio, l'acquirente paga il saldo del prezzo, il venditore consegna le chiavi e si firma il rogito. Il notaio pubblica l'atto e versa l'imposta di registro all'Inland Revenue. La proprietà si trasferisce immediatamente con la firma.
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Trascrivere e prendere possesso
Il notaio deposita l'atto presso il Public Registry entro 15 giorni lavorativi. Le utenze (luce, acqua, internet) si volturano al nuovo proprietario; le spese condominiali, se previste, decorrono dalla data del rogito. Il registro pubblico diventa la prova legale della proprietà.
Costi di chiusura che si aggiungono al prezzo richiesto
All'aliquota standard dell'imposta di registro, i costi di chiusura a Malta aggiungono di solito circa il 6-7 percento al prezzo, meno con un'agevolazione prima casa, abitazione propria o UCA, e un po' di più quando serve un permesso AIP. La voce singola più grande è l'imposta di registro, pagata in due parti (20 percento al konvenju, il resto all'atto finale). Ecco il dettaglio completo.
- Imposta di registro
- Chi acquista la prima casa è esente sui primi 200.000 €; gli altri acquirenti della loro unica casa pagano l'aliquota ridotta sui primi 200.000 EUR. Chi cambia casa può recuperare l'imposta sui primi 86.000 EUR della nuova (fino a 3.010 EUR, acquisti fino al 31 dicembre 2026). Gli immobili in una UCA, o costruiti da 20+ anni e sfitti da 7+ anni, sono esenti sui primi 750.000 EUR fino al 31 dicembre 2026. Nessuna di queste agevolazioni spetta a chi necessita di un permesso AIP.
- Onorari notarili
- Fissato per legge (tariffa Cap. 55): 1% sui primi 11.694 EUR, 0,5% fino a 596.394 EUR, 0,25% oltre, più IVA al 18%. L'atto di mutuo è tariffato ai due terzi della scala. Copre il konvenju, l'atto e la sua registrazione.
- Visure notarili
- Ricerche di titolo e ipoteche al Public Registry, ricerche urbanistiche e sul canone enfiteutico, ed esborsi. È una stima: non esiste un tariffario pubblicato. La tassa del Public Registry è invece fissata per legge (circa 300 EUR su 300.000 EUR).
- Permesso AIP (se applicabile)
- Necessario per acquirenti extra UE fuori da una SDA. Soglie minime di Stato: 300.619 € per una casa, 174.274 € per un appartamento. Il permesso richiede da 6 a 10 settimane, corre in parallelo alle visure e vincola l'immobile a uso personale (no affitto).
- Provvigione di agenzia
- Più 18 per cento di IVA sulla provvigione. A Malta gli acquirenti non pagano la provvigione. Alcune agenzie chiedono un fee fisso di consulenza all'acquirente (da 500 a 1.500 EUR), ma è facoltativo e non standard di mercato.
Usa il calcolatore dell'imposta di registro o il calcolatore AIP per simulare i costi di chiusura del tuo caso.
Acquirenti stranieri: AIP, SDA e UE vs extra UE
Le regole maltesi per gli acquirenti stranieri si innestano sui diritti di trattato UE e sull'Acquisition of Immovable Property by Non-Residents Act. Il quadro distingue tre fasce di accesso a seconda di cittadinanza e residenza maltese.
Cittadini UE e SEE
I cittadini UE e SEE possono comprare la prima casa ovunque a Malta senza permesso, senza prezzo minimo e senza restrizioni. Una seconda casa (vacanze o buy-to-let) richiede l'AIP, salvo che l'acquirente sia residente abituale a Malta da cinque anni continuativi: dopo questa soglia è equiparato a un cittadino maltese ai fini immobiliari.
Acquirenti extra UE
Gli acquirenti extra UE devono ottenere il permesso AIP per qualsiasi immobile fuori da una SDA. Le soglie minime di Stato sono 300.619 € per una casa e 174.274 € per un appartamento, indicizzate ogni anno. Tassa permesso 232 €, tempi di 6 a 10 settimane. L'immobile è destinato a uso residenziale personale: niente affitto, niente vendita entro cinque anni senza autorizzazione, niente locazione turistica. I cittadini britannici post-Brexit ricadono in questa fascia.
Aree Speciali Designate
All'interno di una SDA il regime AIP non si applica. Gli acquirenti extra UE possono comprare con la stessa libertà dei cittadini maltesi, senza permesso, senza prezzo minimo, senza vincoli d'uso e senza limite al numero di immobili posseduti. Tigné Point, Portomaso, Pendergardens, Fort Cambridge, Mercury Tower e Smart City sono le SDA più grandi e attive di Malta. Gli immobili in SDA scontano un sovrapprezzo tipico del 15 a 25 per cento rispetto a stock comparabile fuori SDA proprio per questo.
Quadro fiscale: plusvalenze, redditi da locazione, residenza
Plusvalenze e Property Transfers Tax
I venditori pagano un Property Transfers Tax dell'8 per cento sul prezzo di vendita (non sulla plusvalenza), trattenuto dal notaio al rogito. Aliquote ridotte del 5 per cento si applicano a immobili posseduti meno di cinque anni, e del 7 per cento a immobili pre-2004 posseduti meno di tre anni. La prima casa posseduta da almeno tre anni è esente. Sulle vendite di immobili ereditati il calcolo è sul valore di successione, non sul prezzo originario di acquisto.
Tassazione delle locazioni
I redditi da affitto a lungo termine (oltre sei mesi) sono tassati a un'aliquota piatta del 15 per cento alla fonte, in alternativa agli scaglioni IRPEF maltesi, dichiarata nel modello redditi del proprietario. Gli affitti brevi (Airbnb, Booking, sotto i sei mesi) seguono l'aliquota progressiva ordinaria (fino al 35 per cento). Entrambi i regimi richiedono la registrazione del contratto presso la Housing Authority entro 10 giorni dalla firma; gli affitti brevi richiedono inoltre la licenza turistica MTA.
Programmi di residenza
Malta offre diverse strade che combinano l'acquisto o l'affitto immobiliare con la residenza fiscale per gli acquirenti stranieri:
Ogni programma ha soglie immobiliari, contributi e obblighi di permanenza propri. La scelta dipende da cittadinanza, fonti di reddito e residenza fiscale principale.
Dove comprare: otto località maltesi a colpo d'occhio
Il carattere di Malta cambia da quartiere a quartiere. Le otto località qui sotto coprono le fasce di domanda più alte, dal lusso del waterfront alle città dell'entroterra orientate al valore fino al ritmo più lento di Gozo. Ogni voce porta agli annunci di vendita attivi su Darscover.
Sliema
Polo urbano premium sul porto di Marsamxett, denso di palazzi alti e commercio diffuso. Apprezzata da expat, investitori buy-to-let e operatori di affitti brevi. Prezzo mediano per appartamento da 500.000 a 850.000 EUR. Ospita due SDA (Tigné Point e Fort Cambridge).
St Julian's
Distretto del divertimento attorno a Spinola Bay e Paceville, con sviluppi di lusso come Portomaso, Mercury Towers e Pendergardens. Rendimenti d'affitto solidi. Mediana appartamento 550.000 a 950.000 EUR; gli attici Portomaso superano regolarmente i 2 milioni.
Valletta
Capitale, patrimonio UNESCO, appartamenti e case a schiera in pietra dentro i bastioni rinascimentali. Offerta limitata per la superficie ridotta. Mediana 450.000 - 800.000 EUR per immobili restaurati. Gran parte della città è un'Area di conservazione urbana, dove i primi 750.000 EUR sono esenti dall'imposta di registro fino al 31 dicembre 2026.
Mellieha
Località turistica del nord con vista su Comino e Gozo, porta della spiaggia sabbiosa più grande (Ghadira Bay). Mix di ville, case tradizionali e appartamenti turistici. Mediana 350.000 a 600.000 EUR. Forte domanda per affitti vacanze.
Mosta
Città mercato del centro Malta dominata dalla cupola della Rotonda, appartamenti mid-market e case familiari. Ottimo rapporto qualità-prezzo per acquirenti primari, posizione baricentrica. Mediana 280.000 a 450.000 EUR per un trilocale.
Birkirkara
La città maltese più popolosa, ampia offerta di appartamenti e case a schiera di fascia media tra Birkirkara, Fleur-de-Lys e Swatar. Ottimo valore per chi acquista la prima casa. Mediana 230.000 - 380.000 EUR. Chi acquista la prima casa non paga imposta sui primi 200.000 EUR, quindi in questa fascia l'imposta resta bassa.
Victoria (Gozo)
Capitale di Gozo, ritmi lenti con il nucleo della Cittadella e case di carattere del XVII secolo. Mediana 220.000 - 400.000 EUR. Apprezzata da pensionati e acquirenti di seconde case che cercano distanza dalla Malta urbana.
Marsaskala
Centro costiero a est con porto da pesca e carattere più residenziale rispetto a Sliema. Appartamenti fronte mare e nuovi sviluppi. Mediana 250.000 a 420.000 EUR. Le opere infrastrutturali (nuovo lungomare, piste ciclabili) stanno spingendo i prezzi.
Mutui maltesi: una guida sintetica
I finanziatori maltesi prestano a residenti, cittadini UE con prova di reddito e non residenti a condizioni più rigide. Ogni finanziatore deve applicare i limiti sui mutuatari della Banca Centrale di Malta, riassunti sotto; questa guida non nomina alcun finanziatore.
Soglie di loan-to-value
Limiti della Banca Centrale: fino al 90 percento di loan-to-value e 40 anni (o l'età pensionabile) per chi acquista la prima casa o un'abitazione principale senza mutui casa in corso; fino al 75 percento e 25 anni per tutti gli altri, comprese seconde case e buy-to-let. Le rate a tasso maggiorato non possono superare il 40 percento del reddito netto. Gli immobili sotto i 175.000 EUR sono esclusi da questi limiti. Ai non residenti viene spesso chiesto circa il 30 percento di anticipo, prassi di mercato e non una regola.
Tassi di interesse
La maggior parte dei mutui maltesi è a tasso variabile: un tasso di riferimento più uno spread. La media di mercato pubblicata per i nuovi mutui casa (variabili o a tasso fisso fino a un anno) era circa il 2,5 percento ad agosto 2026. Sono offerti anche periodi a tasso fisso. Confronta tasso, spread e spese di ogni offerta che ricevi.
Insidie comuni
Le banche richiedono polizza vita a loro favore (premio annuo ricorrente, in genere 0,2 a 0,4 per cento del finanziamento) e polizza casa vincolata. Il reddito estero viene scontato del 70 a 80 per cento ai fini della sostenibilità. I mutui in mismatch valutario (mutuo in EUR su redditi GBP o USD) possono essere rifiutati da alcune banche o accettati con LTV più basso. Gli autonomi devono mostrare tre anni di bilanci certificati; i dipendenti tre buste paga.
Usa il calcolatore di mutuo per simulare la rata mensile a tassi, anticipi e durate diverse prima di contattare una banca.
Domande frequenti
Gli stranieri hanno bisogno di un permesso per comprare casa a Malta?
I cittadini extra UE devono ottenere il permesso AIP (Acquisition of Immovable Property) tranne quando comprano in una Special Designated Area. La tassa per il permesso è di 232 € e l'immobile deve rispettare una soglia di prezzo minima (oggi 300.619 € per una casa e 174.274 € per un appartamento). I cittadini UE, e ogni residente non maltese che vive a Malta da almeno cinque anni, non hanno bisogno del permesso per la prima casa. Vincolo importante: l'immobile acquistato con permesso AIP è destinato a uso personale e non può essere affittato.
Quanto si paga di imposta di registro per comprare casa a Malta?
L'aliquota residenziale standard è il 5,0% del maggiore tra prezzo e valore di mercato, pagata in due rate (20% al konvenju, il resto all'atto finale). Chi acquista la prima casa non paga nulla sui primi 200.000 €. Gli altri acquirenti della loro unica casa pagano il 3,5% sui primi 200.000 euro. Gli immobili in un'Area di conservazione urbana, o costruiti da 20+ anni e sfitti da 7+ anni, sono esenti sui primi 750.000 € fino al 31 dicembre 2026. L'aliquota ridotta di Gozo è scaduta a gennaio 2024, e nessuna di queste agevolazioni spetta a chi necessita di un permesso AIP.
Cosa è una Special Designated Area a Malta?
Le SDA sono zone designate, in genere complessi residenziali moderni, in cui il regime AIP non si applica. I cittadini extra UE possono acquistare con la stessa libertà dei cittadini maltesi, senza permesso e senza prezzo minimo. Non c'è nemmeno limite al numero di proprietà possedute all'interno delle SDA. Tigné Point, Fort Cambridge, Portomaso, Pendergardens, Mercury Tower e Smart City sono fra le SDA più note.
Quali costi si aggiungono al prezzo della casa a Malta?
Gli acquirenti dovrebbero mettere a budget l'imposta di registro (l'aliquota dipende dall'acquirente e dalle agevolazioni), l'onorario del notaio fissato per legge (circa 0,5% del prezzo più IVA), ricerche ed esborsi per circa 500 - 1.500 euro, la tassa del Public Registry e la tassa del permesso AIP se dovuta. A Malta la commissione d'agenzia la paga il venditore, non l'acquirente.
Gli stranieri possono ottenere un mutuo a Malta?
Sì. La Banca Centrale non fissa un limite separato per i non residenti, ma i finanziatori chiedono spesso loro circa il 30% di anticipo (prassi di mercato), prova di reddito in una valuta stabile e un'assicurazione vita. La Banca Centrale limita i prestiti al 90% del valore per una prima casa o abitazione principale e al 75% negli altri casi. Usa il calcolatore mutuo di Darscover per simulare le rate mensili prima di rivolgerti a un finanziatore.
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