Skal jeg bruge en ejendomsmægler for at sælge på Malta?

Nej. Der er intet lovkrav om at bruge en mægler. Du skal bruge en notar til konvenju og det endelige skøde (køberen vælger og betaler notaren), og du skal have et energimærke (EPC). At oprette boligen selv og stå for fremvisningerne er helt lovligt og sparer hele provisionen.

Kan jeg oprette min bolig gratis på Darscover?

Ja. Ejere opretter gratis på Darscover: ingen provision og intet annoncegebyr. Med en pris kontakter køberne dig direkte; som åben for bud tilkendegiver verificerede købere deres interesse, og du vælger, hvem du vil tale med.

Hvilken skat betaler jeg, når jeg sælger en bolig på Malta?

Udgangspunktet er en endelig kildeskat på 8 % af salgsprisen, som notaren tilbageholder ved det endelige skøde. Den kan være 5 %, hvis du sælger inden for fem år efter købet, 10 % for ejendomme erhvervet før januar 2004 og nul, hvis ejendommen var din eneste faste bopæl i mindst tre sammenhængende år, og du sælger inden for tolv måneder efter fraflytningen.

Hvem betaler stempelafgiften, køber eller sælger?

Køberen. Stempelafgiften på Malta er som regel 5 % af prisen og er en udgift for køberen, ligesom notarsalæret. Sælgerens lovbestemte udgift er den endelige kildeskat ved overdragelsen.

Hvor meget tager maltesiske ejendomsmæglere for at sælge en bolig?

De gængse satser er 5 % af salgsprisen ved salg gennem flere mæglere og 3,5 % ved en aftale med eneret, plus 18 % moms af salæret. Ved et salg til 300.000 € svarer det til 17.700 € med flere mæglere eller 12.390 € med eneret, inklusive moms.

Hvor lang tid tager det at sælge en bolig på Malta?

Regn med fire til otte måneder fra start til slut: en uforudsigelig periode fra annonce til accepteret bud, nogle få uger frem til konvenju og derefter typisk tre måneder fra konvenju til det endelige skøde, mens undersøgelserne og bankfinansieringen falder på plads.

Konvenju er købsløftet: en bindende foreløbig aftale, som regel gyldig i tre til seks måneder, hvor køberen typisk indbetaler et depositum på 10 % til notaren og betaler en foreløbig stempelafgift på 1 %. Betingelser som bankfinansiering skrives ind i aftalen; når betingelserne er opfyldt, er begge parter forpligtet til at underskrive det endelige skøde.

Hvad sker der, hvis køberen trækker sig efter konvenju?

Hvis køberen trækker sig uden en gyldig grund, som konvenju giver mulighed for, tilfalder depositummet typisk sælgeren. Hvis en reel betingelse ikke bliver opfyldt, for eksempel hvis banken afviser lånet, og finansiering var en udtrykkelig betingelse, bliver depositummet normalt betalt tilbage. Det er formuleringen, der afgør, hvad der gælder, så læs den, før du skriver under.

Har jeg som sælger brug for min egen notar?

Den notar, der udfærdiger skødet, vælges og betales af køberen. Som sælger kan du selv hyre en rådgiver til at gennemgå konvenju og skødet, og det er umagen værd, når salget er bare lidt kompliceret: arv, sameje, grundleje eller arbejder uden tilladelse.

Salg af bolig på Malta: omkostningerne, de otte trin og din egen gratis annonce

De fleste ejere hører kun om én vej: at skrive under med en mægler til 5 %. Der er tre, forskellen mellem dem kan løbe op i et femcifret beløb, og skatten er den samme på dem alle. Her er hele billedet, fra den første vurdering til det endelige skøde, før du skriver under på noget.

Provision ved flere mæglere: 5 % + moms
Provision ved én mægler med eneret: 3,5 % + moms
Endelig skat ved salget: 8 %
Din egen annonce på Darscover: Gratis

De tre veje til et salg

Boliger på Malta sælges som regel på én af tre måder: gennem flere mæglere på én gang (multi-agency), gennem én mægler med eneret (sole agency) eller direkte af dig som ejer. På Malta er formidlingsaftaler ikke eksklusive som udgangspunkt, og derfor ser man ofte den samme lejlighed hos fire mæglere på én gang.

Vejen afgør, hvad du betaler. De standardsatser, de fleste maltesiske mæglere oplyser, er 5 % af salgsprisen ved en aftale med flere mæglere og 3,5 % ved en aftale med eneret, og i begge tilfælde lægges der 18 % moms oven i salæret. Sælger du direkte, betaler du ingen provision overhovedet: på Darscover opretter ejere deres bolig gratis, og køberne kontakter dem direkte.

Intet forhindrer dig i at kombinere vejene over tid. Et almindeligt forløb er først at prøve en annonce på egen hånd eller en aftale med eneret og derefter udvide til flere mæglere, hvis der ikke kommer gang i salget.

Salgsform	Provision	Ved et salg til 300.000 €	Hvem gør arbejdet
Flere mæglere	5 % + 18 % moms	17.700 €	Flere mæglere, ingen med eneret
Én mægler med eneret	3,5 % + 18 % moms	12.390 €	Én mægler, bundet af kontrakt
Sælg selv	Ingen	0 €	Dig: fotos, fremvisninger, forhandling

Provisionstallene er inklusive 18 % moms af salæret. Satserne er de gængse på det maltesiske marked; den enkelte mægler kan aftale andre vilkår i formidlingsaftalen, og det sker også.

Sæt selv boligen til salg, gratis

På Darscover koster det intet at oprette din egen bolig: ingen provision, intet annoncegebyr og ingen mægler imellem. Du beskriver boligen, tilføjer fotos og et telefonnummer, og køberne kontakter dig direkte.

Ingen pris endnu? Du kan oprette boligen som åben for bud og beslutte dig, når du ser interessen. Du kan til enhver tid ændre prisen eller markere boligen som solgt fra din konto.

At sælge selv betyder, at du står for fremvisningerne og forhandlingen. De otte trin nedenfor er de samme uanset hvad, og dokumenterne og notaren skal bruges, uanset hvilken vej du vælger.

Hvad salget koster ud over provisionen

Uanset hvilken vej du vælger, beskatter Malta selve overdragelsen. Udgangspunktet er en endelig kildeskat på 8 % af salgsprisen, som notaren tilbageholder ved det endelige skøde. Det er en endelig skat af overdragelsesværdien, ikke en beregning af kapitalgevinst, og den gælder, uanset om du har tjent penge på boligen eller ej.

Der er vigtige undtagelser: 5 % kan gælde, hvis du sælger inden for fem år efter købet (for ejendomme, der ikke indgår i et projekt), 10 % gælder for ejendomme erhvervet før januar 2004, og salget af din egen bolig er helt skattefrit, hvis du har ejet og boet i den som din eneste faste bopæl i mindst tre sammenhængende år og sælger inden for tolv måneder efter fraflytningen.

Sælgerens øvrige udgifter er små til sammenligning: et energimærke (EPC), hvis du ikke allerede har et gyldigt (typisk 150 € til 250 €, hvoraf 75 € er gebyret til Building Regulation Office, den maltesiske byggemyndighed), og eventuelt en uafhængig vurdering fra en perit (autoriseret arkitekt) fra omkring 250 €, hvis du vil have et professionelt tal frem for en mæglers skøn.

Det er køberen, ikke dig, der betaler stempelafgiften på 5 % og vælger og betaler notaren. Lad ikke nogen skubbe de udgifter over på din side af forhandlingen.

Sådan sælger du, i otte trin

Rækkefølgen nedenfor er den, der sparer dig for at gøre arbejdet om. De dyre fejl ved salg på Malta (en overpriset annonce, som ingen længere kigger på, eller et skøde, der står stille på grund af manglende tilladelser) skyldes næsten altid, at man har sprunget trin et og tre over.

Fastlæg værdien. Få et datadrevet estimat ud fra sammenlignelige udbudspriser i din lokalitet og en vurdering fra en perit (autoriseret arkitekt), hvis du vil have et formelt tal. Alt det efterfølgende, både valget af salgsform og hvilke bud du tager alvorligt, måles op mod dette tal.
Vælg din vej til markedet. Flere mæglere til 5 % i provision, én mægler med eneret til 3,5 %, eller en gratis annonce på egen hånd uden provision. Der lægges 18 % moms oven i ethvert mæglersalær. Du kan skifte vej senere, men en formidlingsaftale er en kontrakt, så læs løbetiden og opsigelsesvilkårene, før du skriver under.
Få papirerne på plads. Du skal bruge et gyldigt energimærke (EPC) for at markedsføre boligen, dit købsskøde og byggetilladelser for alle udførte arbejder. At jagte en manglende tilladelse nu koster dage; at opdage den under notarens undersøgelser koster skødet den aftalte dato.
Markedsfør boligen. Fotos, en plantegning, en ærlig beskrivelse og en pris, du kan forsvare. Uanset om en mægler markedsfører boligen, eller du opretter den selv, så gennemse annoncen, før den går live: det er dine penge, der står på spil.
Modtag bud og forhandl. Ved en realistisk pris lander bud på Malta typisk 5 til 10 procent under udbudsprisen. Aftal prisen, hvilke møbler der bliver, og den ønskede dato for skødet, før nogen udarbejder konvenju (købsløftet), for det er langt sværere at genforhandle, når en konvenju først er på plads.
Underskriv konvenju. Købsløftet binder begge parter, gælder typisk i tre til seks måneder og indebærer som regel et depositum på 10 %, som notaren opbevarer. Din køber betaler en foreløbig stempelafgift på 1 % ved registreringen. Betingelser som bankfinansiering eller tilladelser skrives ind her; det, der ikke står skrevet, er ikke aftalt.
Notarens undersøgelser og købers bank. Købers notar efterprøver din adkomst bagud gennem ejerrækken og undersøger, om der er pantehæftelser eller problemer med tilladelser, mens købers bank behandler lånet. Det er den stille strækning af salget; svar hurtigt, når notaren beder om et dokument, for du er den eneste, der kan få sagen i gang igen.
Underskriv det endelige skøde. Alle mødes hos notaren, ofte i købers bank. Køberen betaler restbeløbet, notaren tilbageholder din endelige skat af overdragelsen (som udgangspunkt 8 %) og opkræver resten af stempelafgiften hos køberen, og nøglerne skifter hænder. Aflæs målerne for el og vand samme dag.

De dokumenter, der skal være på plads

Ethvert salg på Malta kræver den samme lille bunke papirer. Saml den i første uge, så kører resten af processen efter din tidsplan i stedet for registrets.

Dit købsskøde (kontrakten fra dengang du købte ejendommen)
Et gyldigt energimærke, EPC (gælder i 10 år; koster 150 € til 250 €, hvis du ikke har et)
Byggetilladelser og overensstemmelsesattester for alle udførte arbejder
Dit ID og, hvis ejendommen er arvet eller ejes i fællesskab, de dokumenter, der godtgør hver sælgers adkomst
Dokumenter om grundleje (cens), hvis ejendommen ikke er selveje

Hvor lang tid et salg på Malta tager

Fra annonce til accepteret bud er den uforudsigelige del: uger for en fornuftigt prissat lejlighed i et område med god omsætning, måneder for særprægede ejendomme. Fra det accepterede bud er forløbet mere fast: konvenju underskrives inden for få uger og gælder typisk i tre til seks måneder, og det endelige skøde følger, når notaren har afsluttet sine undersøgelser, og købers bank har udstedt sit lånetilsagn (sanction letter).

Regn med fire til otte måneder fra start til slut. At sætte prisen efter reelle markedsdata frem for efter håb er det største enkeltstående greb på tidsplanen: overprisede boliger på Malta bliver liggende, og en annonce, der bliver liggende, bliver gammel på markedet.

Hvor salg på Malta faktisk går i stå

Tre stop står for de fleste tabte måneder. En overpriset annonce, der bliver liggende, indtil markedet i tankerne allerede har givet den et nedslag i prisen. En konvenju, der underskrives, før købers finansiering er realistisk, og som udløber og sender alle tilbage til start. Og problemer med tilladelser, der dukker op under notarens undersøgelser og kan holde et skøde som gidsel i månedsvis, mens man forsøger at få forholdene lovliggjort.

Alle tre kan sælgeren forebygge: sæt prisen efter data fra første dag, bed om dokumentation for finansiering, før konvenju underskrives, og fremskaf dine papirer om tilladelser, før du markedsfører boligen, ikke først når et bud er landet.

Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg bruge en ejendomsmægler for at sælge på Malta?: Nej. Der er intet lovkrav om at bruge en mægler. Du skal bruge en notar til konvenju og det endelige skøde (køberen vælger og betaler notaren), og du skal have et energimærke (EPC). At oprette boligen selv og stå for fremvisningerne er helt lovligt og sparer hele provisionen.
Kan jeg oprette min bolig gratis på Darscover?: Ja. Ejere opretter gratis på Darscover: ingen provision og intet annoncegebyr. Med en pris kontakter køberne dig direkte; som åben for bud tilkendegiver verificerede købere deres interesse, og du vælger, hvem du vil tale med.
Hvilken skat betaler jeg, når jeg sælger en bolig på Malta?: Udgangspunktet er en endelig kildeskat på 8 % af salgsprisen, som notaren tilbageholder ved det endelige skøde. Den kan være 5 %, hvis du sælger inden for fem år efter købet, 10 % for ejendomme erhvervet før januar 2004 og nul, hvis ejendommen var din eneste faste bopæl i mindst tre sammenhængende år, og du sælger inden for tolv måneder efter fraflytningen.
Hvem betaler stempelafgiften, køber eller sælger?: Køberen. Stempelafgiften på Malta er som regel 5 % af prisen og er en udgift for køberen, ligesom notarsalæret. Sælgerens lovbestemte udgift er den endelige kildeskat ved overdragelsen.
Hvor meget tager maltesiske ejendomsmæglere for at sælge en bolig?: De gængse satser er 5 % af salgsprisen ved salg gennem flere mæglere og 3,5 % ved en aftale med eneret, plus 18 % moms af salæret. Ved et salg til 300.000 € svarer det til 17.700 € med flere mæglere eller 12.390 € med eneret, inklusive moms.
Hvor lang tid tager det at sælge en bolig på Malta?: Regn med fire til otte måneder fra start til slut: en uforudsigelig periode fra annonce til accepteret bud, nogle få uger frem til konvenju og derefter typisk tre måneder fra konvenju til det endelige skøde, mens undersøgelserne og bankfinansieringen falder på plads.
Hvad er en konvenju?: Konvenju er købsløftet: en bindende foreløbig aftale, som regel gyldig i tre til seks måneder, hvor køberen typisk indbetaler et depositum på 10 % til notaren og betaler en foreløbig stempelafgift på 1 %. Betingelser som bankfinansiering skrives ind i aftalen; når betingelserne er opfyldt, er begge parter forpligtet til at underskrive det endelige skøde.
Hvad sker der, hvis køberen trækker sig efter konvenju?: Hvis køberen trækker sig uden en gyldig grund, som konvenju giver mulighed for, tilfalder depositummet typisk sælgeren. Hvis en reel betingelse ikke bliver opfyldt, for eksempel hvis banken afviser lånet, og finansiering var en udtrykkelig betingelse, bliver depositummet normalt betalt tilbage. Det er formuleringen, der afgør, hvad der gælder, så læs den, før du skriver under.
Har jeg som sælger brug for min egen notar?: Den notar, der udfærdiger skødet, vælges og betales af køberen. Som sælger kan du selv hyre en rådgiver til at gennemgå konvenju og skødet, og det er umagen værd, når salget er bare lidt kompliceret: arv, sameje, grundleje eller arbejder uden tilladelse.
Hvordan finder jeg ud af, hvad min bolig er værd, før jeg sælger?: Start med et datadrevet estimat ud fra udbudspriserne på sammenlignelige boliger i din lokalitet, og bestil derefter en vurdering fra en perit (autoriseret arkitekt, fra omkring 250 €), hvis du vil have et formelt tal. Mæglere vurderer gerne gratis, men en vurdering fra en, der gerne vil have opgaven, er både et tal og et salgsargument.