Case di lusso in vendita a Sliema
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Malta, ci sono attualmente 46 properties for sale. Il prezzo tipico richiesto è 386.000 €, con immobili tra 375.000 €–1.753.000 €. Circa 24% degli annunci includono Terrace, e la maggior parte ha 3 bedrooms. Aggiornato 5/3/2026.
Case in vendita a Malta: la guida completa per l'acquirente
Dal permesso AIP alle aliquote dell'imposta di registro, dalle visure notarili ai programmi di residenza che si abbinano all'acquisto, questa guida accompagna acquirenti stranieri e locali tra le regole e i costi di un acquisto immobiliare a Malta.
46 annunci di vendita attivi a Malta, prezzo richiesto mediano 386.000 €.
Malta è uno dei mercati immobiliari più accessibili d'Europa per gli acquirenti internazionali. Diritti di cittadinanza UE, inglese come lingua ufficiale e un quadro fiscale costruito attorno ai programmi di residenza si combinano con il clima mediterraneo e un mercato piccolo ma liquido. Che tu stia comprando un appartamento a Sliema come buy-to-let, una casa di campagna a Gozo come seconda casa o la prima casa a Birkirkara, l'iter legale è lo stesso: un notaio, un compromesso vincolante (konvenju) e il rogito definitivo presso il Public Registry. La guida illustra gli otto passaggi dall'offerta alla consegna delle chiavi, i costi di chiusura che si aggiungono al prezzo, le regole AIP per gli acquirenti extra UE, il quadro fiscale, otto località di riferimento e il mercato dei mutui che finanzia la maggior parte delle compravendite locali.
Le 8 fasi dell'acquisto immobiliare a Malta
La legge maltese prevede che ogni transazione passi per un notaio, un compromesso vincolante e un rogito definitivo. Dall'offerta accettata alle chiavi i tempi sono in genere di 8 a 12 settimane per un acquirente residente e di 14 a 20 settimane quando serve il permesso AIP.
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Presentare un'offerta
Si presenta un'offerta scritta al venditore, di solito tramite l'agente immobiliare. Le offerte maltesi non sono vincolanti finché non si firma il konvenju, ma è possibile versare una piccola caparra di prenotazione (in genere da 1.000 a 2.500 EUR) per togliere l'immobile dal mercato per due o quattro settimane mentre si predispongono i documenti.
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Nominare un notaio
Ciascuna parte nomina un notaio, ma per prassi maltese è il notaio dell'acquirente che guida la transazione. Il notaio redige il konvenju, esegue le visure ipocatastali, prepara la richiesta AIP se necessaria e presiede al rogito. I notai sono pubblici ufficiali abilitati dallo Stato e tenuti al segreto professionale.
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Firmare il konvenju (compromesso)
Il konvenju è un contratto vincolante che blocca prezzo, caparra e condizioni. L'acquirente versa una caparra del 10 per cento (depositata in escrow presso il notaio) più il 20 per cento dell'imposta di registro dovuta. Il konvenju concede di norma da 3 a 6 mesi per arrivare al rogito, condizionato a visure pulite e all'eventuale via libera AIP.
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Richiedere il permesso AIP se necessario
Gli acquirenti extra UE che comprano fuori da una SDA presentano la richiesta al Capital Transfer Duty Department. I tempi sono di 6 a 10 settimane. Servono documento d'identità, copia del konvenju, prova della provenienza dei fondi e la tassa di 233 €. I cittadini UE che acquistano la prima casa saltano questo passaggio.
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Visure notarili
Le visure verificano che il venditore abbia titolo pulito, che non gravino ipoteche o privilegi sull'immobile, che le concessioni edilizie coprano lo stato dei luoghi e che i canoni di enfiteusi o ground rent siano in regola. Durano in genere da due a quattro settimane e costano da 500 a 1.500 EUR.
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Saldare l'imposta di registro e organizzare il finanziamento
Se serve un mutuo maltese, la perizia bancaria e l'istruttoria legale della banca corrono in parallelo con le visure. Il restante 80 per cento dell'imposta di registro si versa al rogito. Il notaio dell'acquirente calcola l'importo esatto in base alla zona e alla categoria d'acquirente.
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Firmare il rogito definitivo
Le parti si incontrano nello studio del notaio, l'acquirente paga il saldo del prezzo, il venditore consegna le chiavi e si firma il rogito. Il notaio pubblica l'atto e versa l'imposta di registro all'Inland Revenue. La proprietà si trasferisce immediatamente con la firma.
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Trascrivere e prendere possesso
Il notaio deposita l'atto presso il Public Registry entro 15 giorni lavorativi. Le utenze (luce, acqua, internet) si volturano al nuovo proprietario; le spese condominiali, se previste, decorrono dalla data del rogito. Il registro pubblico diventa la prova legale della proprietà.
Costi di chiusura che si aggiungono al prezzo richiesto
I costi di chiusura a Malta aggiungono in genere dall'8 all'11 per cento al prezzo richiesto per un acquirente residente standard, e di più quando serve un permesso AIP. La voce più rilevante è l'imposta di registro, pagata in due rate (20 per cento al konvenju, 80 per cento al rogito). Di seguito il dettaglio.
- Imposta di registro
- I primi acquirenti sono esenti sui primi 200.000 €. I secondi acquirenti possono recuperare l'imposta pagata sulla precedente prima casa (con un tetto di 3.000 EUR). Il Budget 2026 esenta inoltre i primi 750.000 EUR per immobili costruiti almeno 20 anni fa e sfitti da almeno 7, immobili in UCA o immobili realizzati con caratteristiche maltesi tradizionali (in vigore fino al 31 dicembre 2026).
- Onorari notarili
- Coprono la stesura del konvenju, l'assistenza al rogito, la trascrizione presso il Public Registry e la conservazione dell'originale. Alcuni notai praticano un forfait per immobili sotto i 200.000 EUR.
- Visure notarili
- Visure ipocatastali al Public Registry, visure urbanistiche alla Planning Authority, verifiche dei canoni alla Lands Authority. Obbligatorie e uniformi per tutte le transazioni.
- Permesso AIP (se applicabile)
- Necessario per acquirenti extra UE fuori da una SDA. Soglie minime di Stato: 295.000 € per una casa, 175.000 € per un appartamento. Il permesso richiede da 6 a 10 settimane, corre in parallelo alle visure e vincola l'immobile a uso personale (no affitto).
- Provvigione di agenzia
- Più 18 per cento di IVA sulla provvigione. A Malta gli acquirenti non pagano la provvigione. Alcune agenzie chiedono un fee fisso di consulenza all'acquirente (da 500 a 1.500 EUR), ma è facoltativo e non standard di mercato.
Usa il calcolatore dell'imposta di registro o il calcolatore AIP per simulare i costi di chiusura del tuo caso.
Acquirenti stranieri: AIP, SDA e UE vs extra UE
Le regole maltesi per gli acquirenti stranieri si innestano sui diritti di trattato UE e sull'Acquisition of Immovable Property by Non-Residents Act. Il quadro distingue tre fasce di accesso a seconda di cittadinanza e residenza maltese.
Cittadini UE e SEE
I cittadini UE e SEE possono comprare la prima casa ovunque a Malta senza permesso, senza prezzo minimo e senza restrizioni. Una seconda casa (vacanze o buy-to-let) richiede l'AIP, salvo che l'acquirente sia residente abituale a Malta da cinque anni continuativi: dopo questa soglia è equiparato a un cittadino maltese ai fini immobiliari.
Acquirenti extra UE
Gli acquirenti extra UE devono ottenere il permesso AIP per qualsiasi immobile fuori da una SDA. Le soglie minime di Stato sono 295.000 € per una casa e 175.000 € per un appartamento, indicizzate ogni anno. Tassa permesso 233 €, tempi di 6 a 10 settimane. L'immobile è destinato a uso residenziale personale: niente affitto, niente vendita entro cinque anni senza autorizzazione, niente locazione turistica. I cittadini britannici post-Brexit ricadono in questa fascia.
Special Designated Areas
All'interno di una SDA il regime AIP non si applica. Gli acquirenti extra UE possono comprare con la stessa libertà dei cittadini maltesi, senza permesso, senza prezzo minimo, senza vincoli d'uso e senza limite al numero di immobili posseduti. Tigné Point, Portomaso, Pendergardens, Fort Cambridge, Mercury Tower e Smart City sono le SDA più grandi e attive di Malta. Gli immobili in SDA scontano un sovrapprezzo tipico del 15 a 25 per cento rispetto a stock comparabile fuori SDA proprio per questo.
Quadro fiscale: plusvalenze, redditi da locazione, residenza
Plusvalenze e Property Transfers Tax
I venditori pagano un Property Transfers Tax dell'8 per cento sul prezzo di vendita (non sulla plusvalenza), trattenuto dal notaio al rogito. Aliquote ridotte del 5 per cento si applicano a immobili posseduti meno di cinque anni, e del 7 per cento a immobili pre-2004 posseduti meno di tre anni. La prima casa posseduta da almeno tre anni è esente. Sulle vendite di immobili ereditati il calcolo è sul valore di successione, non sul prezzo originario di acquisto.
Tassazione delle locazioni
I redditi da affitto a lungo termine (oltre sei mesi) sono tassati a un'aliquota piatta del 15 per cento alla fonte, in alternativa agli scaglioni IRPEF maltesi, dichiarata nel modello redditi del proprietario. Gli affitti brevi (Airbnb, Booking, sotto i sei mesi) seguono l'aliquota progressiva ordinaria (fino al 35 per cento). Entrambi i regimi richiedono la registrazione del contratto presso la Housing Authority entro 10 giorni dalla firma; gli affitti brevi richiedono inoltre la licenza turistica MTA.
Programmi di residenza
Malta offre diverse strade che combinano l'acquisto o l'affitto immobiliare con la residenza fiscale per gli acquirenti stranieri:
Ogni programma ha soglie immobiliari, contributi e obblighi di permanenza propri. La scelta dipende da cittadinanza, fonti di reddito e residenza fiscale principale.
Dove comprare: otto località maltesi a colpo d'occhio
Il carattere di Malta cambia da quartiere a quartiere. Le otto località qui sotto coprono le fasce di domanda più alte, dal lusso del waterfront alle città dell'entroterra orientate al valore fino al ritmo più lento di Gozo. Ogni voce porta agli annunci di vendita attivi su Darscover.
Sliema
Polo urbano premium sul porto di Marsamxett, denso di palazzi alti e commercio diffuso. Apprezzata da expat, investitori buy-to-let e operatori di affitti brevi. Prezzo mediano per appartamento da 500.000 a 850.000 EUR. Ospita due SDA (Tigné Point e Fort Cambridge).
St Julian's
Distretto del divertimento attorno a Spinola Bay e Paceville, con sviluppi di lusso come Portomaso, Mercury Towers e Pendergardens. Rendimenti d'affitto solidi. Mediana appartamento 550.000 a 950.000 EUR; gli attici Portomaso superano regolarmente i 2 milioni.
Valletta
Capitale di Malta, sito UNESCO, appartamenti e case di carattere in pietra dentro le mura rinascimentali. Offerta limitata per la dimensione ridotta. Mediana 450.000 a 800.000 EUR per gli immobili restaurati. Si applica l'aliquota UCA ridotta del 2,5 per cento.
Mellieha
Località turistica del nord con vista su Comino e Gozo, porta della spiaggia sabbiosa più grande (Ghadira Bay). Mix di ville, case tradizionali e appartamenti turistici. Mediana 350.000 a 600.000 EUR. Forte domanda per affitti vacanze.
Mosta
Città mercato del centro Malta dominata dalla cupola della Rotonda, appartamenti mid-market e case familiari. Ottimo rapporto qualità-prezzo per acquirenti primari, posizione baricentrica. Mediana 280.000 a 450.000 EUR per un trilocale.
Birkirkara
Comune più popoloso di Malta, ampio stock di appartamenti mid-market e case a schiera tra Birkirkara, Fleur-de-Lys e Swatar. Ottimo valore per i primi acquirenti. Mediana 230.000 a 380.000 EUR. L'esenzione first-time buyer copre di solito tutta l'imposta in questa fascia.
Victoria (Gozo)
Capitale di Gozo, ritmo lento con cuore intorno alla Cittadella e case di carattere del Seicento. Si applica l'aliquota Gozo ridotta del 2 per cento. Mediana 220.000 a 400.000 EUR. Apprezzata da pensionati e seconde case lontane dalla Malta urbana.
Marsaskala
Centro costiero a est con porto da pesca e carattere più residenziale rispetto a Sliema. Appartamenti fronte mare e nuovi sviluppi. Mediana 250.000 a 420.000 EUR. Le opere infrastrutturali (nuovo lungomare, piste ciclabili) stanno spingendo i prezzi.
Mutui maltesi: una guida sintetica
Le banche maltesi finanziano residenti, cittadini UE con redditi documentati e non residenti a condizioni più strette. Di seguito il quadro 2026 con le quattro banche presenti sul mercato dei mutui residenziali.
Soglie di loan-to-value
I residenti primi acquirenti raggiungono un LTV del 90 per cento; i residenti standard l'80 per cento. Non residenti e seconde case si fermano al 60 a 70 per cento. Età minima 18 anni, età massima al saldo da 65 a 75 anni a seconda della banca. Il rapporto rata/reddito netto familiare di solito non supera il 30 a 35 per cento.
Tassi e finanziatori
Bank of Valletta (BOV), HSBC Malta, APS Bank e Lombard Bank sono le quattro principali banche per i mutui residenziali. I tassi variabili oggi vanno dal 4,0 al 5,5 per cento a seconda di profilo, LTV e prodotto. I periodi di tasso fisso da 5 a 10 anni costano 30 a 60 punti base in più rispetto al variabile. La durata tipica è di 25 a 40 anni, vincolata all'età pensionabile.
Insidie comuni
Le banche richiedono polizza vita a loro favore (premio annuo ricorrente, in genere 0,2 a 0,4 per cento del finanziamento) e polizza casa vincolata. Il reddito estero viene scontato del 70 a 80 per cento ai fini della sostenibilità. I mutui in mismatch valutario (mutuo in EUR su redditi GBP o USD) possono essere rifiutati da alcune banche o accettati con LTV più basso. Gli autonomi devono mostrare tre anni di bilanci certificati; i dipendenti tre buste paga.
Usa il calcolatore di mutuo per simulare la rata mensile a tassi, anticipi e durate diverse prima di contattare una banca.
Domande frequenti
Gli stranieri hanno bisogno di un permesso per comprare casa a Malta?
I cittadini extra UE devono ottenere il permesso AIP (Acquisition of Immovable Property) tranne quando comprano in una Special Designated Area. La tassa per il permesso è di 233 € e l'immobile deve rispettare una soglia di prezzo minima (oggi 295.000 € per una casa e 175.000 € per un appartamento). I cittadini UE, e ogni residente non maltese che vive a Malta da almeno cinque anni, non hanno bisogno del permesso per la prima casa. Vincolo importante: l'immobile acquistato con permesso AIP è destinato a uso personale e non può essere affittato.
Quanto si paga di imposta di registro per comprare casa a Malta?
L'aliquota residenziale principale è del 5,0% sul valore dell'immobile, pagata in due rate (20% al konvenju, il saldo al rogito). Le proprietà nelle Urban Conservation Areas pagano l'aliquota ridotta del 2,5%. Le proprietà a Gozo pagano il 2,0%. I primi acquirenti sono esenti fino a 200.000 € di valore. Una misura distinta del Budget 2026 esenta i primi 750.000 euro per immobili costruiti almeno 20 anni fa e sfitti da almeno 7 anni, per immobili in UCA o per immobili realizzati con caratteristiche maltesi tradizionali (in vigore fino al 31 dicembre 2026).
Cosa è una Special Designated Area a Malta?
Le SDA sono zone designate, in genere complessi residenziali moderni, in cui il regime AIP non si applica. I cittadini extra UE possono acquistare con la stessa libertà dei cittadini maltesi, senza permesso e senza prezzo minimo. Non c'è nemmeno limite al numero di proprietà possedute all'interno delle SDA. Tigné Point, Fort Cambridge, Portomaso, Pendergardens, Mercury Tower e Smart City sono fra le SDA più note.
Quali costi si aggiungono al prezzo della casa a Malta?
Bisogna mettere a budget l'imposta di registro (l'aliquota dipende dalla zona e dalla categoria di acquirente), gli onorari notarili pari a circa l'1% o 2%, le visure per circa 600 o 800 euro, la tassa AIP quando dovuta, e la registrazione. La provvigione dell'agenzia a Malta è a carico del venditore, non dell'acquirente.
Gli stranieri possono ottenere un mutuo a Malta?
Le banche maltesi finanziano i non residenti, ma di solito chiedono un acconto più alto (30% o 40%), un reddito comprovato in valuta stabile e una polizza vita. Il loan-to-value standard è dell'80% o 90% per i residenti e del 60% o 70% per i non residenti. Usa il calcolatore mutui di Darscover per simulare la rata mensile prima di rivolgerti a una banca.
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